商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建概述
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論文導(dǎo)讀:：商業(yè)銀行業(yè)務(wù)模擬》課程的內(nèi)容及其特點(diǎn)。商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建。
論文關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)警體系，預(yù)警指標(biāo)
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業(yè)長(zhǎng)期處于高壟斷地位，從目前來看，國內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長(zhǎng)，從1998年的953.34億元增長(zhǎng)到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過高。
從銀行角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)信貸的高額回報(bào)。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。
然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，自2003年以來在國家對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對(duì)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),控制和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時(shí)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)——收益優(yōu)化能力。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險(xiǎn)
1、信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)估。
2、操作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競(jìng)爭(zhēng)使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。
3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格由于國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過充分競(jìng)爭(zhēng)形成品牌信譽(yù)，缺乏公信度。一旦抵押物價(jià)值下跌，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)將被放大。
4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險(xiǎn)。
5、政策風(fēng)險(xiǎn)。住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房?jī)r(jià)一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟(jì)矛盾，國家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收緊期，直到2008年三季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量?jī)r(jià)齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴(yán)厲打擊。2010年國家相繼出臺(tái)了“國十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。可見，政策的變化影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展走向，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系
構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對(duì)性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間作出控制風(fēng)險(xiǎn)的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機(jī)制兩部分內(nèi)容。
（一）預(yù)警指標(biāo)
1、財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)
財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)基于財(cái)務(wù)報(bào)表，監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。
（1）開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、施工計(jì)劃重大調(diào)整、銷售嚴(yán)重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：股票價(jià)值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢(shì)、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。
�。�2）開發(fā)商經(jīng)營狀況預(yù)警。對(duì)有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測(cè)力度，主動(dòng)介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實(shí)行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對(duì)于經(jīng)營陷于困境、扭虧無望、嚴(yán)重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實(shí)行債務(wù)重組；對(duì)于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：經(jīng)營狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額明顯下滑、經(jīng)營目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。
（3）抵押物價(jià)值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實(shí)性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價(jià)格步入下行通道，部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)較為劇烈的情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)抵押物縮水、市場(chǎng)變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價(jià)值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況，選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷售面積超過50%以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時(shí)補(bǔ)充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。
2、 非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)
非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)參考政策及市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度、企業(yè)誠信度情況。
�。�1）政策及市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)警。加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計(jì)局等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)雜志網(wǎng)。
（2）貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。要全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程，隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度銷售變化情況和周邊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行跟蹤，分析項(xiàng)目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。
�。�3）開發(fā)商誠信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對(duì)涉及金額較大的經(jīng)濟(jì)法律糾紛，或高級(jí)管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動(dòng)資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。
（二）預(yù)警處理機(jī)制
預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢(shì)，并及時(shí)采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。要深化非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)的工作范圍和監(jiān)控重點(diǎn)，建立分層次監(jiān)測(cè)管理機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警工作詳細(xì)分解落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì)，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。
四、保障預(yù)警體系實(shí)施的措施
1、加強(qiáng)客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場(chǎng)變化，能夠及時(shí)捕捉風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，制定有效風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機(jī)構(gòu)�；鶎有匈J后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況；上級(jí)行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)檢查的方式，對(duì)下級(jí)行的貸后管理執(zhí)行情況進(jìn)行檢查評(píng)分考核，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
3、完善激勵(lì)約束機(jī)制。要建立科學(xué)的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報(bào)過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績(jī)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄗⅲ罕疚膩碓从诤邶埥〗逃龔d2009年度科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目編號(hào)：11541065）
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