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【摘要】土地市場是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，根據(jù)供需原理進(jìn)行分析得出土地放量決定房地產(chǎn)價格，政府對土地供應(yīng)量的控制導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際供給低于預(yù)期供給，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格高企，因此房地產(chǎn)價格高于理性價值并不一定為投機(jī)性需求所產(chǎn)生的價格“泡沫”。針對房地產(chǎn)價格高企，政府應(yīng)當(dāng)增加土地供應(yīng)，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商“囤積土地”，并提高行政效率。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),土地,泡沫

　　我國對于房地產(chǎn)泡沫的研究可以上溯至1992年開始的海南房地產(chǎn)泡沫，而到2004年，火爆的房地產(chǎn)市場再次引發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的大爭論。從2004年下半年開始，數(shù)位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者陸續(xù)發(fā)表文章，認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫已相當(dāng)嚴(yán)重，接近崩潰的邊緣（張海燕，2004）。“泡沫”一詞最早用來形容從1636—1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對“泡沫”所做的描述：“一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價……使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主，……隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。”

　　對于經(jīng)濟(jì)“泡沫”的真正研究應(yīng)該起源于Blanchard和Fischer（1989）給出的理性泡沫的明確定義（袁志剛，樊瀟彥，2003），根據(jù)Blanchard和Fischer的理論，我們無法排除房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性，基于此中國很多學(xué)者開始了對于房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的研究。

　　賈生華（2007）通過多種回歸檢驗(yàn)認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是由于投資者預(yù)期所引起的資產(chǎn)價格相對于基本價值的非平穩(wěn)偏離；胡健穎（2006）則認(rèn)為中國房地產(chǎn)價格上升是由經(jīng)濟(jì)基本因素和投機(jī)成分共同驅(qū)動的；吳喚群（2008）也認(rèn)為房地產(chǎn)過熱及其泡沫產(chǎn)生的“根本原因是住房的過度投資。”但是當(dāng)前中國學(xué)者對于房地產(chǎn)泡沫的研究大多數(shù)基于Blanchard和Fischer的鞅理論，其研究重點(diǎn)多考慮房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，很少有作者從供給變量角度對房地產(chǎn)價格高企及泡沫形成進(jìn)行深入研究。

　　盡管Raphael W. Bostic（2007）的土地杠桿模型從房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性供給——土地市場角度對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了解析，對中國房地產(chǎn)市場泡沫研究具有重要借鑒意義，但是中國具有其特殊國情是土地市場為土地的政府壟斷所有。盡管政府壟斷并不會完全按照利潤最大化的邏輯進(jìn)行決策，但是政府的土地出讓畢竟與完全競爭市場條件下出讓有所不同。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心劉琳、劉洪玉從供給變量因素角度對房地產(chǎn)市場價格及其調(diào)控進(jìn)行了深入分析，經(jīng)過研究認(rèn)為“房地產(chǎn)價格的大小是由房地產(chǎn)市場本身確定的，政府對土地出讓市場進(jìn)行調(diào)控，主要的調(diào)控指標(biāo)不應(yīng)該是地價，而是土地出讓量”，首次將土地出讓量作為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，但是劉琳等人并未深入分析土地出讓量對于房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理及從何角度入手調(diào)整土地出讓量。

　　本文從供給變量因素對房地產(chǎn)價格影響入手，分析土地出讓量對于房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制，并提出從土地出讓量入手調(diào)控房地產(chǎn)價格。

　　二、供給變量因素對房地產(chǎn)價格影響

　　在某段時間內(nèi)，假設(shè)政府為土地所有者，且按照理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)框架進(jìn)行決策；土地供應(yīng)量為QL，價格為PL。由于當(dāng)前中國土地市場中只有政府為土地所有者，即政府對土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)壟斷，在壟斷狀態(tài)下土地壟斷者可以控制土地供應(yīng)量，因此土地市場的價格及供應(yīng)量并不是由供給曲線與需求曲線的相交點(diǎn)共同決定的。

　　對于土地所有者來說，由于其是土地的唯一供應(yīng)者，因此其不需要考慮土地需求方與競爭，而僅僅從自身的經(jīng)營效益最大化來進(jìn)行考慮。而在這時，對于作為理性的土地所有者而言其最佳土地供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)為土地邊際收益與邊際成本相等之處，即MR=MC。

　　

　　在圖1中，根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律，土地供應(yīng)的邊際收益MR向下傾斜，而如果壟斷者增加土地供應(yīng)量，所銷售的所有單位的價格都必須下降，所以邊際收益總是小于價格，即邊際收益曲線MR低于總需求曲線DL。

　　通過圖1可以知道，土地市場供應(yīng)量及價格并不是由供給、需求共同決定，土地供應(yīng)量取決于單純的供給方的利潤最大化考慮，而價格取決于在供給方利潤最大化下的土地供應(yīng)量與需求的交匯。

　　在某段時間內(nèi)，假設(shè)樓市中房地產(chǎn)（或住房）需求量DH與總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會總需求變動相一致，房地產(chǎn)供應(yīng)量為QH，房地產(chǎn)價格為PH。在完全競爭市場狀況下（如圖2），房地產(chǎn)供應(yīng)量及價格由供給曲線與需求曲線相交得出。圖2中房地產(chǎn)市場的需求曲線DH與供給曲線SH相交于O點(diǎn)，對應(yīng)到供給量與價格上則分別為供給總量QH0與最終房地產(chǎn)價格PH0。

　　在圖2中，由于房地產(chǎn)市場供給與需求完全按照競爭條件進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此其供應(yīng)量與價格由供給與需求共同決定。現(xiàn)假設(shè)Q*st為時間t的預(yù)期房地產(chǎn)供給量，Qst為時間t的實(shí)際房地產(chǎn)供給量，Pt為房地產(chǎn)在時間t的價格，而Nt為社會經(jīng)濟(jì)變量，例如通貨膨脹或者利率。房地產(chǎn)市場在時間t的預(yù)期供應(yīng)總量符合

　　Q*st=α+βPt+γNt+ε（ε為隨機(jī)修正變量） [1]

　　方程[1]式表明，在社會總體經(jīng)濟(jì)變量穩(wěn)定變化時，房地產(chǎn)預(yù)期供應(yīng)量是當(dāng)前價格的函數(shù)，但是由于房地產(chǎn)商品和其他很多商品不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)需要土地，而土地的經(jīng)濟(jì)供給為政府壟斷供應(yīng)，這就產(chǎn)生了當(dāng)期滯后：

　　Qst=λQ*st+(1-λ)Qs,t-1 [2]

　　

　　方程[2]式中λ為建造速度，它是一個介于0-1之間的數(shù)字，如果在當(dāng)期房地產(chǎn)建造能夠完成，則λ=1，即實(shí)際供給量完全等于預(yù)期供給量；而如果λ=0，說明市場中沒有新增供給。λ的引入表示了房地產(chǎn)開發(fā)中獲得土地、獲得許可、設(shè)計(jì)及施工速度（麥克•E•米勒斯，1999），如果在不考慮執(zhí)政成本的情況下，λ的大小主要取決于土地供應(yīng)狀況。

　　對于λ取值，分為三種情況，即土地供應(yīng)量等于、大于或小于房地產(chǎn)市場供應(yīng)量所需土地用量。當(dāng)土地放量過大時，土地由于供給大于需求，根據(jù)圖1分析可知壟斷者必然會根據(jù)自身經(jīng)營收益最大化進(jìn)行供應(yīng)量調(diào)整；當(dāng)土地放量恰好滿足房地產(chǎn)市場用量時，λ=1，即土地市場對房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生任何影響，但是當(dāng)需求方隨社會總需求及總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展而上漲時，目前中國土地市場供應(yīng)并未按照相應(yīng)速度增加土地供應(yīng)，現(xiàn)實(shí)情況是房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅上漲，甚至超過總體經(jīng)濟(jì)增長速度，因此λ=1的情況與現(xiàn)實(shí)不相符合；目前λ取值只能符合土地放量小于房地產(chǎn)市場整體用地需求，即0＜λ＜1，房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)小于預(yù)期理想供應(yīng)，如圖3。

　　圖3是將圖1與圖2進(jìn)行有效結(jié)合后得出的結(jié)論。在圖3中，由于土地市場供應(yīng)量由供應(yīng)者的邊際收益與邊際成本相等決定，因此供應(yīng)總量為QL1，而土地供應(yīng)總量所能夠在當(dāng)期內(nèi)產(chǎn)生的房地產(chǎn)供應(yīng)量為QH1，其值小于競爭條件下房地產(chǎn)供應(yīng)量QH0，在此情況下對于房地產(chǎn)供應(yīng)方，即開發(fā)商而言房地產(chǎn)價格為PH2即為合理。但是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特殊性，其供應(yīng)嚴(yán)重受到土地供應(yīng)影響并且沒有土地對于房地產(chǎn)的替代品的情況下，房地產(chǎn)市場供給曲線由SH改變至曲線abc。

　　新的供給曲線abc與需求曲線DH相交于c點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)當(dāng)前實(shí)際價格為PH1，高于競爭條件下房地產(chǎn)市場實(shí)際價格PH0。