某地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃探析
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稅收籌劃的前提條件是必須符合國家法律及稅收法規(guī);稅收籌劃的方向應(yīng)當(dāng)符合稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向;稅收籌劃的發(fā)生必須是在生產(chǎn)經(jīng)營和投資理財(cái)活動(dòng)之前;稅收籌劃的目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化。所謂“稅收利益最大化”，包括稅負(fù)最輕、稅后利潤最大化、企業(yè)價(jià)值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負(fù)最輕。
摘要：稅收籌劃對(duì)企業(yè)而言就是在遵守國家稅法的前提下，事先對(duì)企業(yè)的一些重大的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行通盤考慮和周密安排，盡可能保證企業(yè)安全和可持續(xù)經(jīng)營。一個(gè)有前瞻性的稅收籌劃，能讓企業(yè)少走彎路節(jié)約成本，同時(shí)企業(yè)遵循國家的稅收政策引導(dǎo)符合國家整體利益。通過對(duì)大都地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收思考研究，對(duì)涉及的銷售收入和營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅提出一些設(shè)想和建議。與大家商榷。
關(guān)鍵詞：稅收思考 土地增值稅 所得稅 營業(yè)稅
一、案例正文
(一)大都地產(chǎn)公司成立于2003年3月，是一家具有國家二級(jí)資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
公司專注于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，注冊(cè)資本7000萬元人民幣。擁有一支充滿熱情和高學(xué)歷的年輕的員工隊(duì)伍，以“關(guān)心生活，關(guān)愛人”為理念，2003年開始開發(fā)“大都・國際名苑”，2005年開始開發(fā)“西湖8號(hào)公館”，2007年開始開發(fā)“上東國際”“西城國際”。項(xiàng)目累計(jì)總建筑面積43.1萬平方。
2014年3月大都地產(chǎn)公司與某銀行簽訂未完工建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議將某某原抵押某銀行的一宗未完工的地上建筑物和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給大都地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)5300萬元。
該建筑物坐落在某市繁華地段，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地面積330平方米，地上建筑物為商住樓，建筑面積3442.51平方米。尚未完工，尚未辦理竣工驗(yàn)收。
現(xiàn)在土地證已過戶到大都地產(chǎn)公司名下。在兩次過戶中，大都地產(chǎn)共交納稅費(fèi)626.4732萬元，具體如下：以某某名義交入稅款380.702萬元，以銀行的名義交入稅款84.1212萬元，以大都地產(chǎn)公司名義交入稅款161.65萬元。
大都地產(chǎn)公司將在原未完工建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)和出售。該項(xiàng)目1樓商鋪面積332.48平方米，2樓至9樓可售面積3110平方米。合計(jì)可售面積3442.48平方米。
(二)實(shí)際工作中要解決的問題
第一，銷售價(jià)格的確定。第二，營業(yè)稅思考。第三，土地增值稅思考。第四，所得稅思考。
二、案例分析
(一)銷售價(jià)格
房地產(chǎn)銷售價(jià)格的確定：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要權(quán)衡售價(jià)提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
假定房產(chǎn)銷售價(jià)格為X，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為Y，則全部扣除項(xiàng)目金額為：
Y+5%X(1+7%+3%)=Y+5.5%X
當(dāng)增值額與可扣除項(xiàng)目金額之比小于20%，即：
【X-(Y+5.5%X)】/(Y+5.5%X)<20%
解以上不等式可知，X<1.28Y。
假設(shè)大都項(xiàng)目除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為7526萬元(5300轉(zhuǎn)讓價(jià)款+626轉(zhuǎn)讓過程已交稅金+1000預(yù)計(jì)后期土建+300預(yù)計(jì)后期管理費(fèi)用+300預(yù)計(jì)后期的財(cái)務(wù)費(fèi)用)，則銷售額不能超過9633萬元(1.28*7526萬元)，每平方均價(jià)設(shè)為：9633萬元/3442.48平方米=2.80萬元/平方米，售價(jià)在此價(jià)以下將免征土地增值稅。
(二)營業(yè)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期資金需求量很大，項(xiàng)目貸款審批時(shí)間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全，假如其中一方投資者以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，房屋建成后雙方共同享受利潤，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可避免前期土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的現(xiàn)金流出，從而保障企業(yè)前期項(xiàng)目的資金需求。(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡�(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。因此，大都地產(chǎn)公司在銷售交營業(yè)稅時(shí)，可以抵扣5300萬元的銷售額。少交營業(yè)稅：5300萬元×5%=265萬元;城建稅：265萬元×7%=18.55萬元;教育附加：265萬元×5%=13.25萬元。合計(jì)少交稅費(fèi)：296.8萬元。
(三)土地增值稅
根據(jù)土地增值稅建造普通住宅增值率未超20%免稅規(guī)定，大都地產(chǎn)公司把總售價(jià)控制在9633萬元以下，從而享受土地增值稅免稅待遇。
(1)控制項(xiàng)目收入和增加成本，控制項(xiàng)目增值率。利用裝修費(fèi)用進(jìn)行思考并不是所有情況下都能用的，首先，它必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房地產(chǎn)。其次，裝修的結(jié)果必須使建造的普通住宅的增值率不超過20%，否則就會(huì)多交土地增值稅，適得其反。所以控制20%這個(gè)點(diǎn)很重要。是否裝修出售，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，充分考慮購房者的喜好和價(jià)格的承受度。
(2)獨(dú)立銷售中介。為了降低房地產(chǎn)開發(fā)公司的增值率，可以通過獨(dú)立銷售中介機(jī)構(gòu)銷售來運(yùn)作，由于多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了銷售費(fèi)用稅前扣減金額，從而可以降低增值額和增值率。不會(huì)造成重復(fù)繳納營業(yè)稅問題，從而達(dá)到減少了土地增值額降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的目的。
(3)利息。在實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)碰到這樣的籌資問題：除項(xiàng)目貸款有銀行的利息單據(jù)可稅前扣除外，其他如單位之間，單位和個(gè)人之間的借貸都是沒有利息單子的，現(xiàn)在根據(jù)稅法規(guī)定不高于銀行同期同類貸款利率可在稅前扣除。地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的利息費(fèi)用，可直接計(jì)入開發(fā)成本，同時(shí)還可將土地成本與開發(fā)成本之和，作為項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)，加計(jì)20%的扣除。對(duì)同一控股下的子公司之間的拆借可視為統(tǒng)借統(tǒng)貸征得稅務(wù)部門認(rèn)可，利息可在所得稅前扣除，土地增值稅除外。
(四)企業(yè)所得稅
(1)根據(jù)新稅法規(guī)定，企業(yè)用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)支出的扣除標(biāo)準(zhǔn)是年度利潤總額12%以內(nèi);超過部分不得扣除。建議公司在這方面可有所思考。
(2)對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，結(jié)合大都地產(chǎn)實(shí)際業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)(銷售收入9633*15%=1445萬)可以在1445萬內(nèi)列支。
(3)項(xiàng)目企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定交納的基本養(yǎng)老金、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)部門認(rèn)可，可在稅前按規(guī)定的比例合理地扣除該筆費(fèi)用。這樣既加強(qiáng)凝聚力，又為員工謀了福利，同時(shí)保障企業(yè)利益。
(4)如何使用有限的資金，何時(shí)交稅，在延緩納稅時(shí)間上創(chuàng)造更多的價(jià)值，存在進(jìn)一步思考的空間。
就本項(xiàng)目企業(yè)所得考慮如下：
預(yù)計(jì)銷售收入：9633萬元
預(yù)計(jì)銷售成本：5300萬元+626萬元+
1000萬元=6926萬元
主營業(yè)務(wù)稅金及附加：營業(yè)稅(9633-5300)*5%=216.65萬元
城建稅：216.65*7%=15.17萬元
教育費(fèi)附加：216.65*5%=10.83萬元
合計(jì)：242.65萬元
銷售費(fèi)用：1445萬元
管理費(fèi)用：300萬元
財(cái)務(wù)費(fèi)用：300萬元
利潤總額：419.35萬元
所得稅額：104.84萬元
凈利額：314.51萬元
三、結(jié)束語
面對(duì)現(xiàn)在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)，企業(yè)要生存發(fā)展，前瞻性的稅收思考顯得更為重要。一個(gè)成熟完善的稅收思考對(duì)項(xiàng)目企業(yè)發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響，認(rèn)真做好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)發(fā)展起到事半功倍的效果。財(cái)務(wù)人員任重道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王春雷.稅法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003.
[2] 蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.
