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上海物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò) 22 年的發(fā)展，已擁有具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2450 家，管理房屋建筑面積 5.81 億平方米，其中居住房屋建筑面積 4.63 億平方米，從業(yè)人員超過(guò) 30 萬(wàn)。本文通過(guò)對(duì)滬上 726 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況的調(diào)查分析，就如何加快推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提出對(duì)策和建議。

一、上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況分析。

（一）運(yùn)營(yíng)成本提高，企業(yè)不堪重負(fù)。

參與此次調(diào)查的 95 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，2011 年經(jīng)營(yíng)成本為 40.86 億元，其中人工成本為 28.24 億元，占企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的 69.11%。另?yè)?jù)浦東一家擁有 300 多名保安、保潔人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，由于 2013 年最低工資標(biāo)準(zhǔn)從 1450 元上調(diào)至 1620 元，公司全年僅工資一項(xiàng)就多支出 60 多萬(wàn)元，加上國(guó)定假日加班、高溫補(bǔ)貼等費(fèi)用，企業(yè)一年多支出費(fèi)用 100 余萬(wàn)元。另外，水、電、煤氣等公用事業(yè)收費(fèi)幾經(jīng)調(diào)整，令物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本居高不下，不少企業(yè)為此不堪重負(fù)。一方面物業(yè)服務(wù)成本逐年剛性增長(zhǎng)，而另一方面物業(yè)服務(wù)收費(fèi)卻偏離市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)前幾年還能靠收取停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)、出租非居住用房等多種經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，而這些靠打“擦邊球”獲取的收入，如今已很難抵充虧損。參與調(diào)查的上海 578 家三級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)的利潤(rùn)總額，由 2009 年的盈利 2.74 億下降到 2011 年的虧損 7.01 億元。

（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收支難以平衡。

上海水、電、煤氣等公用事業(yè)收費(fèi)經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，水費(fèi)由 1992 年的每立方 0.18 元調(diào)至 2013 年的每立方 3.65元 ；電費(fèi)由每千瓦時(shí) 0.21 元調(diào)至每千瓦時(shí) 0.61 元 ；煤氣費(fèi)由每立方 0.20 元調(diào)至每立方 1.05 元。職工最低工資逐年遞增，水、電、煤氣價(jià)格調(diào)高，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用不斷上升，而物業(yè)管理收費(fèi)卻還維持在較低的水平，與物業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)。據(jù)對(duì)上海 578 家三級(jí)資質(zhì)以上企業(yè) 2456 個(gè)住宅項(xiàng)目的分析，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為每月每平方米 2.26 元，其中 1690 個(gè)項(xiàng)目虧損，占全部項(xiàng)目的 68.81%。物業(yè)管理費(fèi)的收不抵支，直接影響了服務(wù)質(zhì)量，不少居民以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費(fèi)，造成物業(yè)管理費(fèi)收繳率逐年下降。調(diào)查顯示，本市物業(yè)管理費(fèi)平均收繳率僅為 80% 左右。

（三）營(yíng)業(yè)稅率偏高，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。

物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的準(zhǔn)公共事業(yè)服務(wù)特征，特別是為數(shù)不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，應(yīng)與交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受 3% 的稅率。而目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍適用的是5% 的營(yíng)業(yè)稅稅率。同時(shí)，按照營(yíng)業(yè)稅稅額作為附加稅的計(jì)稅依據(jù)，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，地方教育費(fèi)附加稅率為 2%，河道清潔費(fèi)稅率為1%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及其附加稅累計(jì)達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的 5.65%。偏高的稅率，讓原本已入不敷出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)背上了沉重包袱。在抽樣調(diào)查的 136 個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，91 個(gè)項(xiàng)目虧損，43 個(gè)項(xiàng)目盈利，2 個(gè)項(xiàng)目持平 ；49個(gè)售后公房項(xiàng)目中，46 個(gè)項(xiàng)目虧損，3 個(gè)項(xiàng)目盈利。即便如此，上述185個(gè)項(xiàng)目2011年共繳納營(yíng)業(yè)稅1109.12萬(wàn)元。

（四）經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損，面臨生存危機(jī)。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，95 家企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為 46.27 億元，而經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到 40.86 億元，經(jīng)營(yíng)成本占經(jīng)營(yíng)收入的88.31%，其中人工成本占經(jīng)營(yíng)成本的 69.1%，虧損企業(yè)由 2011 年的 21 家遞增到 2012 年的 24 家。54 家一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均利潤(rùn)由 2010 年的 353.05 萬(wàn)元下降到2011 年的 302.54 萬(wàn)元，同比下降 16.53%，而 346 家三級(jí)企業(yè)普遍出現(xiàn)虧損，虧損總額達(dá)到 9.48 億元，平均虧損 273.99 萬(wàn)元。

二、上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展對(duì)策及建議。

（一）明確發(fā)展目標(biāo)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

要從戰(zhàn)略高度思考物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、基本定位、規(guī)劃目標(biāo)，并在戰(zhàn)略實(shí)施、產(chǎn)業(yè)方向、拓展重點(diǎn)等方面制定切實(shí)可行的保障措施。培養(yǎng)一批懂管理、善經(jīng)營(yíng)、知法律、會(huì)外語(yǔ)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，造就一支適合行業(yè)發(fā)展、技術(shù)過(guò)硬、綜合素質(zhì)好、相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。改變傳統(tǒng)的管理思路，建立與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。把握上海新一輪發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)內(nèi)外資源的有效整合，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)盈利能力，破解物業(yè)延伸服務(wù)可能帶來(lái)的商機(jī)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。企業(yè)在戰(zhàn)略實(shí)施、市場(chǎng)拓展、規(guī)模擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)延伸等方面作出科學(xué)規(guī)劃和理性選擇，為可持續(xù)發(fā)展培育更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）實(shí)施稅收減免，提供政策保障。

政府要通過(guò)減免稅收、降低稅率等調(diào)節(jié)手段支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展。從地方財(cái)政、住房公積金增值收益、廉租住房建設(shè)基金中拿出一定的資金，納入政府年度財(cái)政預(yù)算，用于保障房的租金減免和物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，將公房租金減免由企業(yè)承擔(dān)改為財(cái)政預(yù)算列支。政府以出資購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的形式，對(duì)管理老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施補(bǔ)貼，保證參與直管售后公房和保障房物業(yè)服務(wù)的企業(yè)能夠正常運(yùn)作。吸納社會(huì)資金，設(shè)立物業(yè)管理發(fā)展基金。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，鼓勵(lì)住戶(hù)用公積金繳納房租和物業(yè)管理費(fèi)。

（三）降低營(yíng)業(yè)稅率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

要積極參與“營(yíng)改增”試點(diǎn)，盡可能多爭(zhēng)取政策支持，如允許商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)具增值稅發(fā)票，形成上下游企業(yè)抵扣鏈條。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付給保安保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等專(zhuān)業(yè)公司的費(fèi)用，作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。對(duì)售后公房和新建保障房免征增值稅，對(duì)涉及稅負(fù)不減反增的經(jīng)營(yíng)困難行業(yè)按照 3% 的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅。新的企業(yè)所得稅法相比原有所得稅，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減輕了 8％，明確從事住宅物業(yè)服務(wù)的企業(yè)特別是承擔(dān)保障房物業(yè)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除，以及允許彌補(bǔ)以前年度虧損后的項(xiàng)目，作為應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

（四）拓展延伸服務(wù)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極拓展延伸服務(wù)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。

1. 探索居家養(yǎng)老服務(wù)全新模式。資料顯示，上海戶(hù)籍 60 歲以上的老年人口達(dá)到 367.32 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?25.7%。預(yù)計(jì)到 2015 年末，全市戶(hù)籍 60 歲以上的老年人口將超過(guò) 430 萬(wàn)，接近全市總?cè)丝诘?30%。老年人口數(shù)量龐大與少子化、空巢化的矛盾將更為突出，不少住宅小區(qū)的獨(dú)居老人已占到六成。而目前上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅為631 家，床位數(shù)只有 10.52 萬(wàn)張，未來(lái)幾年社會(huì)養(yǎng)老壓力較大。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可發(fā)揮熟悉小區(qū)情況的優(yōu)勢(shì)，整合社區(qū)文化、教育、醫(yī)療、家政、保安、保潔、綠化等資源，探索“家庭式”居家養(yǎng)老服務(wù)新模式 , 即依托社區(qū)力量，以家庭為核心，政府或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括房屋維修、生活護(hù)理、餐飲配送、家政服務(wù)、精神慰籍等內(nèi)容的“家庭式”居家養(yǎng)老服務(wù)，讓老年人不出家門(mén)就能享受全方位養(yǎng)老服務(wù)。

２。 試行物業(yè)代行小區(qū)收費(fèi)職能。公用事業(yè)費(fèi)繳費(fèi)是居民生活中不可或缺的組成部分，由于居民對(duì)相關(guān)工作人員上門(mén)收費(fèi)不太放心，每月要多次往返物業(yè)、郵局、網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視等部門(mén)，居民深感不便。政府部門(mén)應(yīng)將實(shí)現(xiàn)社區(qū)繳費(fèi)自動(dòng)化作為一項(xiàng)便民實(shí)事工程來(lái)抓，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在實(shí)施物業(yè)收費(fèi)自動(dòng)化的同時(shí)，代行水、電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視、報(bào)刊等部門(mén)的收費(fèi)職能，由小區(qū)物業(yè)管理處的工作人員提供上門(mén)服務(wù)，居民持現(xiàn)金或銀行卡刷卡繳費(fèi)，逐步實(shí)行小區(qū)收費(fèi)一門(mén)式和電子化，讓居民足不出戶(hù)就能快捷、安全地繳費(fèi)。

３。 開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)通信配套維修服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視的家庭普及率已接近百分之百，隨之而來(lái)的是故障維修跟不上，即便是小故障，也要按規(guī)定由維修人員 24 小時(shí)內(nèi)上門(mén)檢修，居民怨言不少。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用其特長(zhǎng)，與網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視部門(mén)開(kāi)展合作，由網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視部門(mén)授權(quán)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立應(yīng)急維修點(diǎn)。物業(yè)維修電工經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)后持證上崗，參照房屋應(yīng)急維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居民報(bào)修的網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視設(shè)施故障，實(shí)施維修人員30 分鐘內(nèi)上門(mén)服務(wù)。

４。 打造住宅小區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)。伴隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，送水工、快遞員、餐飲配送人員等頻繁進(jìn)入小區(qū)，影響了居民的正常生活，不少高檔住宅小區(qū)甚至不允許這些人員的車(chē)輛駛?cè)胄�區(qū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以拓展快遞收送件、上門(mén)送水、代送牛奶、代發(fā)報(bào)紙、餐飲配送等延伸服務(wù)。同時(shí)，還可以嘗試在小區(qū)放置自動(dòng)售貨機(jī)、銀行柜員機(jī)，引入農(nóng)業(yè)合作社進(jìn)小區(qū)銷(xiāo)售平價(jià)新鮮蔬菜，設(shè)立實(shí)體或網(wǎng)絡(luò)微型家庭用品超市，逐步打造住宅小區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)。