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　　一、房地產(chǎn)泡沫的形成及與金融業(yè)的聯(lián)系

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)信貸政策的必要性

　　為了對(duì)金融體系穩(wěn)定的加以維護(hù)，對(duì)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)加以防范，從而促使房地產(chǎn)業(yè)能夠進(jìn)行長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展，凡此種種要求我們一定要正確地制定和實(shí)施房地產(chǎn)信貸政策。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是投資，最顯著的特點(diǎn)就是投資數(shù)額巨大，因此銀行信貸資金這一強(qiáng)力后盾就成了必需品。首先，隨著當(dāng)下生活節(jié)奏的加快以及經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求正處在不斷上升的階段，隨之?dāng)U張的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸需求。其次，不斷擴(kuò)大的還有房地產(chǎn)置業(yè)投資數(shù)額，正是這個(gè)投資額推動(dòng)了信貸需求的不斷擴(kuò)張。近幾年來(lái)，我國(guó)住房制度由福利分房改為貨幣分房，從而把住宅消費(fèi)的趨勢(shì)推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融始終貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，有助于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房需求的增加，而且促進(jìn)住房供給的增加。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，解決開(kāi)發(fā)企業(yè)資金數(shù)額不充足的問(wèn)題，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款包括了開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、商業(yè)用房貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)貸款等一系列開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款。

　　（二）房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)及形成機(jī)制

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)操作而引起的一種非正�，F(xiàn)象，在這種現(xiàn)象中，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格與其實(shí)際使用價(jià)值南轅北轍，也就是市場(chǎng)方面價(jià)格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)非常高，但是在實(shí)際上這種現(xiàn)象并不具備能夠穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房屋空置泡沫、地產(chǎn)價(jià)值泡沫、房?jī)r(jià)虛漲以及投資泡沫。形成機(jī)理為：（1）在短期時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)供給在價(jià)格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高走的趨勢(shì)；（2）隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加速，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對(duì)住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產(chǎn)價(jià)格的高走趨勢(shì)加快；（4）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，在這種態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)大幅度下降，房地產(chǎn)泡沫也就隨之破滅。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系

　　近幾年的金融制度進(jìn)行了大幅改革，銀行開(kāi)辦了按揭貸款的業(yè)務(wù)，帶來(lái)了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將會(huì)使問(wèn)題形勢(shì)更加嚴(yán)峻。如果某種無(wú)法預(yù)見(jiàn)的不確定因素使得房地產(chǎn)降價(jià)，就會(huì)直接使銀行資產(chǎn)縮水。而且，房?jī)r(jià)下降也使得由房地產(chǎn)作為抵押品的這一部分貸款項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低和違約率的上升，就會(huì)進(jìn)一步使銀行資本縮水。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的降低也是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加的預(yù)警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的信貸供給。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范

　　金融行業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中起到了決定性的作用，這已經(jīng)成為了大家的共識(shí)，但這其中也隱藏了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)：第一，我國(guó)主要的房地產(chǎn)金融是銀行信貸，這樣就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單調(diào)化的結(jié)果，并沒(méi)有形成一套完完整整的金融市場(chǎng)體系；第二，我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道比較單一，因此風(fēng)險(xiǎn)基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控以及監(jiān)督體系不完善。

　�。ㄒ唬�對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展

　　在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多，例如房地產(chǎn)投 資信托基金、人壽保險(xiǎn)、退休基金、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，其資金來(lái)源渠道也應(yīng)該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險(xiǎn)公司、證券化等都是有效的來(lái)源途徑。住房抵押貸款如果能通過(guò)資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）對(duì)抵押貸款進(jìn)行合理設(shè)計(jì)

　　目前，我國(guó)住房抵押貸款的品類非常單一，商業(yè)銀行在設(shè)計(jì)貸款利率、貸款期限、價(jià)值比率以及還款方式時(shí)彈性空間不足。對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、對(duì)產(chǎn)品收益實(shí)現(xiàn)最大化、體現(xiàn)政府相關(guān)房地產(chǎn)政策，是商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款需要重點(diǎn)考慮的幾項(xiàng)原則。因?yàn)樯唐纷≌��?xiàng)目在所處區(qū)位、物業(yè)類型、物業(yè)狀態(tài)、購(gòu)買(mǎi)目的、購(gòu)買(mǎi)者資信狀況等方面差別較大，如果發(fā)放抵押貸款條件相同，就難以對(duì)政府的住房政策和信貸政策進(jìn)行體現(xiàn)，從而對(duì)商業(yè)銀行控制金融風(fēng)險(xiǎn)不利，所以商業(yè)銀行在設(shè)計(jì)貸款條件時(shí)應(yīng)該考慮留出一部分彈性空間。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　截至目前，我國(guó)已經(jīng)采取了一系列政策和措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格形勢(shì)卻一直沒(méi)有得到明朗化。因此，當(dāng)前必須要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的形成因素和當(dāng)下形勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析，進(jìn)一步加強(qiáng)科學(xué)調(diào)控。我們要做的是“穩(wěn)定價(jià)格”，在保持房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行這一系列的調(diào)控，而不是通過(guò)硬性規(guī)定，把房?jī)r(jià)水平往回拉。因而最好的方法就是先將住房?jī)r(jià)格控制在一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)后，再利用國(guó)民生產(chǎn)總值的相對(duì)快速增長(zhǎng)來(lái)消耗房地產(chǎn)的“泡沫”。所以，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)金融政策和措施進(jìn)行調(diào)整的核心問(wèn)題，就是如何健全房地產(chǎn)行業(yè)的金融服務(wù)系統(tǒng)體系的問(wèn)題，以及怎樣對(duì)投機(jī)性需求和盲目供應(yīng)進(jìn)行適度限制的問(wèn)題。