淺析房地產(chǎn)市場波動(dòng)對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
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房地產(chǎn)市場波動(dòng)對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響研究
1.引言
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格的波動(dòng)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。房地產(chǎn)市場的需求變化可以導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使房產(chǎn)持有者財(cái)富增加，從而導(dǎo)致消費(fèi)支出增長現(xiàn)象，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲使人們更富裕，通常人們越富裕，消費(fèi)支出也就越多。這種財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)社會總消費(fèi)的增長�；趯麧櫟淖非�，房地產(chǎn)投資日益膨脹，當(dāng)投資過熱程度不斷上升，就會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，從而使我國經(jīng)濟(jì)積聚產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)，銀行的房地產(chǎn)信貸面臨極高的違約率和信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)就會從房地產(chǎn)領(lǐng)域傳導(dǎo)至金融領(lǐng)域，從而產(chǎn)生金融危機(jī)。金融危機(jī)的爆發(fā)，又會使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)蕭條，并進(jìn)一步傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得國家的消費(fèi)、投資萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。近年來，我國出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整和宏觀經(jīng)濟(jì)的較大困境。因而，研究我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響具有重要意義。
2.房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的理論分析
房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有著十分巨大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)通過影響社會總消費(fèi)、總投資進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出、物價(jià)水平、貨幣金融市場，并進(jìn)一步影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的其他變量，通過以上傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。
2.1房地產(chǎn)市場波動(dòng)對社會總消費(fèi)影響的理論
房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對社會總消費(fèi)支出的影響作用主要是通過以下三個(gè)方面的效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)的：財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動(dòng)性約束效應(yīng)。
�。�1）財(cái)富效應(yīng)。人們在所持有的貨幣、公債等資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值增加時(shí)，資產(chǎn)所有者所擁有財(cái)富量的增加會引起消費(fèi)需求的增加。因此，房產(chǎn)以其巨大的財(cái)富基數(shù)即使是很小的財(cái)富效應(yīng)也會對宏觀經(jīng)濟(jì)造成非常大的影響——財(cái)富效應(yīng)的出現(xiàn)將會導(dǎo)致社會消費(fèi)品生產(chǎn)的增加以及就業(yè)機(jī)會的增加，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。
�。�2）預(yù)算約束效應(yīng)。預(yù)算約束效應(yīng)主要是指房價(jià)波動(dòng)對租房消費(fèi)者的消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)向影響的一種效應(yīng)，就是說，房價(jià)的上漲會帶動(dòng)住房租金價(jià)格的同步上漲，這就引起租房消費(fèi)者生活成本的上升，受預(yù)算約束的影響就會使本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://m.78375555.com收集整理得當(dāng)期消費(fèi)水平下降。
（3）流動(dòng)性約束效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，消費(fèi)者和企業(yè)就可能使用升值的房產(chǎn)來申請更多的貸款從而獲得更大的流動(dòng)性，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)和投資的增加。如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，金融機(jī)構(gòu)會出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重新評估，若價(jià)值不足則會要求消費(fèi)者和企業(yè)提供新的信用擔(dān)保，因此就加大了企業(yè)和消費(fèi)者的流動(dòng)性約束。
2.2房地產(chǎn)投資波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的理論
房地產(chǎn)投資的增加，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增加。房地產(chǎn)投資前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥等方面；其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如裝修、家電、辦公用品、家居用品等行業(yè)。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的前后向關(guān)聯(lián)大，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的伸展能力就越強(qiáng)，其發(fā)展就越充分，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)就越大。凱恩斯認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)總投資增加時(shí)，國民收入的增加量是投資增加量的數(shù)倍。投資乘數(shù)是指國民收入的變化與帶來這種變化的投資支出的變化的比率�？傊�(dāng)房地產(chǎn)投資增加，通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和乘數(shù)效應(yīng)會顯著帶動(dòng) GDP 增長。
3.房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行產(chǎn)生的影響
對房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的理論分析為實(shí)踐運(yùn)行提供了一個(gè)普遍性的理論框架，下文從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對社會總消費(fèi)的影響、房地產(chǎn)投資波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)增長的影響以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的影響三個(gè)方面展開分析，具體探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行產(chǎn)生的影響。
3.1房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對社會總消費(fèi)的影響
房地產(chǎn)作為消費(fèi)者非金融資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)會直接或間接引起財(cái)富水平的變動(dòng)，進(jìn)而影響居民的消費(fèi)行為。具體而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會增加房屋所有者的財(cái)富總量，最終使其提高邊際消費(fèi)傾向；然而對租房或準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者而言，房價(jià)上漲意味著租房或購房成本增加，而使其被迫抑制當(dāng)期消費(fèi)支出。但這種影響是短期的，因?yàn)楦鶕?jù)宏觀經(jīng)濟(jì)理論，消費(fèi)需求還受到居民收入的影響。但總體還說房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對社會總消費(fèi)需求具有明顯的正向促進(jìn)作用。
3.2房地產(chǎn)投資波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)增長的影響
在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的重要支撐力量。近年來，中國經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)踐也證明房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)增長的巨大作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長的事實(shí)顯示固定資產(chǎn)投資對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。而房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，因而對經(jīng)濟(jì)的增長提供了很大的拉動(dòng)作用。但房地產(chǎn)投資會在短期內(nèi)促進(jìn)GDP的增長，在長期內(nèi)增長作用不明顯。因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)的消費(fèi)需求彈性較小，人們在短期內(nèi)的消費(fèi)會增長，但長期來看，與一般的消費(fèi)品相比而言，需求動(dòng)力明顯不足。
4.結(jié)論
本文主要從房地產(chǎn)市場波動(dòng)對社會總消費(fèi)的影響、房地產(chǎn)投資波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)增長的影響以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的影響三個(gè)方面綜合分析了我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展提供了一些具有現(xiàn)實(shí)意義的研究結(jié)論：
�。�1）房地產(chǎn)價(jià)格上漲能推動(dòng)社會總消費(fèi)增加，但這種同向帶同作用是短期的。
�。�2）房地產(chǎn)市場投資波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用是顯著的，但房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用是短期的。
�。�3）商品房銷售價(jià)格指數(shù)對居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)具有正向的影響。從長期看來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格同比增長水平的上漲，通貨膨脹呈先上升，再下降，而后再次恢復(fù)上漲的態(tài)勢。
5.建議
本文的分析研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)會對我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成影響，因此我們必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，控制房地產(chǎn)業(yè)的投資速度，抑制房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)，控制房地產(chǎn)市場價(jià)格的過度膨脹，為規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，保持其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，本文提出了以下對策建議。
第一，由于房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其前向推動(dòng)和后向拉動(dòng)作用都比較顯著，可以帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長的原因，所以各相關(guān)部門要著手調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，積極形成一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)為中心、各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條。
第二，有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)投資以及相關(guān)固定資產(chǎn)投資的過快增長，把房地產(chǎn)市場調(diào)控與總需求調(diào)控結(jié)合起來，保持房地產(chǎn)市場投資在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)支撐的前提下實(shí)現(xiàn)適度合理的增長，避免采取“一刀切”的做法造成房地產(chǎn)市場投資的劇烈波動(dòng)，進(jìn)而造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大起大落。
