淺論房產(chǎn)稅改革
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房產(chǎn)稅改革小議
一、房產(chǎn)稅之權(quán)屬性質(zhì)及課稅性質(zhì)
關(guān)于房產(chǎn)稅的權(quán)屬性質(zhì)，當(dāng)下的理論學(xué)界已基本達(dá)成共識，所以筆者在此采用從房產(chǎn)稅定義人手的反向分析方法來解析房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容。
當(dāng)下對于房產(chǎn)稅的定義，學(xué)界普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅�？梢�，房產(chǎn)稅的征稅對象為房產(chǎn)，計稅依據(jù)為評估價值或租金收入，其權(quán)屬性質(zhì)為財產(chǎn)稅，課稅性質(zhì)為存量稅。
房產(chǎn)稅的關(guān)鍵在于性質(zhì)質(zhì)屬于財產(chǎn)稅，并不在于其征稅對象為房產(chǎn)。眾所周知，商品稅的征稅對象也是房產(chǎn)，但是只有作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域的房產(chǎn)才可以成為商品稅的對象，可見其背后的稅源是貨幣資金的流量；而作為財產(chǎn)稅征稅對象的房產(chǎn)，就無需進(jìn)入商品流通領(lǐng)域，可見其背后的稅源是資金的累積，這也是財產(chǎn)稅被稱之為存量稅的原因。明確房產(chǎn)稅的權(quán)屬性質(zhì)和課稅性質(zhì)，好似打好地基，地基打好，房產(chǎn)稅理論體系這棟“高樓大廈”才能平地矗立而不倒。
二、房產(chǎn)稅制度設(shè)計之國際比較
（一）征收范圍與對象
在征收范圍上，西方發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅的征收范圍普遍包含城市和農(nóng)村地區(qū)；而我國房產(chǎn)稅目前的征收范圍只限城鎮(zhèn)房地產(chǎn)資源，相比發(fā)達(dá)國家來說，我國房產(chǎn)稅的稅基范圍很小，無法兼顧到對農(nóng)村土地資源和房地產(chǎn)資源的調(diào)控。
在征收對象上，西方發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅的征收本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://m.78375555.com收集整理對象普遍包括房屋及其附屬設(shè)施，同時由于西方國家土地制度多為私有制，故房屋與土地一體作為房地產(chǎn)稅的征收對象已經(jīng)成為主流，而單獨對房屋征稅則很少見。
（二）納稅人
縱觀世界，大部分國家的房產(chǎn)稅都將房屋的所有人列為納稅人，另外，也有少數(shù)國家如荷蘭等，將房屋的承租人、使用者也列入納稅人。
�。ㄈ┯嫸愐罁�(jù)
當(dāng)下，各國房產(chǎn)稅大多實行單一制的征稅方法，即以房產(chǎn)的估計價值作為計稅依據(jù)；而我國則采用了混合制的征稅方法，即將房產(chǎn)估計價值以及租賃收益都納入計稅依據(jù)范疇。另外，由于房產(chǎn)估價的過程較為復(fù)雜，但是房產(chǎn)估價這一步驟又決定著房產(chǎn)稅是否能夠順利征收，因此，大多發(fā)達(dá)國家都設(shè)立了專門的估價機構(gòu)，由專門的資產(chǎn)評估師從事評估工作。
�。ㄋ模⿲嶋H成效
從世界上多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的實踐來看，征收房產(chǎn)稅所帶來的效果是很好的：一方面地方政府獲得了穩(wěn)定且充足的財政收入，另一方面政府借助房產(chǎn)稅的征收達(dá)到了宏觀調(diào)控的目的，抑制了土地的盲目投機，保護(hù)了土地資源。
三、我國大陸地區(qū)房產(chǎn)稅之征收現(xiàn)狀及問題
近些年來，房產(chǎn)稅的征收成為了我國稅制改革的熱點問題，經(jīng)過近十年來對房產(chǎn)稅征收的不斷討論與論證，于2011年1月27日，上海市政府與重慶市政府分別印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》（以下簡稱《上海暫行辦法》）和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》（以下簡稱《重慶暫行辦法》），自此，上海和重慶成為了我國第一批房產(chǎn)稅征收試點城市，我國房產(chǎn)稅的征收正式拉開了序幕。
經(jīng)過三年對滬渝兩地試行征收房產(chǎn)稅的情況來看，兩地對于房產(chǎn)稅征收的初衷都是好的，即通過稅收達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。但是初衷的美好并不能掩蓋實際進(jìn)行當(dāng)中出現(xiàn)的巨大問題：
�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅性質(zhì)偏離
在本文的第一部分中，對于財產(chǎn)稅的權(quán)屬性質(zhì)已經(jīng)予以了說明，房產(chǎn)稅是名副其實的財產(chǎn)稅（存量稅），應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)的評估價格為稅基進(jìn)行征收，另外，房產(chǎn)稅與商品稅的區(qū)別也在本文的第一部分予以了詳述。但是《上海暫行辦法》和《重慶暫行辦法》都將房產(chǎn)交易價格作為稅基，并且征稅對象都為新購買房屋，而不是將社會財產(chǎn)存量作為征稅對象，可見，兩個辦法已經(jīng)將房產(chǎn)稅定性為了商品稅，偏離了房產(chǎn)稅原有的目的。眾所周知，商品稅的稅負(fù)非常易于轉(zhuǎn)嫁，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房產(chǎn)稅若采用了商品稅的征收辦法，則很難達(dá)到抑制房價的目的，更別說達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。
�。ǘ┓慨a(chǎn)稅征收目標(biāo)偏離
房產(chǎn)稅征收的目標(biāo)就是促進(jìn)實現(xiàn)公平分配，關(guān)于稅收的公平分配，理論上有收益原則和支付能力原則兩種理論，收益原則能準(zhǔn)確反映納稅人和政府的收益程度，根據(jù)收益原則進(jìn)行稅收，更加科學(xué)，但是收益大小難以量化，所以在實踐中，顯然支付能力原則更具有可行性，房產(chǎn)是衡量支付能力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，因此，實現(xiàn)稅收的公平分配，對個人擁有的房產(chǎn)進(jìn)行征稅，非常必要的。
但是現(xiàn)實的情況是，《上海暫行辦法》和《重慶市暫行辦法》都沒有將個人擁有的存量房產(chǎn)歸入征稅范圍，這種制度設(shè)計顯然無法反應(yīng)個人的支付能力，違背了支付能力原則，偏離了調(diào)節(jié)收入的目標(biāo)。
另外，這種以交易價格為稅基以及不對存量房產(chǎn)進(jìn)行征稅的制度設(shè)計還會帶來很多負(fù)面效果。首先，從經(jīng)濟學(xué)角度看，這種制度設(shè)計不但不會抑制房價，相反會使房價穩(wěn)步增長；其次，此種制度設(shè)計非常有利于在《暫行辦法》頒布之前完成產(chǎn)權(quán)交易的納稅人，對《暫行辦法》頒布之后完成產(chǎn)權(quán)交易的納稅人并不公平；最后，滬渝兩地成為試點城市之后，其他城市潛在的具有支付能力的納稅人為了避免可能成為當(dāng)?shù)卣畬嵭蟹慨a(chǎn)稅征收后的“犧牲者”，肯定會盡快購買住房進(jìn)行投資，房價不降反升，對于剛需住房者顯然毫無利好。
（三）房產(chǎn)稅征收暫行辦法難以得到納稅人認(rèn)同
1986年9月15日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中第5條明確規(guī)定個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；而《上海暫行辦法》和《重慶暫行辦法》都由當(dāng)?shù)卣_定并引發(fā)，并且兩個《辦法》的規(guī)定都與《暫行條例》第5條規(guī)定有出入，這種出入很可能導(dǎo)致兩地納稅人對各自政府出臺的《暫行辦法》的合法性和合理性產(chǎn)生質(zhì)疑，將稅收等同為行政命令，這種情況下，納稅人就很難產(chǎn)生對房產(chǎn)稅征收的認(rèn)同感，對房產(chǎn)稅產(chǎn)生排斥情緒，進(jìn)而引起偷稅、抗稅等情況的發(fā)生。
四、房產(chǎn)稅改革之路徑選擇
�。ㄒ唬┮苑謾�(quán)、法治和透明為改革要義
應(yīng)該說，通過房產(chǎn)稅的改革來實現(xiàn)調(diào)控房價這一目標(biāo)只是初級的，更高級的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是借助房產(chǎn)稅改革的契機完善我國的財稅征收體制，包括理順中央與地方的“分權(quán)”關(guān)系，實現(xiàn)稅收“法治”的各項要求，促進(jìn)中央與地方各級政府財政的“透明”化。
�。ǘ┱鞫悓ο髲�“增量”到“存量”
根據(jù)前文所述，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)是典型的財產(chǎn)稅（或稱“存量稅”），但是上海市和重慶市試點的房產(chǎn)稅征收辦法卻將房產(chǎn)稅賦予了商品稅的性質(zhì)和特征，只對“增量”征稅，嚴(yán)重偏離了調(diào)節(jié)收入分配的目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)稅的征稅對象改為“存量”，重新賦予房產(chǎn)稅財產(chǎn)稅的性質(zhì)。
�。ㄈ┯嫸愐罁�(jù)從“交易價格”到“評估價值”
無論是從完善稅制體系的宏觀方面來看，還是從發(fā)達(dá)國家的普遍經(jīng)驗來看，都應(yīng)該將試點房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)由《辦法》中的“交易價格”改為“評估價格”，相配套的，還要建立完善的財產(chǎn)登記和信息備案體系，要步步為營，不能急于求成。
�。ㄋ模┱魇张涮讬C制從“不完善”到“完善”
從世界范圍來看，征收房產(chǎn)稅的國家大都為發(fā)達(dá)國家，可見，房產(chǎn)稅從側(cè)面反映了一個國家的稅制完善程度。具體到我國，目前稅制體系并不完善，市場經(jīng)濟體制也不完善，所以在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的過程中，要更加注重征收配套機制的完善：盡快出臺統(tǒng)一的評估方案；加快房產(chǎn)信息的采集和備案；整合房地產(chǎn)的買賣、租賃、稅費體系；健全稅收征管機制。
從機制入手，就如事先確定了模子，模子對了，“蛋糕”就做得好，“蛋糕”做得好，才能分的好。
六、結(jié)語
將滬渝兩地作為房產(chǎn)稅改革試點，可見黨和政府致力實現(xiàn)稅收公平分配的決心，但是滬渝兩地試點房產(chǎn)稅并沒有吸取世界成功經(jīng)驗，致使僅僅是為了征收房產(chǎn)稅而征收，錯誤的賦予了房產(chǎn)稅以商品稅特征。改革不能急于求成，要步步為營，以分權(quán)、法治、透明為前提，完善稅收體制，明確房產(chǎn)稅其財產(chǎn)稅的性質(zhì)不能改變，方能更好的實現(xiàn)稅收公平分配的目標(biāo)。
