淺議中國房價問題
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【摘要】近幾年來，我國的房價一路攀升，住房問題已經(jīng)成為市民熱點關(guān)注的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，保持房地產(chǎn)的健康有效地發(fā)展，合理控制房價的過快上漲，已經(jīng)成為各級政府的主要政策目標。本文首先闡述我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析房價上漲的原因，并對房價上漲的控制進行研究，使房地產(chǎn)健康，長效的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房價；原因；控制。
引言。
改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直處于快速發(fā)展之中，為國民經(jīng)濟作出了很大貢獻。但是在這令人矚目的成功后面，隱藏著很多問題。近幾年來，全國各大中小城市的房價都以超過國民收入的速度上漲，居高不下。如今“買房貴”與“上學貴”“看病貴”一起被稱作新民生的三大問題。持續(xù)高漲的房價使得中低收入的人群購房困難越來越大。從長遠的角度看，這對一個國家的發(fā)展是不利的。
1.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。
我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實行的是統(tǒng)一建設和分配的制度。20世紀90年代以后，房地產(chǎn)進入了一個興旺發(fā)達時期，土地成片開發(fā)，大量外資的引入，高樓大廈紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在進行城市建設、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。但是，最近幾年里房價不斷攀升。以北京中關(guān)村為例，就在近五年里，北京中關(guān)村的房價從7000元/平方米，漲到21000元/平方米，房價是成倍上漲。
房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。中國在近10年的發(fā)展，在整個社會消費品總額中，房屋的銷售幾乎占到了50%。這種高度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展模式風險是很大的�；ㄆ旒瘓F中國經(jīng)濟研究項目主管沈明高表示，中國2010年住宅地產(chǎn)項目的投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的6.1%，與美國2005年的水平相當，而美國在這之后就爆發(fā)了次貸危機。他說這一水平也只比日本上世紀70年代的地產(chǎn)繁榮時期低了兩個百分點房價持續(xù)上漲，房價-收入比逐步攀升。中國房價的漲幅遠遠高于物價和GDP的增長速度，尤其是在北京，上海，深圳等地區(qū)，住房成為很多人的難題。更加令人頭疼的是，在房價飛速上漲的同時，工資水平卻很是穩(wěn)定，房價-收入比逐年增加。據(jù)統(tǒng)計，我國平均房價收入比在10:1左右，北京上海等地甚至達到了30:1之高。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)統(tǒng)計，發(fā)達國家房價收入比為1.5～5.5:1，發(fā)展中國家的房價收入比為4～6.1:1，絕大多數(shù)國家的房價收入比為3～7:1之間。而中國遠遠超過了這個比例。
住房空置率很高。住房空置主要存在三種情況：第一，是房地產(chǎn)商把房子建好后，捂盤惜售、待價而沽；第二，一個人擁有好幾套房；第三，房屋剛剛建成，正在銷售當中。其實，空置的問題是允許一定范圍內(nèi)存在的，正如第三種情況。但是出于投資性和投機性目的的購房導致房屋空置率很高，成為推動房價上漲的重要原因。北京，上海，深圳等地區(qū)，很多樓盤的空置率已達50%�？罩梅康馁徺I者并不是以自住為目的，而是為了等到房產(chǎn)升值是再出售給別人。
國家的信貸政策比較寬松。主要的表現(xiàn)是申請貸款的標準比較低，并且銀行接受貸款申請的比率比較高，貸款所需付的利息低，首付也比較低。據(jù)統(tǒng)計，在我國，購房者80%左右是直接或者間接地來自銀行貸款。中國房屋按揭貸款2009年占了1.8萬億，為2007年的近3倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達到75.8%，個別地產(chǎn)甚至超過80%。
2.對房地產(chǎn)中房價現(xiàn)存問題的原因分析。
2.1從需求方面。
房地產(chǎn)的需求是指消費者在一段時間內(nèi)愿意并且能夠購買的房子的數(shù)量。影響我國消費者對住房需求的因素主要有：
�。�1）居民收入。隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民收入也普遍提高了，個人可支配收入上升，對住宅的支出增加，使得對住宅的需求上升。
�。�2）城市化進程的推進。城市化進程加快了房地產(chǎn)市場的日益蓬勃發(fā)展，城市化進程帶來的對住房條件和環(huán)境的改善的需求，城市拆遷改造帶來的被動需求，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
�。�3）消費者對房價的預期。房屋作為一種正常品，連續(xù)幾年房價的走高，使得消費者對房地產(chǎn)價格的預期越來越高，這一定程度上刺激了價格的上升。房地產(chǎn)商的惜售，減少了房屋的供給，價格進一步被抬高。
�。�4）國家的信貸政策。中國寬松的信貸標準，增加了居民購房的支付能力，直接拉動了對房屋的需求，提高了房屋的價格。
2.2從供給方面。
房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商在一定時間內(nèi)，以某特定的價格所愿意且能夠出售的房屋的數(shù)量。開發(fā)商的供給受很多因素影響，其中最主要的是成本因素。成本是推動房價上漲的內(nèi)在原因。成本主要包括土地價格和勞動力價格。
土地是一個比較特殊的要素，它的總量是一定的，即土地的總供給是一定的。隨著工業(yè)化和城市化的進行，能用來建房子的土地數(shù)量在逐年減少，城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的目標。這也一定程度上形成了賣方的壟斷。因此土地的價格不斷上漲。地價的上漲，推動了房價的上漲；而房價的上升，又使得一部分人被房地產(chǎn)的利潤驅(qū)動，進入房地產(chǎn)業(yè)，在有限的土地資源面前，進一步推動了土地價格的上升。因此，地價與房價是相互影響，相互推高。
隨著人們生活水平的不斷提升，勞動力的價格也逐年上升。
有些地方甚至出現(xiàn)了“民工荒”的現(xiàn)象。勞動力成本的大增，導致生產(chǎn)成本的增加，房價必然會提升。
2.3從法律方面。
主要體現(xiàn)在對土地的相關(guān)條例上。不少人都認為中國的法律在支持中國房價的暴漲。國務院第55號令第四條賦予“取得土地使用權(quán)的土地使用者”“其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動”的權(quán)利，《物權(quán)法》第一百四十三條：“建設用地使用權(quán)人有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。”
處分權(quán)是所有權(quán)四項基本權(quán)能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權(quán)包括了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權(quán)利。國務院第55號令和物權(quán)法第一百四十三條使我國的土地使用權(quán)受讓者具備了處分權(quán)，使用權(quán)就成了事實上的“有期限的所有權(quán)”。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和鼓勵不動產(chǎn)炒賣的制度——“炒賣”皆因“處分權(quán)”而來——如果沒有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等“處分權(quán)”，土地就不可能通過土地使用權(quán)利的交易而增值，土地使用權(quán)也就不過是實物意義上的對土地的“使用”而已。
2.4從政府在建立保障性住房的動力方面。
政府在建立保障性住房的動力不足。全國人大報告指出，保障性住房建設進度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%。當然，地方政府的這種做法，是可以理解的。試想：如果地方政府建設足夠多的保障性住房，會拉低當?shù)氐姆績r，進而拉低地價，這不僅會減少地方政府的財政收入，更會直接拉低當?shù)氐腉DP指標。
因此，在GDP而不是民生指標來考核干部政績的大背景下，地方政府官員這種犧牲民生來實現(xiàn)GDP指標的做法，直接導致了保障性住房進度的緩慢和商品住房的大面積增加，進一步推動了房價的快速上漲。
2.5從房地產(chǎn)的主要利益主體方面。
房地產(chǎn)中的主要利益主體是：政府官員，開發(fā)商，銀行和一些投機者。大量的普通的購房者，由于信息不對稱等原因，很難真正的影響到房地產(chǎn)事業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)是很容易滋生腐敗的領域之一。其中一個很重要的原因是土地的來源。眾所周知，土地是國家所有的，在土地的交易環(huán)節(jié)很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易現(xiàn)象。土地資源的緊缺性決定了政府會把它出讓給能給自身帶來最大利益的開發(fā)商。尋租行為在房地產(chǎn)業(yè)也越來越盛行。管理土地資源的部門和官員很容易成為尋租的對象，在暴利的誘導下，房地產(chǎn)商和政府官員會相互勾結(jié)。這些尋租費用，也被房地產(chǎn)商列入成固定成本中。
3.控制房價上漲的措施。
�。�1）在房地產(chǎn)供應房屋的結(jié)構(gòu)方面，政府應增加中低檔的普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設，完善廉租房制度。廉租房制度在法國得到了很好的實施，按照法國HLM制度規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。在我國，保障性住房的供給要由政府部門嚴格的監(jiān)督完成，在各地政府提供保障性住房動力不足的情況下，中國政府可以借鑒法國的做法，建立一個完善的廉租房制度。優(yōu)先保證中低價位，中小套普通住房和廉租住房的土地供應。減少別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度，大套房住房的土地供應，構(gòu)建起多元化的市場供應主體。
�。�2）實現(xiàn)一個全透明交易平臺。搭建一個全國性的網(wǎng)絡樓盤交易平臺，以地方分類，全國所有地市的所有樓盤都收列其中。從房產(chǎn)商拿到土地、樓盤規(guī)劃開始，都在網(wǎng)上顯示出來，接受公眾的監(jiān)督，這樣可以減少腐敗尋租行為。當樓盤完工后，所有套型戶數(shù)等相關(guān)信息，都公示在該平臺，徹底杜絕開發(fā)商捂盤惜售行為。同時，對每一套住房的交易也都公布出來，不僅房屋所在位置，連購房者本人的姓名等信息也都公開。這種做法在一些人看來可能比較理想化，但其實這并不難實行。因為在美國，已經(jīng)實行了高度透明化的房產(chǎn)交易，所有交易記錄都可以在美國法院查到的。
（3）調(diào)整考核政績的制度。不再把GDP作為衡量政府官員的唯一標準，應該把民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房價上漲的一個原因是政府官員希望通過房地產(chǎn)業(yè)來拉動他的政績，來保證GDP指標的實現(xiàn)。這無疑進一步抬高房價，并且政府也沒有降低房價的動力。溫家寶總理說：“我們確實需要一些仰望星空的人，心里裝著整個國家和世界，同時又需要一些腳踏實地的人，踏踏實實地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不會出現(xiàn)人亡政息。”所以，當務之急是要把考核干部業(yè)績的GDP至上，徹底改為民生第一。應該真正實行民選官的制度，高度透明化，讓民眾的選舉權(quán)，監(jiān)督權(quán)和問責權(quán)真正落到實處。
�。�4）對地方政府的職能的重新界定。在每次房價上漲過快的時候，中央政府都會出臺一些相關(guān)房地產(chǎn)政策來穩(wěn)定房價。但殊不知“上有政策，下有對策”，所以這些政策的效果很不理想，因此房價問題仍然得不到有效的控制。主要原因是房地產(chǎn)商和地方政府之間有共同的利益，這是導致房地產(chǎn)政策執(zhí)行不利的關(guān)鍵原因。因此對地方政府職能進行重新的定位顯得很必要，可以打破政府官員與房地產(chǎn)商勾結(jié)的利益集團，有利于房地產(chǎn)政策的實施。
4.結(jié)論。
相對于其他市場來說，房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展中的，極其復雜的，有著眾多不同參與者和多種利益沖突相連的復雜領域，同時又關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到國家的穩(wěn)定和發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房價上升的原因以及解決方法的探討中得出，抑制房價上漲還需要一個很長的過程�，F(xiàn)今，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題還沒有得到解決，房地產(chǎn)利益主體的相互勾結(jié)，政府建立保障性住房的動力不足等問題，經(jīng)過對以上原因的分析，提出了調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)全透明交易平臺，調(diào)整考核政府官員政績的制度等建議，使房價能夠在不久的將來慢慢的“回歸”“理性”。
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