芻議不動產估價人員必備測繪知識
論文導讀：測繪是指對自然地理要素或者地表人工設施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進行處理和提供的活動。
關鍵詞：測繪，不動產估價思考
一、概念
1.1、測繪的概念
測繪是指對自然地理要素或者地表人工設施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進行處理和提供的活動。測繪可分為若干分支學科：如大地測量、攝影測量、地圖學、工程測量、海洋測量學等。其中工程測量學又可分為控制測量、房產測量、地籍測量、地形圖測量、施工放樣、變形監(jiān)測等等。
1.2、不動產估價的概念
不動產估價是指對房產、土地、森林、構筑物等不動產進行價值評估。其是以不動產為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在于：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利于優(yōu)化資源配置；公平賦稅等。
二、測繪在不動產估價中的作用
2.1、房地產測繪與不動產估價
房地產測繪與房地產估價是城市房地產管理的兩個重要的組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。
房地產測繪可提供房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設、土地管理、房產管理以及保護產權人的合法權益提供準確、可靠的測量數(shù)據(jù)和資料。其主要內容包括：房產平面控制測量、房屋調查、房屋用地調查、房產圖測繪、面積量算、變更測量。
它們分別從不同角度來描述和表達房地產，測量結果是房地產價格評估的主要法律依據(jù)之一，二者具有密切的聯(lián)系。論文大全。尤其在城市現(xiàn)代化進程中，農村集居地的拆遷工作中，房產測繪成果已直接成為拆遷評估的首要依據(jù)，涉及到千家萬戶的切身利益。
2.2、地籍測繪與不動產估價
地籍測繪是以一定的精度測定和調查土地及其上附著物的權屬、位置、數(shù)量、質量和利用現(xiàn)狀的測繪工作。地籍調查是為了取得土地權屬和土地利用現(xiàn)狀等基本地籍資料而組織的一項系統(tǒng)性的社會調查工作。其基本任務是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權屬、權源、地號、等級、面積、使用者、利用狀況、土地質量等。
地籍測繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現(xiàn)狀圖、權屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測繪提供了估價必須的各類地籍要素，給不動產估價提供了客觀依據(jù)。
三、測繪知識是估價人員必備的
3.1了解測繪技術的必要性
不動產估價需具備專業(yè)的估價人員，其不僅具有扎實的理論知識、豐富的估價實踐經驗、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還需掌握相關政策、法律法規(guī)、開發(fā)經營、經濟、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識，其中對測繪知識的了解也不容忽視。
當估價人員正在為某地塊（房產）進行估價時，有時更多關注相似案例的單價、資本還原利率的選取、成本項目的統(tǒng)計等，最終用單價乘以地塊（房產）面積得出總價值。卻容易忽視此地塊（房產）面積的準確性，從而不能得出準確的不動產價值；
當評估人員根據(jù)不符合現(xiàn)勢的地籍測繪圖紙進行評估時，使用了已變更的界址點所含面積，已變化的房屋層高、層數(shù)、地理名稱、門牌號等地籍要素信息，或者對地圖的符號意義、地籍區(qū)號、宗地號等理解不夠，也不能準確的評估出不動產價值。
所以估價人員除了須進行現(xiàn)場踏勘外，應對測量圖紙的文字標注、比例尺、圖示符號等有較為深入的了解，還應掌握圖解量算等基本的測繪技術。
3.2了解測繪誤差的必要性
測繪工作是由觀測者使用某種儀器、工具，按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進行的。不論觀測者多么認真負責，技術多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，誤差是必然產生的。對同一個量進行多次觀測，其結果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復觀測某一角度，其結果往往是不一致的。這種差異的出現(xiàn)說明觀測值中有測量誤差存在。測量過程甚至存在測錯、讀錯、記錯等粗差。論文大全。
評定測量結果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評定精度的標準，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對誤差來表示。
測繪單位根據(jù)業(yè)主的要求合理確定誤差大小，根據(jù)測繪規(guī)范要求確定合理的測量方法進行測繪的。論文大全。如1：2000的測量圖紙，其點位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點位中誤差，可達60cm。此圖如果作為宏觀規(guī)劃是完全可行的，但估價人員將測繪單位提供的1：2000測量圖紙作為土地及房產評估的依據(jù)時，則就出現(xiàn)較大的價值偏差。必須進行逐邊量取尺寸，方可作為評估依據(jù)。
所以由于測量誤差等因素的存在，估價人員需對測繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進行考量。
四、總結
不動產價值量隨著經濟的發(fā)展越來越大，為了提供準確的交易參考依據(jù)，估價人員應當掌握關聯(lián)專業(yè)知識、特別測繪知識，是很必要的。估價人員學會對委估價方提供的測繪資料加以分析、甚至懂得現(xiàn)場校對修測，這樣能避免不必要地邀請測繪專業(yè)人員去現(xiàn)場幫助，從而增加評估項目成本之負擔，同時又為不動產之估價之精確可信準備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻：
【1】 洪亞敏,呂萍.土地相關經濟理論和法律[m]北京：中國財政經濟出版社，2008年10月
【2】 朱道林，鄒曉云等，不動產估價[M]，北京：中國農業(yè)大學出版社,2007年8月
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