試論我國物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系
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[內(nèi)容摘要]近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，但在物業(yè)管理活動中也出現(xiàn)了許多問題。究其原因，是很多人對物業(yè)管理中的法律關(guān)系認(rèn)識不清。探討參與物業(yè)管理各方之間的法律關(guān)系，對于正確處理物業(yè)管理中的糾紛具有重大現(xiàn)實(shí)意義。
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理,民事,法律關(guān)系
一、物業(yè)管理概述
物業(yè)管理是從香港地區(qū)引進(jìn)并推廣開來的一個(gè)概念。近年來國際上許多國家采用的術(shù)語是Facility Management(FM)。我國第一家專業(yè)物業(yè)管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業(yè)管理公司。
物業(yè)管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。
從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。而后者則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系
法律關(guān)系是人們根據(jù)法律而結(jié)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是受法律規(guī)范調(diào)整的一種特殊社會關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系作為法律關(guān)系的一種，是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。包括以下幾層含義：
（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的依據(jù)。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)控制、調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的產(chǎn)物。受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會關(guān)系都是以物業(yè)管理法律關(guān)系的形式出現(xiàn)的。分析物業(yè)管理法律關(guān)系，是更好地運(yùn)用物業(yè)管理法律規(guī)范解決物業(yè)管理糾紛的必經(jīng)之路。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)與現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理事務(wù)活動發(fā)生聯(lián)系的途徑。物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系的目的，物業(yè)管理社會關(guān)系的發(fā)展變化有利于及時(shí)完善物業(yè)管理法規(guī)，兩者相輔相成互相促進(jìn)。
三、物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系問題
在業(yè)主購房及居住過程中，出現(xiàn)的主要當(dāng)事人有：業(yè)主（購房人）、開發(fā)商、物業(yè)公司，存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個(gè)法律關(guān)系，如業(yè)主也是購房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系，與開發(fā)商產(chǎn)生房屋買賣法律關(guān)系，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關(guān)系，但需明確的是這些法律關(guān)系之間是彼此獨(dú)立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)是不能混淆的。
不管關(guān)系有多復(fù)雜，有一點(diǎn)是可以肯定的。即業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是構(gòu)成平等的民事法律關(guān)系�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。但在物業(yè)管理實(shí)踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責(zé)錯誤的現(xiàn)象，如業(yè)主將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善；而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責(zé)任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)事人對下面兩大法律關(guān)系沒有清楚的認(rèn)識：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關(guān)系
2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動需由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行。而在此之前，存在開發(fā)商對小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進(jìn)行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行的。
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》之前那種情況下，小區(qū)的物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的一個(gè)部門，與開發(fā)商是從屬關(guān)系，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，對外的所有活動均需以開發(fā)商的名義進(jìn)行。但在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之后，開發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個(gè)獨(dú)立的法人，在小區(qū)的管理活動中，物業(yè)公司應(yīng)對自己的行為獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。這是二者最本質(zhì)的區(qū)別。
由于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是仍由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司進(jìn)行管理的，特別是當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時(shí)，常常會出現(xiàn)責(zé)任不清的現(xiàn)象，如業(yè)主將開發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，以房屋質(zhì)量存在問題為由拒絕繳納費(fèi)用；而開發(fā)商與物業(yè)公司也錯誤理解了自己的權(quán)利義務(wù)：物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)提出不交物業(yè)費(fèi)不給房屋鑰匙；開發(fā)商將應(yīng)退還給業(yè)主的購房款充抵物業(yè)費(fèi)。
這些情況的出現(xiàn)，都是沒有弄清法律關(guān)系，對于業(yè)主來說，由于開發(fā)商對房屋負(fù)質(zhì)量保證責(zé)任，在開發(fā)商沒有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下，業(yè)主只能要求開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修或承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能向物業(yè)公司提出主張，而物業(yè)公司與開發(fā)商也應(yīng)正確認(rèn)識自己的權(quán)責(zé)：收繳物業(yè)費(fèi)只能由物業(yè)公司進(jìn)行，而房屋交付則是開發(fā)商基于房屋買賣關(guān)系應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
�。ǘI(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系
業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。
根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)，如在對房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)注意避免對相鄰業(yè)主造成噪聲干擾，更不應(yīng)該拆除房屋的承重結(jié)構(gòu)，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業(yè)公司雖在服務(wù)合同中承諾對業(yè)主的裝飾裝修行為進(jìn)行監(jiān)督管理，但物業(yè)公司沒有履行該監(jiān)督管理職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)對相鄰業(yè)主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔(dān)部分責(zé)任，或?qū)η謾?quán)結(jié)果的發(fā)生有過錯，與其他業(yè)主構(gòu)成共同侵權(quán)。但需要明確的是，不論物業(yè)公司的行為構(gòu)成的是違約還是侵權(quán)，與業(yè)主是否交納物業(yè)費(fèi)都屬于截然不同的法律關(guān)系，業(yè)主只能要求物業(yè)公司承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任，而不能拒絕交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用。
可見，由于混淆了法律關(guān)系，物業(yè)管理當(dāng)事人不僅無法達(dá)到最初目的，還可能因行為不當(dāng)，對給相對人造成的損失承擔(dān)責(zé)任。 只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的問題才可能得到正確解決。
[參考文獻(xiàn)]
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