探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施
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【文章摘要】
民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄒ唬┟媾R利率變動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。
�。ǘ┩ㄘ浥蛎浺鸬娘L(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
�。ㄈ┒惵首儎�(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄋ模┮蛸Y產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄎ澹┰倩I資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)�；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。
（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。
�。ǘ┏杀举M(fèi)用控制不嚴(yán)。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡(jiǎn)單和粗糙，沒有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。
內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。
（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。
�。ㄒ唬⿲�(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。
�。ㄈ⿲�(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視�？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。
�。ㄋ模┙�(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
�。ㄎ澹┐罅σM(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過程中來，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
四、結(jié)束語。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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