完善住房保障制度概述
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論文導(dǎo)讀：因此，建立一套比較完善的住房保障制度特別是中低收入階層的住房保障制度，已成為當(dāng)務(wù)之急，它也是一項涉及我國政治安定、社會穩(wěn)定的一件大事。經(jīng)濟(jì)適用住房是這樣一種住房(1)從住房需求主體看，經(jīng)濟(jì)適用住房的需求主體是城鎮(zhèn)住房困難的中低收入家庭，通常是指收入水平在社會收入水平中較低的家庭。廉租住房，又名公共住房。
關(guān)鍵詞：住房保障制度，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房，分析研究
住房是人們最基本的生活需求和生存條件之一，在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化和工業(yè)的進(jìn)程，工業(yè)和人口在城市高度、過快集中，加速了對城市土地和住房供應(yīng)的巨大需求，推動了土地價格和住房價格不斷上漲，超越了低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。特別是最近幾年，房價持續(xù)的非理性上漲導(dǎo)致了城市中低收入家庭依舊面臨住房困難，而且購房成為普通家庭很重的負(fù)擔(dān)，并催生了“房奴”的出現(xiàn)。因此，建立一套比較完善的住房保障制度特別是中低收入階層的住房保障制度，已成為當(dāng)務(wù)之急，它也是一項涉及我國政治安定、社會穩(wěn)定的一件大事。
1.我國住房保障制度政策現(xiàn)狀
胡錦濤總書記指出“要建立和完善對低收入者的救助制度，妥善解決城市特殊困難家庭在住房、子女入學(xué)、醫(yī)療等方面遇到的實際問題。”溫家寶總理指出“建立和完善廉租住房制度，解決最低收入家庭的住房問題，是住房制度改革和住房建設(shè)的一項重要內(nèi)容。”
1.1住房保障制度的概念
住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分，所謂住房社會保障，是國家和社會通過立法對國民收入進(jìn)行的分配和再分配，是對中低收入社會成員，特別是生活有特殊困難的成員的基本住房權(quán)力給予的保障。住房社會保障是社會保障制度的重要組成部分，它是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展而產(chǎn)生的。其實質(zhì)是政府利用國家與社會力量，解決中低收入家庭的住房問題。但由于保障對象、保障領(lǐng)域的不同，住房保障制度又具有不同于其他保障類型的特殊規(guī)定性，具有多樣性特征。因此在住房保障制度設(shè)計時須結(jié)合實際情況，側(cè)重考慮其特殊性，在促進(jìn)社會公平的同時兼顧制度運(yùn)行的效率。
1.2經(jīng)濟(jì)適用住房政策
經(jīng)濟(jì)適用住房是這樣一種住房(1)從住房需求主體看，經(jīng)濟(jì)適用住房的需求主體是城鎮(zhèn)住房困難的中低收入家庭，通常是指收入水平在社會收入水平中較低的家庭；(2)政府的干預(yù)性。經(jīng)濟(jì)適用住房是由政府統(tǒng)一規(guī)劃的、享受了政府多項優(yōu)惠政策的住房，其開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理都有政府的介入；(3)從價格方面看，經(jīng)濟(jì)適用住房價格較低，能與中低收入家庭的購買能力相適應(yīng)；(4)社會保障性。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以微利低價的原則向城鎮(zhèn)中住房困難的中低收入家庭銷售的微利商品房，通常不以營利為目的，是帶有住房補(bǔ)貼性質(zhì)的商品住房。
1.3廉租住房的特點
廉租住房，又名公共住房。是由政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房，或由私人機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)營，政府提供補(bǔ)貼的商品住房。廉租住房一般具有以下特點：(1)保障性。建設(shè)廉租住房的目的是為最低收入家庭提供滿足其居住需要所必需的住房，政府要提供相應(yīng)數(shù)量的補(bǔ)貼。從而為最低收入家庭提供住房保障；(2)公共性。廉租住房屬于公共產(chǎn)品，為最低收入家庭提供廉租住房是政府的責(zé)任。有私人機(jī)構(gòu)提供的廉租住房，政府應(yīng)該在稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠條件或?qū)λ饺藱C(jī)構(gòu)直接提供差額補(bǔ)貼；(3)定向性。廉租住房的供應(yīng)對象是最低收入家庭。這部分家庭由于在商品住房市場上無力購買或租住商品房，只能由國家提供低價住房，因此它在某種程度上具有封閉性，定向性；(4)非盈利性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的目的在于獲得利潤。政府建造廉租住房是為了滿足最低收入家庭的基本生活需要，不以贏利為目的，房租以成本租金為限。廉租住房在解決我國弱勢群體的住房消費(fèi)問題有著重要意義。免費(fèi)論文網(wǎng)。
1.4住房公積金政策
我國目前實行的公積金制度，形式上與新加坡的中央公積金制度相似，但在解決公積金繳納者的住房問題上不力。一個原因是我國勞動者的工資收入不高，每月按工資一定比例繳納的公積金數(shù)目很小，不足以用來支付住房貸款的月還款額。其次是公積金繳納的比例一直是采取雇主和雇員同比例繳納的方式，在一部分經(jīng)濟(jì)效益不好的企業(yè)客觀上加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。再次是公積金的利率水平，我國目前公積金存款大多數(shù)地區(qū)是按活期利率進(jìn)行計算的。實際上，公積金應(yīng)該視同定期存款，過低的利率水平造成了公積金利息損失，也挫傷了公積金繳納者的積極性。
2.我國現(xiàn)行住房保障制度存在的主要問題
我國現(xiàn)行中低收入者住房制度存在的主要問題表現(xiàn)為啟動住房保障制度較晚，有待完善，保障覆蓋面小，保障水平低。具體表現(xiàn)為住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，價格偏高，住房保障法律、法規(guī)建設(shè)滯后，誠信體系尚待建立和完善，政府職能沒有最大限度地發(fā)揮。
2.1經(jīng)濟(jì)適用住房政策存在的問題
我國從1998年7月1日開始推行經(jīng)濟(jì)適用住房，至今己有9年。但是這些年的住房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)比重只占建設(shè)總投資的7%，而商品房所占比重則高達(dá)94%。與當(dāng)初推行此保障住房政策的初衷嚴(yán)重背道而馳。[①]目前我國的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有七個比較突出的問題：(1)銷售對象的范圍過大，保障對象出現(xiàn)偏差而致使財政補(bǔ)貼效益流失；(2)價格偏高，面積過大，戶型設(shè)計不合理；(3)成片開發(fā)和集中布置不利于整體規(guī)劃，造成負(fù)面影響；(4)經(jīng)濟(jì)適用住房總體供應(yīng)量過少，與中低收入者巨大的住房需求相差太遠(yuǎn)；(5)對經(jīng)濟(jì)適用住房的價格控制不力，節(jié)節(jié)攀升的經(jīng)濟(jì)適用住房價格已經(jīng)嚴(yán)重影響到其作為公益性產(chǎn)品的實質(zhì)，成為房地產(chǎn)商謀取超額利潤的工具，同時也對房地產(chǎn)市場價格的全面上漲，起到了推波助瀾的作用；(6)推行經(jīng)濟(jì)適用住房重在管理，而這幾年的主要問題是疏于管理；(7)地段越建越偏。
2.2廉租房制度存在的問題
1.缺乏明確目標(biāo)和長遠(yuǎn)規(guī)劃，思想認(rèn)識和重視程度不夠
住房問題是一個社會問題，關(guān)系到國計民生和千家萬戶是否安居樂業(yè)。廉租住房建設(shè)體現(xiàn)了黨和政府對于最低收入家庭的關(guān)懷，體現(xiàn)了社會主義優(yōu)越性，事關(guān)社會發(fā)展、穩(wěn)定與和諧。從年建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》出臺以來，廉租住房制度在一些大城市得到了一定程度的推進(jìn)，但是困難重重，有些城市還在觀望之中。主要原因是重視不夠，缺乏戰(zhàn)略性思考和定位。
2. 廉租住房適用對象范圍過窄
現(xiàn)行廉租對象界定政策排斥了進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等住房困難戶，廉租住房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，范圍規(guī)定過窄。
3.缺乏穩(wěn)定的廉租房源和資金來源渠道
目前廉租住房資金來源渠道包括住房公積金增值收益、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。而受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活習(xí)慣的影響，社會捐贈廉租住房資金的情形難成氣候，因此各地廉租住房資金主要表現(xiàn)在住房公積金增值收入和財政撥款兩項，資金來源渠道比較單一。
2.3住房公積金制度存在的問題
1.住房公積金覆蓋面小，歸集率和運(yùn)用率低
截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，實際繳存職工人數(shù)為6138.5萬人，占在崗職工人數(shù)的58.4%，中低收入層和低收入層繳存比例更低。2004年末個人公積金住房貸款余額為2096.2億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8%，購買國債約占14.6%，沉淀資金占繳存余額的比例為42.6%。[②]
2.公積金所有者的權(quán)益得不到保障
從住房公積金管理條例的規(guī)定來看，住房公積金的增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。公積金所有權(quán)人不能享有資金增值收益，侵犯了住房公積金儲戶的所有權(quán)權(quán)益。
3.住房公積金的制度缺陷使保障功能弱化。
按照住房公積金現(xiàn)行制度的規(guī)定，只有有單位且單位效益好的職工，才有可能交納住房公積金。就目前來說，能繳納住房公積金的限制在國企、事業(yè)單位、少數(shù)民企。只有交納了住房公積金，才有可能申請個人住房貸款。免費(fèi)論文網(wǎng)。那些沒有工作單位或雖有工作單位，但效益不好的居民，無法交納公積金，也就申請不了住房公積金貸款。相反，單位效益好的居民，本身的收入穩(wěn)定且收入較高，本可以通過市場解決住房問題，有了公積金制度的政策性支付，更提高了他們的購房支付能力。這樣，公積金制度使有錢人更富有，使沒錢人更無助，形成新的分配不平，拉大了居民居住水平的距離，違背了公積金作為住房儲蓄的公平原則，導(dǎo)致其保障功能弱化。
3.完善我國住房保障制度的建議
根據(jù)我國的國情，建立和完善具有中國特色的城鎮(zhèn)基本住房保障制度，讓低收入階層享受改革開放帶來的收益，對于穩(wěn)定社會秩序，縮小貧富差距，增進(jìn)社會公平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)、構(gòu)建和諧社會具有重要意義。
3.1加快城鎮(zhèn)基本住房保障制度立法
法律法規(guī)對于城鎮(zhèn)基本住房保障制度有重要的意義，是建立和完善城鎮(zhèn)基本住房保障制度的依據(jù)，可以明確規(guī)定居住權(quán)利是公民權(quán)利的重要組成部分，保障居民的基本居住要求是政府職能的重要體現(xiàn)。要從根本上改變我國城鎮(zhèn)基本住房保障制度的現(xiàn)狀，有必要制定出統(tǒng)一的城鎮(zhèn)基本住房保障法規(guī)，各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，制定出地方性的住房保障法規(guī)。
同時，還要注重相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)的與時俱進(jìn)，注意根據(jù)不同時期的城鎮(zhèn)基本住房保障的不同要求，有針對性地對原有法律條文進(jìn)行修訂或推出新的相關(guān)法律，使城鎮(zhèn)基本住房保障制度有法可依，從而保證其權(quán)威性和有效性。
3.2明確和規(guī)范地方政府的主體作用
城鎮(zhèn)基本住房保障制度是我國住房制度改革的一項重要內(nèi)容。住房制度改革不可避免地使一部分城鎮(zhèn)居民無力自行解決住房問題。我國目前正處在向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)的過程中，改革是需要成本的，體制改革的轉(zhuǎn)軌成本只能由政府承擔(dān)，政府可以通過制定并實施城鎮(zhèn)基本住房保障制度干預(yù)居民的住房分配以實現(xiàn)社會公平。
3.3重新界定保障范圍，構(gòu)建新的住房分類供應(yīng)結(jié)構(gòu)
根據(jù)國外的情況，住房保障的對象主要是住房困難的低收入戶，在全體居民中所占的比例不應(yīng)過大，過大則加重政府的財政負(fù)擔(dān)，必須在政府財力的可承受范圍之內(nèi)實施，才能保證城鎮(zhèn)基本住房保障制度長期穩(wěn)定地持續(xù)運(yùn)行。
因此，我國城鎮(zhèn)基本住房保障制度的保障水平一定要依據(jù)我國現(xiàn)階段的實際情況來定，綜合考慮城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系狀況、居民收入狀況以及財政支付能力�，F(xiàn)有城鎮(zhèn)基本住房保障制度的保障對象有必要縮小范圍，優(yōu)先考慮那些確實困難、迫切需要保障的群體，才能體現(xiàn)城鎮(zhèn)基本住房保障的公平性。
3.4取消經(jīng)濟(jì)適用房
我國住房制度改革之初，明確提出經(jīng)濟(jì)適用房是多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的主體，旨在改善中低收入家庭居住條件。隨著該項制度的深入實施，其制度缺陷和管理漏洞日益明顯，實施效果與制度初衷存在較大差距，無法實現(xiàn)預(yù)期目的。經(jīng)濟(jì)適用房定位不清晰，既是微利商品房、又有一部分保障性，實際上兩種目的都無法達(dá)到。一方面經(jīng)濟(jì)適用房由政府設(shè)立最低價格或者最高價格，強(qiáng)制干預(yù)房地產(chǎn)市場價格體系，違背了市場經(jīng)濟(jì)原理。市場經(jīng)濟(jì)要求公平和秩序，人為地制造價格上的差異，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場的價格秩序，有造成市場喪失活力的傾向另一方面沒有真正幫助低收入群體，政府提供補(bǔ)貼的原意是幫助低收入家庭，實際上，這些補(bǔ)貼的大部分沒有轉(zhuǎn)移給低收入者，我國城鎮(zhèn)墓本住房保障制度研究反而滋生尋租腐敗，沒有充分體現(xiàn)出其保障性。
相對于經(jīng)濟(jì)適用房來說，廉租房更適宜于住房弱勢群體。取消經(jīng)濟(jì)適用房，同時加大廉租房建設(shè)力度是更具公平與效率的制度安排。原來的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)由政府回購，作為廉租房照顧最低收入階層。
3.5利用多元化資金加大廉租房建設(shè)力度
從西方國家的經(jīng)驗看，城鎮(zhèn)基本住房保障體制的資金來源并非只靠國家財政支撐，還必須多渠道籌集住房保障資金。具體操作方案不一而足，可以通過實行優(yōu)惠政策吸引民間資金、征收社會保障稅、從社會福利彩票籌集款中適當(dāng)提取一定的比例的形式多渠道籌集資金。住房保障稅可以面向城鎮(zhèn)居民，向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收，�？钣糜诹夥拷ㄔO(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼。福利彩票銷售額巨大而且資金來源持續(xù)穩(wěn)定，符合廉租房建設(shè)資金缺口巨大，需要長期融資的特點。還可以在土地出讓金收入中規(guī)定一定比例作為住房保障資金，以及發(fā)展慈善事業(yè)，用捐款形式募集廉租房建設(shè)資金。
3.6消除住房公積金繳存中的兩極分化現(xiàn)象
一方面，要嚴(yán)格控制并逐步降低住房公積金繳交比例。對國務(wù)院《住房公積金管理條例》有關(guān)條款進(jìn)行修改，適當(dāng)降低職工和單位住房公積金的最低繳存比例，明確規(guī)定職工和單位住房公積金繳存比例和繳存基數(shù)的上限標(biāo)準(zhǔn)，對住房公積金繳存比例和繳存基數(shù)的上限給予封頂，消除行業(yè)、地區(qū)間的繳存差距。
另一方面，要把進(jìn)城農(nóng)民工和城鎮(zhèn)自謀職業(yè)者納入住房公積金繳存范圍。進(jìn)城務(wù)工人員在城里找工作容易定居難，住房問題是主要障礙。通過擴(kuò)大住房公積金繳存面，為這一部分人解決住房問題提供資金支持，為他們在城鎮(zhèn)購房落戶創(chuàng)造條件，有利于轉(zhuǎn)移和減少農(nóng)村人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程，使更多住房弱勢群體享受到住房公積金制度的優(yōu)越性。
3.7建立健全城鎮(zhèn)基本住房保障制度的監(jiān)督體系
首先要使城鎮(zhèn)基本住房保障制度透明化、公開化，對其性質(zhì)、建設(shè)方法、購買和租賃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、政策優(yōu)惠等做出規(guī)定，從項目的立項、報批、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理都要充分發(fā)揮市場的作用，公開招標(biāo)、嚴(yán)格審核，積極引入競爭機(jī)制。
其次，要在政府內(nèi)部建立合理的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，將建設(shè)局、房管局、財政局、物價局等多個部門中與城鎮(zhèn)基本住房保障有關(guān)的管理事務(wù)均交給該機(jī)構(gòu)，由其對申請對象進(jìn)行科學(xué)的審查與核定，保證中低收入家庭受益。
最后，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，發(fā)揮非政府組織的外部監(jiān)督作用。正是由于對政府在城鎮(zhèn)基本住房保障問題上的缺位，使得政府的尋租行為得以廣泛存在。因此，有必要發(fā)揮非政府組織的社會監(jiān)督作用來約束政府行為。因此，有必要發(fā)揮非政府組織的社會監(jiān)督作用來約束政府行為。另外，城鎮(zhèn)居民的家庭收入很難準(zhǔn)確計算，目前所能計算的是工資收入，不包含工資以外的隱性收入居民單位開出的收入證明可信度較差，單位掌握的職工收入情況也有限，某些個人還可以通過各種不正當(dāng)關(guān)系開出假證明。民政、公安、銀行、房補(bǔ)申請者所在單位和街道辦事處等相關(guān)部門，對申請家庭的收入、人口及住房情況進(jìn)行審查，采取公告制度，使利益相關(guān)者之間互相監(jiān)督，充分
發(fā)揮群眾監(jiān)督作用等，增加城鎮(zhèn)基本住房保障制度執(zhí)行中的透明度。
3.8建立健全城鎮(zhèn)基本住房保障制度的評估體系
評估是一種有效的管理工具，在公共管理中有重要的作用。評估是診斷制度運(yùn)行狀況的有力措施，根據(jù)“活動進(jìn)度、物質(zhì)損耗、工作協(xié)調(diào)等方面的信息以適時調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)、人員物質(zhì)分配”。[③]建立健全合理有效的評估體系是推進(jìn)我國城鎮(zhèn)基本住房保障制度的關(guān)鍵。免費(fèi)論文網(wǎng)。
逐步建立有效的評估體系，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段和住房發(fā)展不同時期的住房保障制度進(jìn)行科學(xué)評估，根據(jù)不同階段城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系狀況、居民收入狀況、未來的需求趨勢、保障人口數(shù)量以及財政支付能力判斷城鎮(zhèn)基本住房保障制度的實施效果，以此為依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。通過對城鎮(zhèn)基本住房保障制度定期實施的檢查、回顧和總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，吸取經(jīng)驗和教訓(xùn)，為改進(jìn)未來的制度安排提供建議，是我國城鎮(zhèn)基本住房保障制度有效實施的重要保證。
參 考 文 獻(xiàn)：
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