分析政府調(diào)控樓市困難原因
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摘要：從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，房價(jià)在短期內(nèi)保持了“穩(wěn)定”，但很快卻形成報(bào)復(fù)性反彈，房價(jià)“越調(diào)控越高”。在高房價(jià)漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，政府自去年以來連續(xù)出臺了多項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)的措施。在“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”下，主要城市房價(jià)過快上漲的趨勢雖有所遏制，但是距離公眾期待的“降房價(jià)”依然遙遠(yuǎn)�？偫碜罱f，抑制房價(jià)很難。抑制房價(jià)“難”，難在何處？在我看來，高房價(jià)其實(shí)是國內(nèi)很多體制不合理、扭曲、錯位的一個(gè)集中反映，絕不是靠簡單的限購、增稅這樣的壓制性政策能夠解決的。只有加快推進(jìn)各項(xiàng)改革，才能從根本上解決房價(jià)高的問題。
關(guān)鍵詞：土地供給；剛性需求；貨幣供給量；政府定位。
從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，房價(jià)在短期內(nèi)保持了“穩(wěn)定”，但很快卻形成報(bào)復(fù)性反彈，房價(jià)“越調(diào)控越高”。據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查顯示，去年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，全國有5個(gè)城市漲幅超過10%。近期調(diào)查顯示，今年2月份中國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅高達(dá)5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。
在高房價(jià)漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，政府自去年以來連續(xù)出臺了多項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)的措施。在“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”下，主要城市房價(jià)過快上漲的趨勢雖有所遏制，但是距離公眾期待的“降房價(jià)”依然遙遠(yuǎn)。
回顧近幾年的樓市調(diào)控，我們可看到幾乎是政府每調(diào)控一次，樓市價(jià)格就會上升一次，而政府面對越來越大的民眾壓力，又不得不一次又一次的出臺更嚴(yán)厲的樓市政策�？偫碜罱f，抑制房價(jià)很難。抑制房價(jià)“難”，難在何處？在我看來，高房價(jià)其實(shí)是國內(nèi)很多體制不合理、扭曲、錯位的一個(gè)集中反映。只有加快推進(jìn)各項(xiàng)改革，才能從根本上解決房價(jià)高的問題。具體分析如下：
一、土地供給不足。
中國地域廣闊，地區(qū)間發(fā)展很不平衡。當(dāng)前房產(chǎn)泡沫主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是一線城市。北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)過高，造成這些城市房價(jià)過高的一個(gè)主要原因是土地供應(yīng)不足。2003年起國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施逐漸出臺，尤其是土地閘門的關(guān)緊，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續(xù)下降，2005年至2006年甚至呈現(xiàn)負(fù)增長。以深圳為例，近年來房地產(chǎn)銷售量逐年走低，2010年僅為320萬平方米。說明市場供應(yīng)嚴(yán)重不足，大量購房者被排除在房地產(chǎn)市場之外，望房興嘆。320萬平米，按每套100平米估計(jì)，約3.2萬套。而深圳人口有1500萬，約500萬個(gè)家庭，這樣只能有3.2萬個(gè)家庭換了房（還不包括有人買多套），則平均每個(gè)家庭換房的年數(shù)為150年左右（未含二手房，但二手房房主賣了房后，應(yīng)也需再購）。而這個(gè)數(shù)字正常應(yīng)為20-30年。由此可見，個(gè)別一線城市土地供應(yīng)不足達(dá)到何種程度。北京、上海的房屋銷售量雖大，但與人口比較，供應(yīng)仍顯不足。按照市場經(jīng)濟(jì)中的供求規(guī)律，房屋的供給不足，房價(jià)難免不斷上漲。
土地供應(yīng)不足的原因既有我們是一個(gè)人口眾多、土地稀缺這一國情。但更主要原因是現(xiàn)有土地利用效率低，以及拆遷難度大，政府整理土地效率過低等因素。
另外，政府對一個(gè)城市房地產(chǎn)需求沒有科學(xué)的研究，缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃也是造成土地供應(yīng)不足的一個(gè)重要原因。目前房價(jià)過高問題主要集中在一線城市。北京、上海等一線城市，集中了太多的優(yōu)勢資源，城市環(huán)境、交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)服務(wù)無不遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他城市。在人口可以自由流動的情況下，自然會向一線城市集中。所以，不要把資源過分傾斜到一線城市，減少一線城市與二、三線城市發(fā)展的不平衡，可能是減低一線城市人口輸入壓力的一個(gè)根本途徑。而且，現(xiàn)代社會，多數(shù)人從事第三產(chǎn)業(yè)，而大型城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，提供大量就業(yè)機(jī)會，人口聚集可能難以避免。如東京、首爾都聚集了國內(nèi)約1/3的人口。如何采用合理規(guī)劃，發(fā)展衛(wèi)星城，為人口提供有效的承載空間，應(yīng)該比簡單的靠戶籍去堵更靠譜一些。否則等到矛盾爆發(fā)的時(shí)候，短期無法解決，政府只能采用限購等飽受爭議的策略。
二、剛性需求過大。
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，住房的需求增長很快�？罩寐适呛饬啃枨笤鲩L的重要指標(biāo)之一，從2002年開始全國的空置率就呈下降趨勢，2004年降幅最大，這說明需求很強(qiáng)勁。首先，從長期來看，25歲-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現(xiàn)剛性，我國的人口結(jié)構(gòu)決定了未來15年，住房需求都會相當(dāng)旺盛。另外，據(jù)預(yù)測，到2020年我國城市化水平將達(dá)到50%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房，住房需求急劇增大。而且中國每年有1600萬人進(jìn)城，這些人都需要房子。但是城市里無法提供這么多的房子，造成房價(jià)上漲。
國家發(fā)改委的調(diào)查顯示，去年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，而銷售面積同比卻增長了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%，期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，可見市場需求的旺盛。
三、市場投機(jī)行為。
從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，房價(jià)在短期內(nèi)保持了“穩(wěn)定”，但很快卻形成報(bào)復(fù)性反彈，房價(jià)“越調(diào)控越高”。德國一家報(bào)紙最近說，北京、上海等大城市的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，如果考慮到實(shí)際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。
由于市場上對住房價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，形成了“預(yù)期效應(yīng)”，根據(jù)“預(yù)期效應(yīng)”原理。當(dāng)大家形成房價(jià)一定會上漲的預(yù)期時(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)活動中會形成真正的價(jià)格上漲。中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過九成的被調(diào)查者預(yù)期未來一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。
正是因?yàn)橛腥绱藦?qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房價(jià)。另外，需要強(qiáng)調(diào)的是，為應(yīng)對金融危機(jī)而實(shí)施寬松的貨幣政策已經(jīng)喚起市場對于貨幣貶值的預(yù)期，買房成為富裕階層保持財(cái)富的一種選擇。隨著信貸的高速增長，我國今年的貨幣供應(yīng)增長非常迅速，廣義貨幣供應(yīng)已經(jīng)接近30%，即在不到一年的時(shí)間里我國貨幣數(shù)量增加了三成。貨幣供應(yīng)的增長速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預(yù)期明顯加強(qiáng)。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。
四、貨幣供給量過大。
根據(jù)央行去年數(shù)據(jù)顯示，10月，我國居民戶貸款增加682億元，同比多增470億元，央行的解釋是“，受部分地區(qū)住房價(jià)格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長期消費(fèi)性貸款增加較多�！�
信貸過度增加通過供給與需求兩個(gè)方面影響房價(jià)。從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價(jià)者，買房者是價(jià)格的被動接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價(jià)過程中更加主動，住房價(jià)格必然上升。土地的供給同樣受到信貸政策的影響。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產(chǎn)組裝成融資平臺，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺數(shù)量巨大，從財(cái)務(wù)指標(biāo)看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財(cái)政的隱性擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在去年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財(cái)政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個(gè)反常的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價(jià)格的上升必然助漲房價(jià)的上升。
從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí)，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低，還款負(fù)擔(dān)的降低進(jìn)一步促進(jìn)了眾多購房者的購房欲望。
五、貧富差距過大。
房價(jià)高的一個(gè)直接原因就是少數(shù)有錢人太有錢，可以承受超高的房價(jià)，而大量普通收入的人只能望房興嘆。中國目前的收入分配格局就是向政府（權(quán)力）傾斜、向資本傾斜、向資源傾斜。擁有權(quán)力、資本、資源的人切走了GDP大蛋糕的絕大部分，而普通民眾所得甚少。壟斷企業(yè)收入高、福利好，但能分享其利益的只是不足10%的人口。而90%的勞動者就業(yè)在普通企業(yè)，收入低，保障少，多數(shù)無購房能力。市場經(jīng)濟(jì)有個(gè)基本的規(guī)律就是資源向優(yōu)勢一端集中，富人越富，窮人越窮。而解決的辦法是通過財(cái)政的二次分配進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付。而我國財(cái)政在社保、醫(yī)保、教育、保障房等方面投入不足，未起到有效的調(diào)節(jié)作用。稅制不合理，甚至有富人少交稅、窮人多交稅的情況發(fā)生，進(jìn)一步拉大貧富差距。
另外，腐敗收入，進(jìn)入房市；最近連續(xù)爆出貪官購買幾十套住房的事件。官員利用手中權(quán)力低價(jià)購房，炒賣賺錢已不是什么新聞。房產(chǎn)成為隱蔽非法所得，以及尋租的重要工具。至今沒有一個(gè)對國內(nèi)住房及購房者信息的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，陰陽合同大行其道，保障房小區(qū)停奔馳、寶馬。這些都是行政效率低下，管理不到位的表現(xiàn)。由于執(zhí)行不到位，使很多可以簡單控制房地產(chǎn)市場投機(jī)或過度炒作的措施無法實(shí)施。藥只有越下越猛，副作用也難免越來越大。
六、政府定位失當(dāng)。
目前，中國房地產(chǎn)市場的根本性問題在于政府定位失當(dāng)。這集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是政府深度介入房地產(chǎn)市場，其表現(xiàn)是政府壟斷土地供應(yīng)。二是政府對中低收入者的住房問題解決不力。從土地供應(yīng)來看，土地交易在某種程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市場成為政府籌措資金的主要渠道，有的地方甚至財(cái)政來源的百分之八九十是靠土地。地方政府對土地供應(yīng)的壟斷和對土地財(cái)政的依賴，決定了其不可能做到超脫自身的利益訴求去執(zhí)行中央政府的宏觀調(diào)控政策，這種既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員的身份，使地方政府進(jìn)退維谷，其調(diào)控效果可想而知。
從政府職能者，地方政府有責(zé)任解決中低收入者的住房制度保障問題，但在當(dāng)前的體制下，地方政府并沒有動力去推進(jìn)。無論房價(jià)如何降，低收入階層都是無力購房，這部分民眾的住房問題只能靠政府解決。香港、新加坡都提供了良好的經(jīng)驗(yàn)。我國保障房供應(yīng)嚴(yán)重不足，其中主要原因是資金問題�，F(xiàn)在國家正強(qiáng)力推進(jìn)保障房建設(shè)，希望未來幾年能看到效果。
總結(jié)：以上造成房價(jià)上漲的原因，很多都屬于體制上、深層次的原因。最近30年經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革突飛猛進(jìn)，而政治體制改革停滯不前，局部還出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。造成政治、經(jīng)濟(jì)體制之間不協(xié)調(diào)的矛盾越來越突出，所產(chǎn)生的問題也越來越難解決，房地產(chǎn)即是其中一例。如果不從體制上加快改革，房地產(chǎn)問題就難以得到根本性的解決。限購等搬石頭壓住火山口的政策，遲早會帶來更嚴(yán)重危機(jī)。
參考文獻(xiàn)：
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