淺議我國房產(chǎn)稅征收阻礙的若干問題
相關(guān)鏈接： 上海安全網(wǎng) 上海質(zhì)量網(wǎng) 上海論文網(wǎng) 上海資訊網(wǎng)
摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場泡沫化現(xiàn)象愈演愈烈，在一系列宏觀調(diào)控?zé)o果的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)時出臺，并設(shè)立滬、渝兩地作為房產(chǎn)稅試點，但由于房產(chǎn)稅損害各方既得利益，因此要提高房產(chǎn)稅的支持率，就必須采取相應(yīng)措施改善其推行環(huán)境。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；地方政府；阻礙。
一、引言。
近年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出發(fā)展過熱的勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，2010年全國房屋銷售金額達5.25萬億元，較去年同比增長18.3%，為了防止房地產(chǎn)市場泡沫化影響社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的長遠健康發(fā)展，中央出臺一系列政策調(diào)控房價，但效果均不明顯。2011年，中國社科院在京《房地產(chǎn)藍皮書》。藍皮書稱，住房持有環(huán)節(jié)或成為調(diào)控重點，并建議政府開征房地產(chǎn)持有稅，改變“重流通、輕持有”的房地產(chǎn)稅費思路。房產(chǎn)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
二、我國房產(chǎn)稅推行阻礙分析。
�。ㄒ唬┓侄愺w制結(jié)構(gòu)不合理。
1994年分稅制按照征收管理權(quán)和稅款支配權(quán)劃分為中央稅、地方稅和共享稅。在分稅制制度下，中央政府財政得到充沛，但是降低了地方財政的能動性。財政收入過多地劃歸中央，極大地限制了地方政府財政支配的自由權(quán)，促使土地出讓金成為當(dāng)?shù)卣牡诙筘斦䜩碓�。而房產(chǎn)稅的開征，意味著地方政府將失去土地出讓金這一巨額財政收入，短期內(nèi)零星的地方稅收和房產(chǎn)稅無法填補這一空缺，勢必造成地方財政困難，加劇房產(chǎn)稅推行的阻力。
以上海為例，截至2011年4月27日，上海市稅務(wù)機關(guān)認定的應(yīng)征稅的住房2306套，從3月份上海首筆個人住房房產(chǎn)稅繳納算起，約20筆應(yīng)征房產(chǎn)稅已繳納，但入庫稅款只有百萬元左右，全市范圍三個月的稅款甚至遠遠不到上海市的一套房款，等于說上海個人住宅房產(chǎn)稅的繳納比只有應(yīng)繳房源的百分之一左右。
（二）地方政府過度注重GDP.
現(xiàn)行的目標(biāo)責(zé)任制考核方案，業(yè)績起著決定性的作用。這種以“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”的機制雖然有利于促進地方經(jīng)濟發(fā)展，改善人們的生活質(zhì)量，但也使領(lǐng)導(dǎo)階層過分注重短期內(nèi)城市的GDP指標(biāo)。房產(chǎn)稅的開征將減少市政財源，對官員干部考核將產(chǎn)生不利影響，因此某些地方政府對房產(chǎn)稅的開征具有一定抵觸情緒。
�。ㄈ┓慨a(chǎn)稅在消費、投資等環(huán)節(jié)阻力重重。
首先，由于對房產(chǎn)稅知識了解程度的不同，消費者對其征收產(chǎn)生不同方面的擔(dān)憂：29%的消費者認為房產(chǎn)稅的征稅會使他們出現(xiàn)“買房容易養(yǎng)房難”的情形，導(dǎo)致資金縮水，徹底淪為“房奴”，而認為征收房產(chǎn)稅的成本最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上的占61%。因此，在房產(chǎn)稅影響房價效果的態(tài)度上，僅有19%和26%的消費者認為開征房產(chǎn)稅會降低房價或理性增長，如圖一。而大部分消費者并不看好房產(chǎn)稅在房價方面的影響。因此，在他們認為房產(chǎn)稅的征收無法有效抑制房價反而會加重自身經(jīng)濟負擔(dān)的前提下，他們不會支持征收房產(chǎn)稅。
圖一：征收房產(chǎn)稅對房價的影響。
（資料來源：西安房地產(chǎn)網(wǎng)2009-08-21）。
其次，隨著房地產(chǎn)發(fā)展成為具有高額回報率的行業(yè)，該領(lǐng)域的投資群體不斷壯大，這部分群體中有些身份特殊，具有一定的社會影響力，他們的立場對房產(chǎn)稅推行的順利與否至關(guān)重要。但是房產(chǎn)稅的開征勢必觸犯這部分群體的既得利益，迫使他們轉(zhuǎn)讓出手中的閑置住房（房產(chǎn)稅將對閑置住房征以重稅），使其資產(chǎn)價值縮水，巨額利潤的受損促使他們極力反對房產(chǎn)稅的征收，房產(chǎn)稅征收步履維艱。
最后，在監(jiān)管方面，地方政府外部缺乏一個專職的國有土地出讓監(jiān)管部門，管理監(jiān)察地方政府和地產(chǎn)開發(fā)商在拍地過程中雙方的行為以確保其合法性，易使政府在土地競標(biāo)環(huán)節(jié)易與開發(fā)商產(chǎn)生權(quán)錢交易，滋生腐敗。房產(chǎn)稅的開征將損害雙方獲得的不法利益，引起雙方強烈不滿。
三、國外房產(chǎn)稅征收動態(tài)與借鑒。
很多國家都將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段，除了抑制房價，房產(chǎn)稅還能起到兼顧社會公平的作用�；谟⑿录悠潞臀覈耐恋厮兄凭扇∈褂脵�(quán)和所有權(quán)分離形式，我們將借鑒兩國政府為減輕房產(chǎn)稅開征阻礙所制定的相關(guān)政策，并結(jié)合滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗教訓(xùn)，制定符合我國國情的房產(chǎn)稅。
（一）新加坡。
新加坡房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較短，住房資源緊張，為了實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，新加坡政府通過開征房產(chǎn)稅，及主導(dǎo)住房供應(yīng)等輔助政策，解決了人民的住房問題，最大限度地壓縮了投機者的炒房空間。為了推行房產(chǎn)稅，政府出臺了一系列穩(wěn)定民心的政策：1964年，“居者有其屋”計劃的推出鼓勵中低收入家庭購買組屋；1974年，HUDC的成立使中等收入者有能力購買國家提供的公共住宅；1987—1989年期間，特準(zhǔn)住宅產(chǎn)業(yè)計劃的制定，購房登記制改為訂購制度，放開了HUDC套房購買對象限制。這些措施都有效地擴大了購房者的受惠范圍，房屋質(zhì)量得到普遍提高。值得注意的是，新加坡對政府組屋并不征稅，相關(guān)政策優(yōu)惠的實施使房產(chǎn)稅支持率得到大幅度提高，為其推行和實施掃除了一部分的障礙。另外，新加坡政府設(shè)立了獨立的監(jiān)督機構(gòu)對開發(fā)商進行監(jiān)管，該監(jiān)督機構(gòu)獨立于政府之外，在一定程度上，使地方政府從“土地財政”中解脫出來，切斷地方政策與開發(fā)商的利益鏈條，強化其公共服務(wù)的中立性與獨立性，弱化其干預(yù)地價與房價的權(quán)力。
�。ǘ┯�
英國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史悠久，善于多手段、多角度地調(diào)控房地產(chǎn)市場，以避免單一手段被市場力量化解。房產(chǎn)稅是英國政府對住房市場的干預(yù)方式之一。為了更好落實該項政策，英國中央政府專門設(shè)立環(huán)境部具體處理中央和地方的財政分配事宜，同時根據(jù)各地補助數(shù)額返還上繳的營業(yè)房產(chǎn)稅，通過撥款、借款等轉(zhuǎn)移支付手段在全國范圍內(nèi)對個人收入分配水平和不同地區(qū)的公共服務(wù)水平進行調(diào)節(jié)，以達到全國范圍的公平分配的目的。而對購房者，英國政府則通過制定影響住房消費的政策對居民住房需求產(chǎn)生一連貫影響，并根據(jù)實際情況對租賃住房的居民提供津貼等解決居民日益緊張的居住問題。另外，英國政府通過加大公共支出中轉(zhuǎn)移支付的力度，對住房生產(chǎn)商提供財政補貼以爭取開發(fā)商對房產(chǎn)稅開征的支持。
四、推進房產(chǎn)稅的具體措施。
�。ㄒ唬└母锓侄愔疲罨胤截斦�。
中央政府可參照英國政府設(shè)立專門機構(gòu)處理中央和地方財政分配事宜，根據(jù)地方政府不同情況提供相應(yīng)的補貼額，或開征具有地方特色的稅種，彌補土地出讓金造成的巨額損失。
�。ǘ└母锔刹靠己酥贫�。
考核模式應(yīng)由傳統(tǒng)的“GDP唯一主義”轉(zhuǎn)向更重視節(jié)能減排、經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展及人們的幸福感和滿意程度，減輕地方官員開征房產(chǎn)稅的顧慮。
�。ㄈ┳龊梅慨a(chǎn)稅正面宣傳工作。
政府應(yīng)設(shè)立專門機構(gòu)負責(zé)房產(chǎn)稅知識的宣傳教育，同時將征收的房產(chǎn)稅按一定比例投入當(dāng)?shù)氐慕逃�、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生等方面的建設(shè)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的城市配套服務(wù)和高質(zhì)量的公共設(shè)施，享受政策帶來的優(yōu)惠。
（四）加大各類保障性住房供應(yīng)。
政府應(yīng)借鑒新加坡政府對組屋的優(yōu)惠政策，解決中低收入者的住房問題；同時詳細規(guī)劃各類保障房建設(shè)，加大財政支出中轉(zhuǎn)移支付的力度，以提供財政補貼等形式引導(dǎo)開發(fā)商投資經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)，防止業(yè)主將征收的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租賃者身上。
（五）設(shè)立專職監(jiān)管部門。
設(shè)立獨立于當(dāng)?shù)卣忸~專職監(jiān)督部門，監(jiān)察開發(fā)商在國土開發(fā)過程中行為的規(guī)范性，切斷地方政府和開發(fā)商的利益鏈條，加強價格監(jiān)管，防止政府哄抬地價，在土地出讓金中謀得不法利益。
參考文獻：
[1]陳衛(wèi)東，周影。世界主要國家和地區(qū)住房調(diào)控政策經(jīng)驗[J].宏觀經(jīng)濟研究，2010（3）。
[2]蘭宜生。關(guān)于增加城市住房土地供應(yīng)和降低房價的幾點思考[J].中國經(jīng)濟問題，2010（3）。
[3]韓雪。我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀、問題及改革建議[J].特區(qū)經(jīng)濟，2010（4）。
[4]董上海，汪柱旺。中國地方稅制改革：國際經(jīng)驗比較與目標(biāo)模式選擇[J].改革與戰(zhàn)略，2008（9）。
[5]徐彬。國外房產(chǎn)稅經(jīng)驗借鑒及我國開征房產(chǎn)稅難點分析[J].理論界，2005（9）。
