關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標評析
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內(nèi)容摘要:近年來,針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題,國家連續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策,但是房地產(chǎn)價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅,房價調(diào)控再次成為人們關(guān)注的熱點。本文從房價調(diào)控的目標出發(fā),針對以上情況,對房地產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)的一些問題進行了分析。
關(guān)鍵詞:房價 調(diào)控目標 宏觀調(diào)控
自2003年下半年以來,針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題,央行公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,國務(wù)院下令將開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例提高為35%,國辦發(fā)出半年內(nèi)停止農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知。但國家連續(xù)的宏觀調(diào)控政策不但沒有根本遏制住房地產(chǎn)價格的上漲,反而在某些方面進一步助長了房地產(chǎn)價格未來升值的預期。2005 年 1-4 月,全國商品住宅平均價格同比又分別增長 11.9%和 12.9%。隨即,國家七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,立刻引起房地產(chǎn)市場的強烈反響,尤其是上海樓市狀況,立即出現(xiàn)下跌趨勢,但是對房價上升速度過快的問題仍舊沒得到根本遏制。房價上漲的速度已經(jīng)超過了國民經(jīng)濟和居民收入增長的速度,引發(fā)了政府對房價調(diào)控的思考。以往對于房價調(diào)控的措施問題研究比較多,但是很少研究調(diào)控目標問題。本文從房價調(diào)控的目標出發(fā),談?wù)剬Ψ績r調(diào)控的認識。
房價成為調(diào)控的目標
無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是在發(fā)展中國家或地區(qū),對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。住房價格是住房市場的核心,是住房市場健康的“晴雨表”。怎樣對其進行調(diào)控、其調(diào)控的目標是什么,是必須關(guān)注的問題。在一系列市場化的調(diào)控手段不能奏效后,中央不得不動用行政調(diào)控的“法寶”。正如國務(wù)院的文件所表明的那樣,穩(wěn)定房價是這次房地產(chǎn)新政的核心。其實正如中國社會科學院金融研究中心研究員易憲容所說,房地產(chǎn)新政的步伐永遠都緊跟房價走。
一般來說,宏觀調(diào)控就是政府對經(jīng)濟總量的控制,并通過這種總量控制來穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的經(jīng)濟上下波動。對國家來說,經(jīng)濟總量就是GDP增長速度、失業(yè)率與就業(yè)率的高低、貨幣供應(yīng)量的大小、利率和匯率的調(diào)整等。但從當前政府出臺的不少關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策來看,基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調(diào)控的窠臼。無論是2004年政府控制土地與銀行信貸,還是2005年房地產(chǎn)新政中的“調(diào)控”手段,如禁止房地產(chǎn)市場炒作、整頓市場行為、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)等,這些手段是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的基本職能,但實際上這些方面不是宏觀調(diào)控,而是行政性的微觀手段,僅僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。
穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位
房產(chǎn)絕對價位高低不能說明其合理與否,由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現(xiàn)狀,并非合理的價格。評判房價合理與否,不能僅僅看其價位的高低,只有把房價與居民的收入比較,與其價值核心比較,與其動態(tài)變化比較;只能與其房價的內(nèi)涵,與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較,在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高,人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高,買房不僅僅考慮住房的價格,更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū),住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。如武漢市武昌區(qū)房價的一路上升不僅是經(jīng)濟的發(fā)展,還有大量高等學府的存在、良好的人文環(huán)境,無不為住房價格的看好帶來優(yōu)勢條件。而且住房本身就是與區(qū)位相結(jié)合的,離開了區(qū)位談房價是沒有意義的�？梢�,從某種程度上說,房價的可比性比較差,而且隨著近年來,住房成本的上漲,也促成了房價上漲的原因之一,因為由供求關(guān)系決定的房價不可能低于住房的成本價。
房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度
按照目前房地產(chǎn)開發(fā)商及各地方政府的理解,國內(nèi)房價的穩(wěn)定就是房價的上漲保持在一定的幅度上,而不是房價的下落。穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲的幅度。但是房價調(diào)控政策具有一定的滯后性,這也是近年來政策短暫性所導致的結(jié)果。2004年政府推出的調(diào)控,僅是控制土地與銀行信貸,僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。土地供應(yīng)政策的偏向與脫節(jié),加劇了土地供求的矛盾,反而迅速推動了房價的上漲。如2003年12月18日,國土資源部發(fā)出了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》,其中要求停止別墅用地的供給,這種針對產(chǎn)品類型的土地限制政策顯然與市場規(guī)律相悖,否定了一部分高收入人群對高端產(chǎn)品的需求,其結(jié)果導致全國別墅大干快上,銷售形勢一片大好,銷售價格一路飆升。而銀行的加息政策,對開發(fā)商或者房產(chǎn)投資者而言,都是微不足道的。此通知沒有從根本上改變銀行貸款的易獲性,使得國內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮,大量沒有支付能力的民眾紛紛進入房地產(chǎn)市場,導致中國的房地產(chǎn)市場才發(fā)展幾年就遠遠超過其他國家發(fā)展幾百年的房地產(chǎn)市場。發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展幾百年,從個人住房持有率來看,法國與德國僅30%-40%,美國僅 68%,但北京則為 85%、上海為81%。從短期看,其對房價的調(diào)控影響不大,從長期看,能否有效,要看其政策的長期性,以及利率的多少來進行調(diào)控。2004年夏,在英格蘭銀行小幅上調(diào)利率1.5%后,英國房價開始下滑。我們是否通過貸款利率逐步放開,以靈活、有效的金融手段調(diào)控供求關(guān)系,都會影響到我國房價的走勢。
房價調(diào)控不等于調(diào)控住房需求
不論是政府的加息,還是提高消費性住房貸款利率,從某種程度上說,都是針對住房需求的,而住房價格是住房供需關(guān)系的結(jié)果。房價調(diào)控要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的供求變化,特別要經(jīng)常注意房價的變化,包括商品房預售價格、二手房交易價格以及租金價格的變化。在許多國家房價過高的最有力證據(jù)在于房價與房租的過度偏離。我國也應(yīng)設(shè)立一系列包括租售比在內(nèi)的樓市監(jiān)控預警指標,及時、全面地向社會發(fā)布準確信息,以實現(xiàn)供求總量的基本平衡,供求結(jié)構(gòu)合理。避免房價陷入漲價—預期—再漲價的惡性循環(huán)。銀行應(yīng)針對不同的購房種類和數(shù)量實行不同的貸款利率,如降低普通住房貸款利率,提高高檔房的貸款利率,提高個人購買第二套住房在內(nèi)的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,而不應(yīng)該把供給與需求分開。
住房是人們不可缺少的基本生活資料,住房問題是一個重大的社會經(jīng)濟問題,這個問題解決的好壞,直接關(guān)系著一個國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。住房市場不僅需要依靠市場調(diào)節(jié)計劃,而且需要計劃調(diào)控。房價是住房市場的核心,一直以來就是人們普遍關(guān)注的焦點。其價格的高低,以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān),怎樣調(diào)控,也成為各國政府面臨的課題。近年來,我國住房價格的迅速上漲,既有客觀的原因,也有人為的因素,房價上漲的幅度已經(jīng)遠遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅,調(diào)控房價再度成為政府思考的問題。但是調(diào)控房價不是一朝一夕的問題,房地產(chǎn)市場會隨著國家的合理調(diào)控而健康運行。
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