淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理
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中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-02
住房問題與人民群眾的生活息息相關(guān)，多年來，隨著建筑行業(yè)與房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，房價持續(xù)走高，讓多數(shù)購房者望而卻步，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了一定程度的經(jīng)濟(jì)泡沫，對此，國家已經(jīng)出臺相應(yīng)的政策，在降低房價的同時，縮減建筑規(guī)模，這使得房地產(chǎn)的利潤呈下降趨勢，對財(cái)物管理提出了更高的要求，對此，如何做好房地產(chǎn)財(cái)物成本管理，優(yōu)化管理措施，進(jìn)而保證房地產(chǎn)各企業(yè)能夠獲得長足性發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國家推行新的住房改革計(jì)劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進(jìn)。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經(jīng)成倍增長。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運(yùn)動。給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價。面對即將到來的降價潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財(cái)務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。
二、房地產(chǎn)財(cái)物成本管理模式
（一）房地產(chǎn)財(cái)物成本管理概念探究
在整個建設(shè)生產(chǎn)過程中，對整個流程的成本以及各項(xiàng)費(fèi)用管理的具體措施，并在實(shí)際情況中借鑒前人的經(jīng)驗(yàn)以實(shí)現(xiàn)財(cái)物成本管理的科學(xué)化與規(guī)范化，即計(jì)劃、制定決策、考察、評估、控制等一系列過程，優(yōu)化各項(xiàng)成本管理途徑，以取得最佳利潤的目標(biāo)，這要求企業(yè)在開展建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)將涉及成本的各個方面進(jìn)行綜合考慮，以基于事前狀況做好應(yīng)對后期突發(fā)狀況的相應(yīng)預(yù)防措施，以保證減少失誤的同時，獲取最大化利潤。房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展水平在一定程度上受其自身財(cái)物成本管理能力限制，因此，全面分析現(xiàn)階段企業(yè)的財(cái)物成本管理模式，找到自身的問題鎖在，并從實(shí)際情況出發(fā)，制定有效的解決措施，以為后期的發(fā)展做好準(zhǔn)備。
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運(yùn)用落后管理理念，財(cái)物管理與成本管理系統(tǒng)并不相容。一方面，在計(jì)算成本過程中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用老套方法，即過度依賴由財(cái)物部門制定的各類決算報(bào)告，這導(dǎo)致企業(yè)不能預(yù)先或準(zhǔn)時進(jìn)行財(cái)物成本管理核算，例如，已經(jīng)處于施工階段的財(cái)物出現(xiàn)問題，由于事先并未對其做好預(yù)測，僅依靠企業(yè)解決突發(fā)狀況的能力對其進(jìn)行彌補(bǔ)所起的作用微乎其微，因而造成不必要的人力、物力的大量浪費(fèi)，加大了生產(chǎn)過程中的可變成本，從這個角度來看，傳統(tǒng)的財(cái)物成本管理方式對實(shí)際生產(chǎn)中各類項(xiàng)目產(chǎn)生的“追加成本”不能及時預(yù)算，因而不利于整個企業(yè)的長期發(fā)展。另一方面，近年來，房地產(chǎn)以迅雷不及掩耳之勢迅猛發(fā)展，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了與之相適應(yīng)的財(cái)物成本管理體系，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)物發(fā)展規(guī)模與財(cái)物成本管理體系存在尖銳的矛盾，影響企業(yè)的盈利。即使部分企業(yè)已經(jīng)引進(jìn)了新型財(cái)物成本管理制度，但由于從領(lǐng)導(dǎo)到員工整體理念并未進(jìn)行革新，因而在貫徹新型財(cái)物成本管理制度過程中，仍以“老式方式”履行“新式問題”，不僅無法提高企業(yè)的財(cái)物成本管理能力，而且在一定程度上削弱了企業(yè)的核心競爭力。
三、新時期提升房地產(chǎn)財(cái)物成本管理模式的對策
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在優(yōu)化企業(yè)財(cái)物成本管理模式時，企業(yè)應(yīng)統(tǒng)籌自身所涉及的各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)，做到全面、客觀、系統(tǒng)化分析企業(yè)現(xiàn)階段使用的財(cái)物成本管理系統(tǒng)，保證宏觀管理與微觀管理（宏觀管理包括企業(yè)整體所要管理的方面，而微觀管理指的是企業(yè)財(cái)物成本管理的具體內(nèi)容、采用的相應(yīng)方式以及不同層次的管理對象等）的全面性，根據(jù)不同成本控制內(nèi)容的變化制定兼具靈活性、科學(xué)性與規(guī)范性的財(cái)物成本管理體系，同時，財(cái)物部門應(yīng)當(dāng)做到與時俱進(jìn)，以市場經(jīng)濟(jì)為變化的大背景，時刻關(guān)注財(cái)物成本中的增加與擴(kuò)展成本，保證其實(shí)施的有效性，并注意影響財(cái)物成本變化的主要因素：科技成本、人力成本、產(chǎn)權(quán)成本等，以其變化為基點(diǎn)，時刻評估財(cái)物成本管理的實(shí)際效果，使其發(fā)揮最佳價值。
（二）合理控制市場管理成本
房地產(chǎn)收益較高的背后承載著較大的風(fēng)險，因此，做好相應(yīng)的市場財(cái)物管理的工作是企業(yè)財(cái)物管理部門的重中之重，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，以往企業(yè)在此方面投入的成本過高，由于管理方式欠缺、市場財(cái)物變動信息獲取與利用的不及時導(dǎo)致效果甚微，對此，為優(yōu)化企業(yè)財(cái)物成本管理質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)綜合自身的資金狀況與所要實(shí)現(xiàn)的財(cái)物成本管理目標(biāo)，合理控制用于物資采購、人力、器械、技術(shù)等方面的成本，從實(shí)際建設(shè)生產(chǎn)出發(fā)，調(diào)動企業(yè)全部員工的積極性，合理調(diào)整其工資標(biāo)準(zhǔn)與福利水平，盡量為其提供較為安全的施工環(huán)境，從而使其價值得以最大化發(fā)揮，以為企業(yè)獲取較大的利潤。另外，做好市場財(cái)物成本管理的關(guān)鍵是分清主次，即準(zhǔn)確把握影響企業(yè)利潤的因素-風(fēng)險成本管理，要求企業(yè)加大風(fēng)險成本投資，聘請專業(yè)人員對市場信息進(jìn)行分析，從而為企業(yè)整體財(cái)物成本管理提供有價值的信息，以減少不必要的損失。
（三）發(fā)揮銷售成本最大化價值
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程是指將建好的樓房銷售給顧客這一環(huán)節(jié)，在這期間，宣傳費(fèi)用則占據(jù)了了銷售成本的主要地位，在宣傳過程中，要求企業(yè)做好綜合評估，依據(jù)員工的工作能力、各個銷售點(diǎn)的人流量等合理分配宣傳人員與銷售資金，并制定科學(xué)的宣傳計(jì)劃，定期進(jìn)行信息反饋，及時糾正宣傳計(jì)劃的不足等，以減少“虛報(bào)假賬”、“貪污”等不良行為發(fā)生的機(jī)率，堅(jiān)持“用合理的宣傳成本獲取最大的宣傳效果與銷售業(yè)績”的工作原理，降低企業(yè)銷售成本。
（四）提升財(cái)物管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)化水平
要想做好企業(yè)財(cái)物成本管理，必須成立一支高素質(zhì)、高水平、專業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)物管理團(tuán)隊(duì)，具體可從以下三個方面入手：第一，重組財(cái)物管理部門。對企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)物管理人員進(jìn)行綜合考核，包括工作能力、財(cái)物成本管理意識、責(zé)任程度、創(chuàng)新意識等，將業(yè)務(wù)水平差、工作態(tài)度不認(rèn)真的員工進(jìn)行調(diào)整，同時，聘請財(cái)物成本管理方面的專家，如財(cái)物成本分析專員、風(fēng)險投資評估專家、市場管理研究專員等，提高整個財(cái)物管理部門的專業(yè)化；第二，革新財(cái)物成本管理系統(tǒng)，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)原有的財(cái)物成本管理系統(tǒng)已經(jīng)無法滿足企業(yè)自身日益擴(kuò)張的生產(chǎn)體系，因而應(yīng)引進(jìn)新型財(cái)物成本管理系統(tǒng)，并聘請專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)人員進(jìn)行具體操作指導(dǎo)，從而提高財(cái)物管理部門全體員工的業(yè)務(wù)水平；第三、創(chuàng)新管理理念，加強(qiáng)思想宣傳教育。以市場信息為導(dǎo)向，綜合企業(yè)實(shí)際能力與財(cái)物管理人員的具體素質(zhì)，吸收新時期管理理念，并加強(qiáng)對員工的思想宣傳教育，使其認(rèn)識到以往財(cái)物成本管理理念的缺陷，主動認(rèn)可并接受新型管理理念，并在實(shí)際管理過程中，嚴(yán)格按照財(cái)物成本管理規(guī)范嚴(yán)格要求自己，提高管理效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大化效益。
四、結(jié)束語
財(cái)物成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作之一，因此，充分認(rèn)識企業(yè)自身的財(cái)物成本管理現(xiàn)狀，分析存在的各類問題，并以此為切入點(diǎn)，制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，以全面優(yōu)化企業(yè)財(cái)物成本管理水平，合理調(diào)控成本，預(yù)防財(cái)物危機(jī)，使得企業(yè)能夠在當(dāng)今競爭激烈的房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有一席之地。
