關(guān)于房地產(chǎn)投資性過強原因及對策的探討
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中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-2101（2013）03-0029-04
房地產(chǎn)本身具有投資與消費二重性。房地產(chǎn)的消費品屬性是基礎(chǔ)性的，只有房地產(chǎn)消費品屬性才是建立在真實需求之上，以此為基礎(chǔ)的房價才能夠準確反映供求關(guān)系。投資品屬性會推高房價，甚至使房地產(chǎn)市場泡沫化，從而危害經(jīng)濟。
一、消費性是房地產(chǎn)的基本屬性
房地產(chǎn)具有投資與消費二重性�！捌髽I(yè)固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產(chǎn)是投資品，非住宅房地產(chǎn)或者作為一種生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)過程以獲得利潤；或者將其持有，待其價格上漲出售獲得利潤。不管以哪種途徑持有房地產(chǎn)都是以獲得利潤為目的，使房地產(chǎn)具有投資品屬性。住宅房地產(chǎn)因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財產(chǎn)，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑�！坝煤暧^經(jīng)濟學(xué)的語言說，投資指設(shè)備或建筑物這類新資本的購買。當(dāng)莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時，他增加了一國的投資。”[2]房地產(chǎn)還具有消費品屬性。非住宅房地產(chǎn)用于生產(chǎn)消費，住宅房地產(chǎn)用于生活消費。這里主要說的是住宅房地產(chǎn)的消費品屬性。衣食住行是我們?nèi)粘Ｗ罨镜南M，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求�；谛枨竽康呐袛嘧》康南M品屬性，獲得了研究者的廣泛認同。
房地產(chǎn)的消費性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費是為了滿足需要。投資是由儲蓄轉(zhuǎn)化而來的，它通過墊支資金或物質(zhì)財富以獲取利益，即投資實際上是對現(xiàn)期消費的抑制，投資的獲利是為了實現(xiàn)更大限度地滿足消費的目的�！白》縿t是典型的兼具消費與儲蓄二重性質(zhì)的耐用消費品�！盵3]居民購買新住房雖然使得當(dāng)期社會固定資產(chǎn)增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費需求，而沒有直接形成生產(chǎn)力，沒有增加未來的消費水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費的支出，對住房所有者來說，政府通過分攤成本和利息“虛擬租金”方式計算當(dāng)期消費支出，只是具有統(tǒng)計學(xué)上的意義，不能作為把住房當(dāng)成經(jīng)營性固定資產(chǎn)的理由。所以消費是目的，投資則是由消費派生出來的，是實現(xiàn)更好消費的一個手段。也就是說房地產(chǎn)的消費品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對房地產(chǎn)的投資與消費二重性及其關(guān)系要有清楚的認識，否則就不能對房地產(chǎn)市場做出科學(xué)的定位，政府就不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場制定客觀、科學(xué)的相關(guān)政策。
從理論上說由于房地產(chǎn)具有消費品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產(chǎn)市場定位應(yīng)為以消費品屬性為主的市場。因為“居住”需求是屬于有效需求，是真正意義上的“剛性”需求，它受消費者收入和可支配能力的約束，對價格敏感，房地產(chǎn)價格過高則有效需求受到壓抑，房價有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)的消費品的屬性使效用最大化約束成立，這種網(wǎng)狀調(diào)整形成消費品市場的均衡價格，使供求關(guān)系定價理論可以在以消費品屬性為主的房地產(chǎn)市場發(fā)揮其均衡價格的作用。從我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民的實際生活水平的現(xiàn)實看也應(yīng)該將房地產(chǎn)市場定位為以消費品屬性為主的市場。但我國目前房地產(chǎn)市場的許多問題就是由于沒有根據(jù)我國的實際發(fā)展情況做出科學(xué)定位，房地產(chǎn)投資品屬性日益顯著，直接成為房地產(chǎn)價格顯著上漲的重要推動力。因以投資為主的房地產(chǎn)市場，投資品是以價格差異為“賺錢”目標的，其有推動價格不斷上漲的強烈動機，因而以投資為主的房地產(chǎn)市場是不可能依靠國家調(diào)控形成穩(wěn)定的均衡價格水平的。其結(jié)果人們感到居住需求受到危險，即人的存在受到威脅。這勢必會引起個人焦慮及社會震蕩，后果是非�？膳碌摹Ｋ杂斜匾诰蛭覈壳胺康禺a(chǎn)市場投資性過強的原因，以便采取措施加以調(diào)整，回歸房地產(chǎn)的消費品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業(yè)，達到社會和諧目的。
二、房地產(chǎn)投資屬性過強的原因
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場投資性過強是房地產(chǎn)支柱性地位使然的結(jié)果
國家賦予房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率可看到，房地產(chǎn)業(yè)確實成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在這一定位下，國家把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)做為拉動內(nèi)需、保GDP增長的手段，以應(yīng)對危機。1998年的房改可以說是為應(yīng)對亞洲金融危機而通過住房消費的釋放來拉動經(jīng)濟增長；2003年房地產(chǎn)業(yè)支柱地位的確定使房地產(chǎn)市場越調(diào)越熱，房價越調(diào)越高；2008年為應(yīng)對世界金融危機，房地產(chǎn)業(yè)又成為拉動經(jīng)濟增長的引擎。“房地產(chǎn)業(yè)實際投資占固定資產(chǎn)總投資比重的變動趨勢同房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的變動趨勢相似，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)實際投資的快速增長是支撐自身高位運行的關(guān)鍵因素�！盵4]在經(jīng)濟發(fā)展低迷之時，房地產(chǎn)業(yè)確實起到了帶動經(jīng)濟增長的作用，但負面影響是在國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場的同時，實體經(jīng)濟進一步失血，房地產(chǎn)價格虛高，擴大的投資需求吸引大量資金投機，使進一步被推高的房價遠離國民的購買力，嚴重影響了國民的居住需求。
地方政府也把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”，甚至采取不規(guī)范行為吸引大量資金，使房地產(chǎn)成為地方政府財政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產(chǎn)之列，所以土地出讓一直歸入預(yù)算外收入，再加上財權(quán)事權(quán)不匹配的財稅分配制度，使得各級地方政府的財政幾乎依賴于土地財政。當(dāng)然，地方政府對房地產(chǎn)的依賴，不僅是財政收入，房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，使GDP的增長也有賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果把房地產(chǎn)這一塊剔除，很多城市的GDP會大大下降�！胺康禺a(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是房價與地價相互推高背后的主要原因之一。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)投資屬性及融資環(huán)境的單一使大量資金被擠入房地產(chǎn)市場
我國金融市場還不夠健全與完善，“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)投融資體制和金融市場環(huán)境下，房地產(chǎn)投資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)失衡，股票、債券、基金融資比例低。”[5]金融產(chǎn)品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動資本缺少選擇增值路徑。而在房地產(chǎn)成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業(yè)的資金也紛紛進入房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場吸入大量資金不僅加劇了房地產(chǎn)的投機，推高了房地產(chǎn)價格，也對其他經(jīng)濟主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業(yè)的一些實體企業(yè)卻得不到信貸，尤其是民營企業(yè)始終被資金不足問題所困擾，最終造成實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業(yè)雖然解決了大量就業(yè)，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術(shù)，沒有高端產(chǎn)品，導(dǎo)致現(xiàn)在出口業(yè)仍舊依賴低附加值產(chǎn)品。同時因這些企業(yè)處于整個產(chǎn)業(yè)鏈的最低層，從業(yè)者勞動報酬也增長緩慢，這個問題如不能解決，會拖累我國整體經(jīng)濟，外需內(nèi)需都將無從談起。在全民投資房產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)造成對實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大擠壓。
（三）房地產(chǎn)投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對房地產(chǎn)增值的預(yù)期
房地產(chǎn)的投資品特性直接成為推動房地產(chǎn)價格上漲的推動力。土地所有權(quán)的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價的上漲預(yù)期不斷形成并自我強化，并進一步推動房價上漲的預(yù)期。而且房地產(chǎn)不僅僅是投資品，它還具有消費屬性，但由于房地產(chǎn)供給剛性，這些屬性決定了房地產(chǎn)的價格長期趨勢是永遠看漲。
伴隨城市化的是對工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，土地需求的激增必然產(chǎn)生地價和房價上漲的預(yù)期。而且城市土地價值隨著城市的不斷開發(fā)具有積累性，這就決定了城市土地隨著經(jīng)濟價值的變化，必將帶來未來的預(yù)期收益。若沒有外力的作用，作為房產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)與增加其實是很緩慢的。而現(xiàn)行房地產(chǎn)的價格上漲，與城市化過程中政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入有關(guān)。政府在城市運營中，使郊區(qū)土地的價值日益提高，從而實現(xiàn)土地價值的快速增值，并最終通過房價來反映，進而促進大量游資投資于房地產(chǎn)，最終形成擋不住的房價上漲趨勢，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性。
三、抑制房地產(chǎn)投資屬性過強的對策
當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資過強，消費屬性的基礎(chǔ)性地位正逐漸弱化�！疤貏e是住房產(chǎn)品的特殊性，如果有人利用房地產(chǎn)市場的特殊性來炒作，那么這個市場就會陷入混亂�！盵6]而房地產(chǎn)的居民消費問題實質(zhì)上就是房地產(chǎn)的民生性問題，它關(guān)系到如何通過房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產(chǎn)過強的投資屬性，房價就不能回歸理性，房價收入比與租金比就不可能合理化，房地產(chǎn)消費屬性的基礎(chǔ)性地位也就得不到體現(xiàn)。因此，如何抑制房地產(chǎn)的投資性，凸顯其消費屬性的基礎(chǔ)性地位，筆者認為可以從以下四方面入手。
�。ㄒ唬┖暧^調(diào)控必須以房地產(chǎn)的必需品屬性為立足點
將房地產(chǎn)的消費屬性再進一步細分為必需品和發(fā)展品，使國家的宏觀調(diào)控及地方政府的政策立足在房地產(chǎn)的必需品屬性上，擺正房地產(chǎn)消費屬性的基礎(chǔ)性地位，使房價能夠理性回歸。雖然目前國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場投資性過強、消費屬性的基礎(chǔ)地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產(chǎn)的投資屬性，必須要重新認識房地產(chǎn)的消費屬性。發(fā)達國家對房地產(chǎn)屬性的認識在宏觀調(diào)控上起到很大作用�！霸谧≌瑢傩陨�，美國雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟屬性和社會屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復(fù)雜過程，但美國政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時使用的方法不同�！盵7]現(xiàn)行房地產(chǎn)市場投資性過強并不是人們沒有認識到房地產(chǎn)的消費屬性，而是貫徹對其消費品屬性的方法不恰當(dāng)。筆者以為應(yīng)將房地產(chǎn)的消費屬性再進一步細分，即分為必需品和發(fā)展品。基本的居住需要，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認為是人們生存的基本需要。住房對于絕大多數(shù)中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數(shù)普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發(fā)展品，它體現(xiàn)了人們對發(fā)展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經(jīng)得到了廣泛的認可，在這里無需贅述。區(qū)分三個群體，意識到住房對這三個群體的不同意義和功能是房地產(chǎn)市場能實現(xiàn)有效調(diào)控的第一步，也是重要的一步。屬于發(fā)展品需要及投資品需要的房地產(chǎn)價格由市場決定，而作為生活必需品的房地產(chǎn)價格應(yīng)由政府控制。政府通過行政干預(yù)，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會使房地產(chǎn)消費屬性的基礎(chǔ)性地位缺失。
�。ǘ⿵娬{(diào)房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性
從宏觀來說，國家要重新認識房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。雖然房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展和GDP的增長貢獻非常大，但房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟整體的一個產(chǎn)業(yè)部門，其發(fā)展必須與其他產(chǎn)業(yè)部門和整體經(jīng)濟的均衡發(fā)展協(xié)調(diào)一致，過快的發(fā)展勢必引起經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡，資金積壓，風(fēng)險增大。所以，資金的使用要本著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展相一致的原則，以避免房地產(chǎn)業(yè)對其他實體經(jīng)濟資金的擠壓。
從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位的認識及地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進行糾偏，更重要的是要改變原來影響地方政府作為的杠桿作用方向，引導(dǎo)地方政府的行為回歸到政府應(yīng)為的職能上。具體對策可以從以下兩方面入手。
一是剔除地方官員的政績考核對GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績考核制度。中央政府應(yīng)該改變原來的激勵考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績，更應(yīng)該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，使其作為的方向轉(zhuǎn)向強調(diào)房地產(chǎn)市場的消費屬性，使政府承擔(dān)起在發(fā)展房地產(chǎn)必需品上的責(zé)任，調(diào)動起地方政府合理發(fā)展房地產(chǎn)必需品的積極性，在使房地產(chǎn)市場回歸到消費屬性基礎(chǔ)地位上的同時，很好地解決房地產(chǎn)市場的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執(zhí)政的本性上。 二是改革土地收益制度�，F(xiàn)行房地產(chǎn)價格虛高，其中土地價格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產(chǎn)的價格，必須要從土地價格入手進行調(diào)整。調(diào)整土地價格的原則是既要使房地產(chǎn)在市場上體現(xiàn)其投資屬性，又要體現(xiàn)其消費屬性，更重要的是要體現(xiàn)房地產(chǎn)消費屬性的基礎(chǔ)性地位，即凸顯房地產(chǎn)必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價格的時候，要同時考慮房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品三個不同層次的屬性，進而規(guī)定不同的土地價格，既發(fā)揮投資品的收益性，又凸顯發(fā)展品的市場性，還能體現(xiàn)必需品的民生性，使土地價格與房地產(chǎn)的不同屬性相適應(yīng)，土地物盡其用的同時真正體現(xiàn)政府為民執(zhí)政的職能。
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房地產(chǎn)消費屬性基礎(chǔ)性地位的回歸，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會基本結(jié)構(gòu)”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔(dān)保障居民住房的責(zé)任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點現(xiàn)在已經(jīng)完全弄清了，于是只剩下其他兩個出路：工人自助和國家?guī)椭��！盵9]通過市場確保房地產(chǎn)消費屬性基礎(chǔ)性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：
一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因為土地資源的有限性，房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品之間必然會形成對有限土地資源的爭奪。要想使房地產(chǎn)投資性弱化，回歸消費屬性，特別是保障房地產(chǎn)必需品的屬性，政府必須根據(jù)本地房地產(chǎn)必需品發(fā)展的實際需要制定計劃，并按計劃規(guī)定每年投放到保障房建設(shè)市場的土地數(shù)量，而且不得改作其他用途，規(guī)定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個土地需求市場強勢需求的競爭威脅。
二是建立住房保障基金。穩(wěn)定的資金來源是保障房順利建設(shè)的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價格無償劃撥，還可以把投資品和發(fā)展品市場所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。
三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟適用房的問題，必須對原有的保障房分配制度進行完善。前提條件是建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，并在此基礎(chǔ)上一方面建立收入確認制度，并跟蹤了解和及時調(diào)整，根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保；另一方面加強監(jiān)管，發(fā)揮、加大社會和新聞單位的監(jiān)管作用與力度。
�。ㄋ模┮种仆稒C性需求
投資需求是導(dǎo)致投機性需求的根源，房地產(chǎn)投資性過強源于其投資屬性，“買漲不買跌”是投機操作的原則。投機推動房價上升會吸引更多資金進入房地產(chǎn)市場，“羊群效應(yīng)”下，更多的投機力量進一步推波助瀾，繼續(xù)推動房價的上漲，最終甚至出現(xiàn)經(jīng)濟的“泡沫化”傾向。而房價攀升還會導(dǎo)致市場的有效需求進一步萎縮，使房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性過剩趨于嚴重。因此，弱化房地產(chǎn)的投資性，就必須抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。具體對策：
一是通過發(fā)展房地產(chǎn)金融分流房地產(chǎn)投機資金。我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較單一，閑置的大量資金都流向了住房市場，抬高了住房價格。要解決這一難題，可通過開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的私募股權(quán)基金、REITs、房企上市等，把資金從住房銷售市場想辦法引導(dǎo)到住房建設(shè)市場，使民間游資與房地產(chǎn)相結(jié)合，讓游資的所有者分享房地產(chǎn)開發(fā)利潤，就能夠把資金從純粹購買房屋的房地產(chǎn)銷售市場，引導(dǎo)到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的各個鏈條上去，使投機資金變?yōu)殚_發(fā)資金從而增加資金供給，減少資源浪費，將個人買房的分散投資行為轉(zhuǎn)化為規(guī)模化、專業(yè)化的開發(fā)經(jīng)營行為，為平衡供給起到事半功倍的效果。
二是征收房地產(chǎn)稅。對房產(chǎn)稅的征收還有爭論，但“如果你購買了一筆資產(chǎn)，然后再賣掉，從稅法角度看，你就是在交易，所得利潤就應(yīng)交稅�！缤顿Y、房地產(chǎn)（私人住宅除外）和藝術(shù)品。”[10]本人以為應(yīng)盡快推廣房產(chǎn)稅的征收，征收房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)的持有成本，尤其是增加購買多套住宅、空置不用等待升值獲利者的成本，減少投機者的利潤空間，利用經(jīng)濟手段在一定程度上抑制投機性資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是征收房產(chǎn)稅有兩個關(guān)鍵問題要處理好：首先是必需品的房地產(chǎn)免征；其次是征收比例要考慮發(fā)展品與投資品房地產(chǎn)屬性的差異，不能一刀切，要考慮房地產(chǎn)發(fā)展品屬性居民的可承受力和投資品屬性居民的無利可圖，這樣才能達到抑制投資的目的。
