淺談城市居民住房質(zhì)量滿意度評價—以上海市為例
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摘要：不斷改善人們的居住條件，一直是我國乃至全世界范圍內(nèi)的一項極為重要的社會問題。本文根據(jù)對上海市徐匯區(qū)一個商品住宅小區(qū)（上海師大新村）居民所做的居民問卷調(diào)查，以層次分析法為基礎(chǔ)，通過建立層次分析模型對影響城市居民住房質(zhì)量滿意度的諸多因素進(jìn)行重要性分析，并進(jìn)一步運用模糊綜合評價法，對上海市居民對當(dāng)前住房整體質(zhì)量滿意度進(jìn)行評價，為今后政府規(guī)劃城市，企業(yè)房地產(chǎn)投資與開發(fā)，以及居民選擇居住條件提供決策依據(jù)。
論文關(guān)鍵詞：居民滿意度,層次分析法,模糊綜合評價
1居民住房滿意度研究的意義
隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，我國住宅供給已基本告別短缺時代，由關(guān)注住宅建設(shè)的“數(shù)量”進(jìn)入“數(shù)量”和“質(zhì)量”并重的階段，居民對居住環(huán)境質(zhì)量提出了更高的要求，因此及時而全面地把握這些新的居住需求是政府，企業(yè)所面臨的重要任務(wù)。而提高居民區(qū)人居環(huán)境滿意度，是實現(xiàn)人居環(huán)境的質(zhì)量提升和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。人居環(huán)境是人工營造的生活環(huán)境，是人類生活和滿意的基礎(chǔ)條件。人居環(huán)境滿意度是人居環(huán)境在居民心目中的真實評價和價值體現(xiàn)，能夠真實地反映由于居民的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、文化諸多方面轉(zhuǎn)化而對居民區(qū)人居環(huán)境滿意度的動態(tài)時空分異，居民區(qū)人居環(huán)境滿意度是人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r化的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時，人居環(huán)境滿意度也是居民區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步發(fā)展的影響動力。因此，研究城市居民住房質(zhì)量滿意度，找到影響居民居住滿意度的重要因素，對決策部門制定居住發(fā)展政策，出臺以人為本的相關(guān)人文關(guān)懷政策，改善居民的居住條件，提高市民的居住滿意度，促進(jìn)社會全面和諧發(fā)展，都具有十分重要的意義。
2建立居民住房質(zhì)量滿意度層次分析模型
層次分析發(fā)（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP法）是由美國匹茲堡大學(xué)運籌學(xué)家薩蒂（T·L·Saaty）教授與20世紀(jì)70年代提出，自1982年傳入中國以來，得到了廣泛的應(yīng)用。所謂層次分析法，是指將一個復(fù)雜的多目標(biāo)決策問題作為一個系統(tǒng)，將目標(biāo)分解為多個目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)而分解為多指標(biāo)（或準(zhǔn)則、約束）的若干層次，通過定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標(biāo)（多指標(biāo)）、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。
首先建立小區(qū)居民滿意度層次分析模型，如下圖1所示。
圖1 小區(qū)居民滿意度層次分析模型
該層次分析模型共分四層，即目標(biāo)層E，準(zhǔn)則層A，準(zhǔn)則層B和方案層C，D。
3構(gòu)造判斷矩陣
任何系統(tǒng)分析都是以一定的信息為基礎(chǔ)。AHP法的信息基礎(chǔ)主要是人們對每一層次各因素的相對重要性的判斷，將這些判斷用數(shù)值表示出來并寫成矩陣形式就是判斷矩陣。判斷矩陣表示針對上一層次某因素而言，本層次與之有關(guān)的各因素之間的相對重要性。而各因素之間的相對重要性因所選擇標(biāo)度的不同而不同。本文采用1-9標(biāo)度法。9級標(biāo)度法分析各因素間相對重要性程度的對應(yīng)關(guān)系如表1所示。
表1 9級標(biāo)度法
4居民滿意度影響因素的重要性分析
本文中選擇上海師大新村的居民作為問卷調(diào)查對象，共獲得問卷200份，其中有效問卷181份，有效率91%。
首先以一個居民為例。
居民先對準(zhǔn)則層A的2個因素（住宅單體和小區(qū)整體環(huán)境）相對目標(biāo)層居民住房滿意度A進(jìn)行重要性的兩兩比較，可以得到下表所示的判斷矩陣。通過計算得到判斷矩陣的特征向量和特征值。
若判斷矩陣是一致陣，則我們?nèi)?yīng)于最大特征值的歸一化特征向量為判斷矩陣中下層元素對上層某元素影響程度的權(quán)重值。但通常我們得到的判斷矩陣不是一致陣，因此需要引入一致性比率CR=CI/RI，其中CI為一致性指標(biāo)，
，n為判斷矩陣對角線元素之和，RI為隨機(jī)一致性指標(biāo)。當(dāng)一致性比率CR＜0.1時，可用其歸一化特征向量作為權(quán)向量，否則要重新構(gòu)造判斷矩陣，對其加以調(diào)整。
因此，對判斷矩陣A-E，CI=0.000，CR=0.000，CR=0.000，CR＜0.1，一致性檢驗通過，W=（0.7500，0.2500）
同理，相對于小區(qū)整體環(huán)境A2，準(zhǔn)則層B中的3個因素（小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，小區(qū)人文自然環(huán)境，小區(qū)物業(yè)管理）的相對重要性判斷矩陣B-A 2。
對判斷矩陣B-A2，CI=0.0479，RI=0.58，CR=0.0825，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.6738，0.2255，0.1007）
相對于住宅單體A1，目標(biāo)層C中相關(guān)因素的相對重要性判斷矩陣C-A1：
CI=0.0786，RI=1.24，CR=0.0634，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.1045，0.0677，0.3613，0.1449，0.0452，0.2763）
相對于小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施B1，目標(biāo)層D中相關(guān)因素的相對重要性判斷矩陣D-B1：
CI=0.0422，RI=1.12，CR=0.0377，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.4476，0.2016，0.2108，0.0471，0.0929）
相對與小區(qū)人文自然環(huán)境B2，目標(biāo)層D中相關(guān)因素的相對重要性判斷矩陣D-B2：
CI=0.0215，RI=0.58，CR=0.0370，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.1047，0.2583，0.6370）
相對于小區(qū)物業(yè)管理B3，目標(biāo)層中相關(guān)因素的相對重要性判斷矩陣D-B3：
CI=0.0036，RI=1.12，CR=0.0032，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.3429，0.0712，0.0.3237，0.1544，0.1079）
最后，計算得到層次總排序。
CI=0.0674，RI=1.1795，CR=0.0571，CR＜0.1，一致性檢驗通過。
W=（0.0784，0.0508，0.2710，0.1087，0.0339，0.2072，0.0754，0.0340，0.0355，0.0079，0.0157，0.0059，0.0146，0.0359，0.0086，0.0018，0.0081，0.0039，0.0027）
同樣，得到其他180名被調(diào)查者的權(quán)重，計算總共181名被調(diào)查者的權(quán)重的平均值，即得城市居民質(zhì)量滿意度影響因素的權(quán)重：
W=（0.6037，0.3963）
W=（0.6203，0.2087，0.1710）
W=（0.1176，0.1027，0.3197，0.1319，0.0765，0.2516）
W=（0.3528，0.2331，0.2282，0.0584，0.1275）
W=（0.2340，0.2786，0.4874）
W=（0.3069，0.0921，0.3050，0.1283，0.1677）
層次總排序
W=（0.0717，0.0615，0.1933，0.0804，0.0450，0.1521，0.0874，0.0577，0.0565，0.0139，0.0309，0.0191，0.0228，0.0409，0.0206，0.0062，0.0203，0.0086，0.0111）
表2 城市居民住房質(zhì)量滿意度因素重要性排序表（前八位）
5城市居民住房質(zhì)量滿意度模糊綜合評價
首先對影響住房質(zhì)量滿意度的各項指標(biāo)進(jìn)行評分，然后再結(jié)合各指標(biāo)的權(quán)重，加權(quán)計算出總體居民住房滿意度的分值。
在計算各分指標(biāo)的分值時，需要先對滿意度評價的等級選項進(jìn)行賦值，本文使用李克特5級量表，其中，“很滿意”=5，“滿意”=4，“一般”=3，“不太滿意”=2，“極不滿意”=1.
根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，構(gòu)造評價矩陣，進(jìn)行模糊矩陣的運算，并確定評價等級。
設(shè)D為評價等級，A為評價矩陣，W為權(quán)重，則評價等級D的計算過程如下所示：
D=W·A=（W1，W2，W3……Wn）·
=（D1，D2，D3……Dn）
D1=（0.0370，0.1910，0.5352，0.1942，0.0407）
D2=（0.1861，0.3096，0.4379，0. 0557，0.0108）
則總體滿意度評價等級E=W·D=（0.0961，0.2380，0.4967，0.1393，0.0289）
最后，計算可得居民住房滿意度S=E·（5，4，3，2，1）=3.230
6對小區(qū)居民滿意度的評價結(jié)果分析
首先通過影響居民滿意度因素的權(quán)重分析，我們可以看出住房建筑質(zhì)量仍然是居民最為關(guān)心的問題，在滿意度影響因素權(quán)重排序表的前面幾位主要都是住宅單體指標(biāo)，充分表明居民的重視程度。同時，公共服務(wù)設(shè)施也成為另一個最受居民關(guān)心的問題，充分表明隨著人們生活水平的提高，人們在居住問題上已不再局限在房屋單體方面，而更加注重居住的配套服務(wù)設(shè)施。
通過計算居民滿意度我們可以看到，上海師大新村居民住房滿意度為3.230，屬中等偏上水平。上海師大新村毗鄰上海師范大學(xué)，附近建設(shè)有比較完善的公交車站，并且十分靠近地鐵站，內(nèi)外交通比較便利，同時其周邊有商業(yè)街，學(xué)校，醫(yī)院，銀行，郵局，菜市場等公共基礎(chǔ)設(shè)施，為居民的生活提供了極大的方便，因此居民對小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施一項的滿意度最高。另一方面，由于上海師大新村內(nèi)房屋建造時間較早，小區(qū)內(nèi)建筑密度較大，房屋建筑質(zhì)量較差，安全防護(hù)設(shè)施不夠齊備，且小區(qū)內(nèi)綠地面積不大，綠化覆蓋率很低，因此居民對住宅單體，小區(qū)人文自然環(huán)境等的滿意度比較低。因此，在今后的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，一定要加強(qiáng)建筑質(zhì)量，要充分考慮社會，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高對住房的需求，提高建設(shè)水平及工程評價標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)住房高質(zhì)量，居民高滿意度，同時要不斷完善住房公共服務(wù)設(shè)施，不斷滿足居民對醫(yī)療保健，休閑娛樂，文化教育等方面的需求，并進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高居民居住的質(zhì)量。
7結(jié)語
在越來越重視生活品質(zhì)的今天，如何提高居住質(zhì)量，是政府，企業(yè)所面臨的重要任務(wù)。正確認(rèn)識城市居住環(huán)境現(xiàn)狀，明確其發(fā)展方向，樹立其以人為本的規(guī)劃思想，使居住環(huán)境從質(zhì)和量兩個方面共同提高，在當(dāng)今社會中具有重要的意義。本文在文獻(xiàn)分析和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上構(gòu)建了城市居民住房質(zhì)量滿意度評價的層次分析模型，并運用層次分析法，對影響居民滿意度的因素進(jìn)行了重要性排序，運用模糊綜合評價法對小區(qū)居民住房質(zhì)量滿意度進(jìn)行評價，最后評價該小區(qū)的居民滿意度為一般偏上。通過這些研究，為將來政府，企業(yè)在居住環(huán)境建設(shè)中提供一些有用的參考依據(jù)。
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