關于近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理與評價_政策建議
2016-04-14 18:33:59 安裝信息網(wǎng)
論文摘要：自2003年以來，為了控制房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，中央政府密集地出臺了許多措施與政策。然而，嚴峻的現(xiàn)實是房價的直線上升和全面上漲。本文在對2003年以來我國幾次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行回顧與評析的基礎上，深入剖析了前幾輪宏觀調(diào)控未能奏效的原因。最后，在此基礎上，提出了治理高房價的政策建議。
論文關鍵詞：房地產(chǎn)市場,宏觀調(diào)控,政策建議
一、對近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理及評價
自2003年以來，為了扭轉房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢，政府陸續(xù)出臺一系列的舉措對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策，也有經(jīng)濟政策和行政措施，并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下四個階段：
�。ㄒ唬┱{(diào)控的初始階段（2003～2004）
2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象，尤其是長三角地區(qū)有些城市，房價漲幅超過10%。于是從2003年6月央行121號文件開始，中央政府出臺了一系列調(diào)控政策。這一階段調(diào)控的主要目的是為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，調(diào)控的主要內(nèi)容是關死土地、信貸兩個“閘門”，加強土地和金融政策的管理。出臺的政策主要有2003年2月8日，國土資源部發(fā)布的《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控的緊急通知》；2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文）；2003年8月國務院發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，以及2004年央行兩次提高存款準備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高到35%以上和對金融機構存貸款利率的調(diào)整等�？偟膩碚f，此次調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大。在調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資增長速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個百分點。
但這次調(diào)控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，結果出現(xiàn)投資炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，引起了供求關系的失衡。加之中低價位住宅供應比例下降、房地產(chǎn)供求結構不合理等問題引起商品房價格大幅上漲，全國平均銷售價格同比增長14.4%，尤其是上海、杭州、寧波等東南沿海城市房價漲幅更大，引起了社會各界對是否出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”的關注和擔憂。
（二）調(diào)控的強化階段（2005）
2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，中央政府在3個月內(nèi)連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策。調(diào)控的目標由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標，向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。調(diào)控重點也出現(xiàn)了相應調(diào)整，從增加供給和減少需求兩方面入手來調(diào)整房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟手段，提高炒房成本，抑制房地產(chǎn)投機需求；另一方面，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。同時，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結構。這一時期的政策主要有：2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)的《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（媒體稱之為老“國八條”），將穩(wěn)定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任；2005年5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（媒體稱之為”新國八條“），這是目前中央政府在進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中由政策層面向操作層面的細化措施。中央這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，被業(yè)內(nèi)形象的稱之為“組合拳”。此外，2005年3月17日，央行上調(diào)房貸利率，這是繼2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構存貸款基準利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)，同時，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。
通過2005年“急風驟雨”式的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場“虛火”消退了不少，年末房地產(chǎn)投資增長了19.8%，增速比上年同期回落了8.2個百分點；商品住宅銷售價格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落了3.6個百分點；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效控制，宏觀調(diào)控初見成效。但是，總的來說，本輪宏觀調(diào)控的重點是抑制房地產(chǎn)需求的過快增長，如開征房地產(chǎn)交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。在供給方面，由于擔心投資過熱，在穩(wěn)定房價的政策下，政府采取一切措施防止投資增長率的反彈，控制房地產(chǎn)投資。其次，大多數(shù)政策無法有效操作，如房價調(diào)控幅度、戶型調(diào)控指標、商品房與經(jīng)濟適用房比例等都不具體。因此，經(jīng)過了2005年近一年指向“調(diào)控房價”的“房地產(chǎn)新政”之后，國內(nèi)房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發(fā)了一系列社會矛盾。
（三）調(diào)控的深化階段（2006～2008）
進入2006年，房價不斷高漲的問題還沒有解決，住房供應結構失衡的突出問題又凸顯出來。于是，2006年5月國務院提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條）。隨后各種細化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺，從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位對房地產(chǎn)市場進行了全面調(diào)控，不僅涉及房地產(chǎn)二級市場（房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場），而且集中力量于房地產(chǎn)一級市場（土地市場），不僅重視經(jīng)濟、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。 所有這一切，顯示了政府控制房價、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的決心。因此，可以說2006年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控，但國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢并沒有明顯改變其運行軌跡。全國70個大中城市房價上漲5.5%，盡管與上年相比有所回落但一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。盡管中央政府嚴厲督促各地方要在規(guī)定時間內(nèi)制定出落實房地產(chǎn)新政的實施細則并加以落實，但由于一方面房產(chǎn)新政執(zhí)行須有一定時間，另一方面在操作層面還存在一些技術障礙，因而各項調(diào)控政策并未取得立竿見影的成效。
到2007年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要任務是落實并完善前幾年出臺的各項措施。除此以外，針對2007年國內(nèi)經(jīng)濟過熱、房價飆升、投機泛濫以及住房社會問題突出等新的現(xiàn)象，國家也加強了應用金融調(diào)控的力度和增加保障性住房供應的力度。因此，2007年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控也可以稱為“金融調(diào)控年”�？偟膩碚f，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，整體趨勢是針對性加強，操作性加強，力度大，見效快。在2003年國家實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是最有效的，也是最有針對性的。這是因為，一路飆升的房價已經(jīng)成為一大社會公害，上至國家決策層下到百姓都為之焦急萬分。無論是從民生、社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房價持續(xù)快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。同時，房價過快上漲使得低收入人群住房問題越發(fā)突出。也正是在2007年，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基點發(fā)生的根本性的轉變，即市場和保障都要抓、市場和保障不能偏的“兩條腿走路”調(diào)控模式。
�。ㄋ模┱{(diào)控的轉折階段（2008～2010）
2008年，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是隨著國家宏觀經(jīng)濟運行狀況的變化，以及宏觀調(diào)控政策基調(diào)的變化而變化的。2008年，美國次級抵押貸款危機從金融領域傳染到實體經(jīng)濟領域，由美國國內(nèi)蔓延到全球。受次級抵押貸款危機的影響，我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速和大幅度的調(diào)整，由年初的“雙防”轉向“一保一控”，再轉向“擴內(nèi)需、保增長、促發(fā)展、調(diào)結構”，國內(nèi)宏觀調(diào)控基調(diào)一年多變。在此背景下，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分為截然不同的兩個階段：9月之前的“去泡沫化階段”和9月之后的促進階段。
2008年上半年：這一階段房地產(chǎn)政策的特征是平淡，因為在房地產(chǎn)市場自身下行和國際金融危機的沖擊下，這一階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整是政策制定者們所愿意看到的。在政策上，在鞏固以往調(diào)控成果的同時，重點落實國發(fā)〔2007〕24號關于加強保障性住房建設的精神。
對房地產(chǎn)行業(yè)既不打壓、也不促進，他們更關心的是宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。
2008年下半年，美國金融危機暴發(fā)使全球經(jīng)濟急劇惡化，中國的GDP繼續(xù)快速下行。前三季9.9%的增長率成為警示的信號，“保增長”也開始逐漸替代“一保一控”。從此時開始，房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上進入政策拉升期。在11、12兩個月多重強力政策的刺激下，居民購房貸款成本、稅費成本明顯下降，持續(xù)觀望的購房需求得到一定程度釋放，各地房市成交量出現(xiàn)了回升，整個行業(yè)在一片期待中進入了2009年。然而，出乎大多數(shù)的意料，2009年中國不少城市房價漲幅達到甚至超過了50%，有的甚至超過100%。于是，以去年12月“國四條”為標志，中國開始調(diào)控經(jīng)濟危機過后一路高歌猛進的房地產(chǎn)市場，但房價卻是“越調(diào)越高”，樓市從“小陽春”一舉進入“大陽春”。于是，在百姓的質(zhì)疑聲中，新一輪調(diào)控開始了。和上一輪調(diào)控的不溫不火相比，本輪宏觀調(diào)控呈現(xiàn)以下幾個特點：第一，調(diào)控思路與過去有所不同。在前幾輪宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟政策領域，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸顯出來，而其社會功能就被忽視。本輪宏觀調(diào)控首次強調(diào)了房產(chǎn)的社會功能。第二，調(diào)控政策的針對性強，精確度高。本輪宏觀調(diào)控在強調(diào)加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應結構和加強市場監(jiān)管的同時，重點放在了加強住房需求管理，尤其是堅決抑制不合理住房需求，對炒房投機行為進行精確嚴厲打擊。第三，調(diào)控政策的力度大，如“國十條”首次提出：建立考核問責制，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。這意味著維護房價穩(wěn)定已被納入官員的考核體系，使地方官員不能再在遏制高房價上不作為甚至推波助瀾，這是過去從未有過的，充分表明了中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。
二、對策建議
雖然歷經(jīng)數(shù)年的“空調(diào)”和“越調(diào)越漲”之后，很多民眾已經(jīng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失去信心，更有甚者認為“房地產(chǎn)調(diào)控的政策公信力已消失殆盡”，但這次打破了“以往套路”的調(diào)控新政，迅速給中國房市帶來的“轉折性”變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變?yōu)椤百I方市場”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者都不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。但是筆者認為，單純靠政策調(diào)控價格，治標不治本，中國房地產(chǎn)要真正走上健康發(fā)展的軌道，除了房產(chǎn)新政更多的“精準之刀”外，尚需中國整體改革的推進。 具體而言：
第一，改變過于倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟結構。2009年為了遏制金融海嘯余波的蔓延，中國采取適度寬松的貨幣政策，直接催生了房產(chǎn)的異�；鸨�。但過分依賴房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動也成為我國經(jīng)濟結構最不合理的部分。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術含量低，對國力增強的綜合推動作用有限；而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實現(xiàn)。因此，我們必須加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)序列。
第二，深化財稅體制改革。在1994年分稅制改革后，我國現(xiàn)行的地方稅體系呈現(xiàn)稅種小而多、稅源分散、涉及面廣、收入零星的局面，缺少“站得住”的主體稅種。另一方面，與世界大多數(shù)國家相比，中國把更多的責任下放給了省以下的地方政府，中國財政支出的65%由這些地方政府承擔，地方政府所擁有的權利和承擔的責任不對等。）因此，要提升政策效力，實現(xiàn)政策目標，就必須加強中央與地方的利益整合，協(xié)調(diào)雙方利益關系，實現(xiàn)利益均衡。一方面，要合理配置稅種，明確劃分各級政府的財權，另一方面，加強地方稅體系建設，培育地方財源新的增長點。此外，還要逐步建立規(guī)范、高效的財政轉移支付制度。
第三、轉變政府職能，改革政績考核標準。由于傳統(tǒng)的績效考核標準和辦法存在許多弊端，如政績考核以GDP增長為重要指標甚至唯一指標，導致目前我國地方政府在貫徹落實中央政府的各項政策措施時打了折扣。因此，一方面，上級政府要強化責任（事故）追究制度，
使各級決策者在行使公共權利時，如履薄冰，如臨深淵。為了國家，為了未來，科學發(fā)展。
另一方面，改革政績考核標準，允許一些地區(qū)GDP零增長甚至是負增長。同時，完善地方政府利益約束機制，如盡快出臺《土地出讓金管理辦法》，使土地出讓金的支出有法可依。
第四，加快收入分配改革。改革開放30多年來，中國居民收入大幅增長，但分配失衡的問題也日益凸顯。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地基尼系數(shù)已激增至0.48，大大超出0.4的警戒線。收入差距過大，在目前我國缺乏多樣化投資工具的背景下，導致大量資金炒股炒樓，最典型的如溫州炒房團。因此，要讓商品房回歸消費屬性的本質(zhì)，一方面我們要擴大居民投資渠道；另一方面，要盡快啟動收入分配體制改革，只有使調(diào)控和改革相結合，在定期的調(diào)控之下，進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產(chǎn)市場才能真正“健康”。
第五，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設。應打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。
第六，把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了50％和84％。我們有必要學習借鑒它們的經(jīng)驗，積極推進保障性住房的大規(guī)模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。
參考文獻
1 劉旦:《適度寬松的貨幣政策對房地產(chǎn)市場作用》,上海房地,2009年第9期。
2 巴曙松:《物業(yè)稅不可能解決房地產(chǎn)問題》,滬港經(jīng)濟,2010年第3期。
3 鄭永年:《要預防房地產(chǎn)泡沫轉化為社會泡沫》,中國發(fā)展觀察,2010年第4期。
4 丁任重:《中國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效應與走勢分析》,經(jīng)濟學家,2010年第5期。
5 周偉林:《中國地方政府經(jīng)濟行為分析》,復旦大學出版社,1997。
6 樓繼偉:《深化財稅體制改革,完善公共財政體制》中國投資,2005年第8期。
論文關鍵詞：房地產(chǎn)市場,宏觀調(diào)控,政策建議
一、對近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理及評價
自2003年以來，為了扭轉房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢，政府陸續(xù)出臺一系列的舉措對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策，也有經(jīng)濟政策和行政措施，并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下四個階段：
�。ㄒ唬┱{(diào)控的初始階段（2003～2004）
2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象，尤其是長三角地區(qū)有些城市，房價漲幅超過10%。于是從2003年6月央行121號文件開始，中央政府出臺了一系列調(diào)控政策。這一階段調(diào)控的主要目的是為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，調(diào)控的主要內(nèi)容是關死土地、信貸兩個“閘門”，加強土地和金融政策的管理。出臺的政策主要有2003年2月8日，國土資源部發(fā)布的《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控的緊急通知》；2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文）；2003年8月國務院發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，以及2004年央行兩次提高存款準備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高到35%以上和對金融機構存貸款利率的調(diào)整等�？偟膩碚f，此次調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大。在調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資增長速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個百分點。
但這次調(diào)控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，結果出現(xiàn)投資炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，引起了供求關系的失衡。加之中低價位住宅供應比例下降、房地產(chǎn)供求結構不合理等問題引起商品房價格大幅上漲，全國平均銷售價格同比增長14.4%，尤其是上海、杭州、寧波等東南沿海城市房價漲幅更大，引起了社會各界對是否出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”的關注和擔憂。
（二）調(diào)控的強化階段（2005）
2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，中央政府在3個月內(nèi)連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策。調(diào)控的目標由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標，向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。調(diào)控重點也出現(xiàn)了相應調(diào)整，從增加供給和減少需求兩方面入手來調(diào)整房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟手段，提高炒房成本，抑制房地產(chǎn)投機需求；另一方面，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。同時，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結構。這一時期的政策主要有：2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)的《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（媒體稱之為老“國八條”），將穩(wěn)定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任；2005年5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（媒體稱之為”新國八條“），這是目前中央政府在進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中由政策層面向操作層面的細化措施。中央這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，被業(yè)內(nèi)形象的稱之為“組合拳”。此外，2005年3月17日，央行上調(diào)房貸利率，這是繼2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構存貸款基準利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)，同時，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。
通過2005年“急風驟雨”式的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場“虛火”消退了不少，年末房地產(chǎn)投資增長了19.8%，增速比上年同期回落了8.2個百分點；商品住宅銷售價格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落了3.6個百分點；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效控制，宏觀調(diào)控初見成效。但是，總的來說，本輪宏觀調(diào)控的重點是抑制房地產(chǎn)需求的過快增長，如開征房地產(chǎn)交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。在供給方面，由于擔心投資過熱，在穩(wěn)定房價的政策下，政府采取一切措施防止投資增長率的反彈，控制房地產(chǎn)投資。其次，大多數(shù)政策無法有效操作，如房價調(diào)控幅度、戶型調(diào)控指標、商品房與經(jīng)濟適用房比例等都不具體。因此，經(jīng)過了2005年近一年指向“調(diào)控房價”的“房地產(chǎn)新政”之后，國內(nèi)房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發(fā)了一系列社會矛盾。
（三）調(diào)控的深化階段（2006～2008）
進入2006年，房價不斷高漲的問題還沒有解決，住房供應結構失衡的突出問題又凸顯出來。于是，2006年5月國務院提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條）。隨后各種細化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺，從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位對房地產(chǎn)市場進行了全面調(diào)控，不僅涉及房地產(chǎn)二級市場（房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場），而且集中力量于房地產(chǎn)一級市場（土地市場），不僅重視經(jīng)濟、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。 所有這一切，顯示了政府控制房價、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的決心。因此，可以說2006年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控，但國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢并沒有明顯改變其運行軌跡。全國70個大中城市房價上漲5.5%，盡管與上年相比有所回落但一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。盡管中央政府嚴厲督促各地方要在規(guī)定時間內(nèi)制定出落實房地產(chǎn)新政的實施細則并加以落實，但由于一方面房產(chǎn)新政執(zhí)行須有一定時間，另一方面在操作層面還存在一些技術障礙，因而各項調(diào)控政策并未取得立竿見影的成效。
到2007年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要任務是落實并完善前幾年出臺的各項措施。除此以外，針對2007年國內(nèi)經(jīng)濟過熱、房價飆升、投機泛濫以及住房社會問題突出等新的現(xiàn)象，國家也加強了應用金融調(diào)控的力度和增加保障性住房供應的力度。因此，2007年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控也可以稱為“金融調(diào)控年”�？偟膩碚f，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，整體趨勢是針對性加強，操作性加強，力度大，見效快。在2003年國家實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是最有效的，也是最有針對性的。這是因為，一路飆升的房價已經(jīng)成為一大社會公害，上至國家決策層下到百姓都為之焦急萬分。無論是從民生、社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房價持續(xù)快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。同時，房價過快上漲使得低收入人群住房問題越發(fā)突出。也正是在2007年，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基點發(fā)生的根本性的轉變，即市場和保障都要抓、市場和保障不能偏的“兩條腿走路”調(diào)控模式。
�。ㄋ模┱{(diào)控的轉折階段（2008～2010）
2008年，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是隨著國家宏觀經(jīng)濟運行狀況的變化，以及宏觀調(diào)控政策基調(diào)的變化而變化的。2008年，美國次級抵押貸款危機從金融領域傳染到實體經(jīng)濟領域，由美國國內(nèi)蔓延到全球。受次級抵押貸款危機的影響，我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速和大幅度的調(diào)整，由年初的“雙防”轉向“一保一控”，再轉向“擴內(nèi)需、保增長、促發(fā)展、調(diào)結構”，國內(nèi)宏觀調(diào)控基調(diào)一年多變。在此背景下，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分為截然不同的兩個階段：9月之前的“去泡沫化階段”和9月之后的促進階段。
2008年上半年：這一階段房地產(chǎn)政策的特征是平淡，因為在房地產(chǎn)市場自身下行和國際金融危機的沖擊下，這一階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整是政策制定者們所愿意看到的。在政策上，在鞏固以往調(diào)控成果的同時，重點落實國發(fā)〔2007〕24號關于加強保障性住房建設的精神。
對房地產(chǎn)行業(yè)既不打壓、也不促進，他們更關心的是宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。
2008年下半年，美國金融危機暴發(fā)使全球經(jīng)濟急劇惡化，中國的GDP繼續(xù)快速下行。前三季9.9%的增長率成為警示的信號，“保增長”也開始逐漸替代“一保一控”。從此時開始，房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上進入政策拉升期。在11、12兩個月多重強力政策的刺激下，居民購房貸款成本、稅費成本明顯下降，持續(xù)觀望的購房需求得到一定程度釋放，各地房市成交量出現(xiàn)了回升，整個行業(yè)在一片期待中進入了2009年。然而，出乎大多數(shù)的意料，2009年中國不少城市房價漲幅達到甚至超過了50%，有的甚至超過100%。于是，以去年12月“國四條”為標志，中國開始調(diào)控經(jīng)濟危機過后一路高歌猛進的房地產(chǎn)市場，但房價卻是“越調(diào)越高”，樓市從“小陽春”一舉進入“大陽春”。于是，在百姓的質(zhì)疑聲中，新一輪調(diào)控開始了。和上一輪調(diào)控的不溫不火相比，本輪宏觀調(diào)控呈現(xiàn)以下幾個特點：第一，調(diào)控思路與過去有所不同。在前幾輪宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟政策領域，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸顯出來，而其社會功能就被忽視。本輪宏觀調(diào)控首次強調(diào)了房產(chǎn)的社會功能。第二，調(diào)控政策的針對性強，精確度高。本輪宏觀調(diào)控在強調(diào)加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應結構和加強市場監(jiān)管的同時，重點放在了加強住房需求管理，尤其是堅決抑制不合理住房需求，對炒房投機行為進行精確嚴厲打擊。第三，調(diào)控政策的力度大，如“國十條”首次提出：建立考核問責制，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。這意味著維護房價穩(wěn)定已被納入官員的考核體系，使地方官員不能再在遏制高房價上不作為甚至推波助瀾，這是過去從未有過的，充分表明了中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。
二、對策建議
雖然歷經(jīng)數(shù)年的“空調(diào)”和“越調(diào)越漲”之后，很多民眾已經(jīng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失去信心，更有甚者認為“房地產(chǎn)調(diào)控的政策公信力已消失殆盡”，但這次打破了“以往套路”的調(diào)控新政，迅速給中國房市帶來的“轉折性”變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變?yōu)椤百I方市場”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者都不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。但是筆者認為，單純靠政策調(diào)控價格，治標不治本，中國房地產(chǎn)要真正走上健康發(fā)展的軌道，除了房產(chǎn)新政更多的“精準之刀”外，尚需中國整體改革的推進。 具體而言：
第一，改變過于倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟結構。2009年為了遏制金融海嘯余波的蔓延，中國采取適度寬松的貨幣政策，直接催生了房產(chǎn)的異�；鸨�。但過分依賴房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動也成為我國經(jīng)濟結構最不合理的部分。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術含量低，對國力增強的綜合推動作用有限；而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實現(xiàn)。因此，我們必須加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)序列。
第二，深化財稅體制改革。在1994年分稅制改革后，我國現(xiàn)行的地方稅體系呈現(xiàn)稅種小而多、稅源分散、涉及面廣、收入零星的局面，缺少“站得住”的主體稅種。另一方面，與世界大多數(shù)國家相比，中國把更多的責任下放給了省以下的地方政府，中國財政支出的65%由這些地方政府承擔，地方政府所擁有的權利和承擔的責任不對等。）因此，要提升政策效力，實現(xiàn)政策目標，就必須加強中央與地方的利益整合，協(xié)調(diào)雙方利益關系，實現(xiàn)利益均衡。一方面，要合理配置稅種，明確劃分各級政府的財權，另一方面，加強地方稅體系建設，培育地方財源新的增長點。此外，還要逐步建立規(guī)范、高效的財政轉移支付制度。
第三、轉變政府職能，改革政績考核標準。由于傳統(tǒng)的績效考核標準和辦法存在許多弊端，如政績考核以GDP增長為重要指標甚至唯一指標，導致目前我國地方政府在貫徹落實中央政府的各項政策措施時打了折扣。因此，一方面，上級政府要強化責任（事故）追究制度，
使各級決策者在行使公共權利時，如履薄冰，如臨深淵。為了國家，為了未來，科學發(fā)展。
另一方面，改革政績考核標準，允許一些地區(qū)GDP零增長甚至是負增長。同時，完善地方政府利益約束機制，如盡快出臺《土地出讓金管理辦法》，使土地出讓金的支出有法可依。
第四，加快收入分配改革。改革開放30多年來，中國居民收入大幅增長，但分配失衡的問題也日益凸顯。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地基尼系數(shù)已激增至0.48，大大超出0.4的警戒線。收入差距過大，在目前我國缺乏多樣化投資工具的背景下，導致大量資金炒股炒樓，最典型的如溫州炒房團。因此，要讓商品房回歸消費屬性的本質(zhì)，一方面我們要擴大居民投資渠道；另一方面，要盡快啟動收入分配體制改革，只有使調(diào)控和改革相結合，在定期的調(diào)控之下，進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產(chǎn)市場才能真正“健康”。
第五，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設。應打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。
第六，把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了50％和84％。我們有必要學習借鑒它們的經(jīng)驗，積極推進保障性住房的大規(guī)模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。
參考文獻
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