房屋面積測算中的層高問題略議
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摘 要房產(chǎn)測量的面積測算中，由于房屋層高測量而引發(fā)的矛盾和糾紛時有發(fā)生。根據(jù)各地反映的意見，針對其中幾個關(guān)鍵性的主要問題，即房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測量參照面、測量結(jié)果的誤差與限差、測算中應(yīng)注意的問題進行了比較詳細(xì)的論證與分析，并針對這些問題，提出了一些解決辦法與應(yīng)對措施的意見和建議。
關(guān)鍵詞 面積量算 房產(chǎn)測量 層高測量
2000年發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》在有關(guān)房屋面積測算的規(guī)定中有一條很重要的規(guī)定，即計算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20 m ，層高低于2.20 m 的建筑物都不能計算房屋的建筑面積。這是沿襲過去的一條老規(guī)定，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對此未作定義，也未作更多更詳細(xì)的解釋和說明。隨著我國房地產(chǎn)市場和科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，人民的需求與法制觀念的變化，以及人民以法律、法規(guī)、政策維護自身權(quán)益意識的加強，這條已經(jīng)執(zhí)行了20多年的老規(guī)定，在國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的實施中，由于對該規(guī)范條文的不同理解卻引發(fā)了一些問題。由房屋層高所引發(fā)的問題是決定該建筑物或房屋能不能計算建筑面積的問題，有時涉及一層房屋，有時涉及一幢房屋，有時涉及一片房屋，產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛數(shù)額比較大。平時來電來函咨詢有關(guān)房屋層高問題的也比較多。為了總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，特將有關(guān)資料整理如下，以供討論和參考，同時也加強信息交流，促進共識，以便更加準(zhǔn)確地理解和掌握國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定，使標(biāo)準(zhǔn)的實施更趨統(tǒng)一。
1 房屋層高2.20 m 規(guī)定的由來
房屋層高2.20 m 的要求和規(guī)定，不是國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》首先提出來的，而是引用的一個老規(guī)定，今天仍然有效，仍然有它的現(xiàn)實和普遍的需求，因而繼續(xù)被引用。
1.1 層高2.20 m 規(guī)定的歷史和有關(guān)文件
1982年國家經(jīng)委（82）經(jīng)基設(shè)字58號“關(guān)于建筑面積計算規(guī)則”的文件中，對計算建筑面積的范圍有兩處有層高超過2.2 m 才計算建筑面積的限制。一條是“用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2 m 的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積�！绷硪粭l是“建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2 m 的，應(yīng)計算建筑面積�！痹诓挥嬎憬ㄖ娣e的范圍的規(guī)定中與上述2條對應(yīng)的有2條規(guī)定不能計算建筑面積，即“層高在2.2 m 以內(nèi)的技術(shù)層”與“層高小于2.2 m 的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層”。在這個文件里，其他計算建筑面積的范圍的條款中均未提出層高2.2 m 的附加條件。
1984年起，國家在全國范圍內(nèi)進行了“第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查”，在測算和統(tǒng)計房屋的建筑面積時，完全采用了上述規(guī)定，即執(zhí)行1982年國家經(jīng)委“關(guān)于建筑面積計算規(guī)則”。這是我國有史以來一次最大規(guī)模的全國房屋大普查，參加人員超過70萬。這次由國家建設(shè)部和國家統(tǒng)計局組織實施的全國房屋大普查，為我國后來的住房制度改革和制定房地產(chǎn)的法規(guī)政策提供了可靠的資料。
全國城鎮(zhèn)房屋普查中大家深刻體會到，房屋與房產(chǎn)的管理需要房產(chǎn)測量提供準(zhǔn)確可靠的有關(guān)成果資料，而房產(chǎn)測量則必須有一個全國統(tǒng)一的房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)。
從1987年開始，國家建設(shè)部與國家測繪局組織《房產(chǎn)測量規(guī)范》編寫組，共同起草制定國家測繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，其中對房屋面積測算的規(guī)定條款也是以1982年國家經(jīng)委“關(guān)于建筑面積計算規(guī)則”的條款為基礎(chǔ)，修改補充形成的，有關(guān)層高的規(guī)定，仍然采用了原有規(guī)定，并把層高2.20 m 以上的要求延伸到了夾層、假層、地下室和半地下室。
國家測繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》于1991年由國家測繪局發(fā)布以后，我國的住房體制改革和房地產(chǎn)業(yè)有了飛躍的發(fā)展，人民生活的水平和質(zhì)量得到了迅速的提高，到1996年這本國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿足房地產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)管理的需求。國家建設(shè)和國家測繪行政主管部門在得到國家標(biāo)準(zhǔn)行政主管部門同意后，于1996年開始組織制定國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》。新的國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》把房屋層高2.20 m 的要求，作為計算房屋建筑面積的一個普遍性條件，并把房屋層高2.20 m 以上(含2.20 m)的要求明確地延伸到了陽臺、挑廊、室外樓梯以及各層房屋。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》于2000年8月1日正式實施以后，仍提出了不少問題，主要是在有關(guān)房屋面積計算規(guī)定的條款中。這些條款中有的有層高2.20 m以上的明確要求，而有的則未提層高2.20 m 以上的要求，使得執(zhí)行時感到困惑不解。為此建設(shè)部于2002年在建住房[2002]74號文件中作出明確規(guī)定：計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20 m 以上（含2.20 m），并把房屋層高2.20 m 以上的規(guī)定延伸到了非垂直墻體的房屋。
至此，有關(guān)房屋層高2.20 m 以上（含2.20 m）才能計算建筑面積的規(guī)定正式成為計算房屋面積的一個必備的基本條件，今后凡層高達不到2.20 m 的房屋，均不應(yīng)計算房屋的建筑面積；但是這些層高達不到2.20 m 的房屋仍有使用價值，仍然有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，因此在房屋權(quán)屬登記中仍應(yīng)明確其產(chǎn)權(quán)的歸屬。這樣層高2.20 m 以上的這一計算房屋建筑面積的基本要求，到此得到了明確的解決。
1.2 人民對生活空間的基本要求
房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本空間，房屋和房間的設(shè)計應(yīng)該滿足人民生產(chǎn)和生活的最起碼的活動需求。人的基本活動空間與房屋層高之間的空間關(guān)系，根據(jù)有關(guān)資料綜合統(tǒng)計分析，可以形象地表示，如圖1所示。
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| 圖1 人的基本活動空間與房屋層高之間的空間關(guān)系 | ||
層高 = 凈高＋樓板厚度 在此樓板厚度取0.15 m
層高 = 2.05＋0.15 = 2.20 m
凈高 = 層高－樓板厚度
凈高 = 2.20－0.15 = 2.05 m
所以，為了保證人民生活對基本活動空間的最低要求，以及保持對房屋最低層高要求和規(guī)定的連續(xù)性及穩(wěn)定性，提出層高不低于2.20 m的標(biāo)準(zhǔn)是適宜的，這已達成共識。對無法測量層高而需要使用凈高時，提出凈高不低于2.05 m 的標(biāo)準(zhǔn)也是適宜的、相匹配的。
2層高的定義及其測量參照面
房屋的最低層高定為2.20 m 的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)解決，但在實施中，在一些地方又出現(xiàn)了問題，其關(guān)鍵點在于層高的定義。在測量房屋層高時，應(yīng)量至何處，測量的參照面定在那里，現(xiàn)將幾種情況分述如下。
2.1 樓面層高
樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。
樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應(yīng)包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設(shè)的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。
我們所指的層高一般均指的是樓面層高，這種層高的定義和解釋已得到了認(rèn)同；但在實際操作中仍有一些細(xì)則，需要進一步的研究和討論，以求得共識。
2.2 結(jié)構(gòu)層高
在有些學(xué)術(shù)著作和文件中，也有提出使用結(jié)構(gòu)層高的問題。結(jié)構(gòu)層高系指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。
房屋建成以后，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，這對實測和以后復(fù)測或檢測都很困難；另外結(jié)構(gòu)面是一個粗糙的不平表面，無法進行更為精確的測量。所以以房屋的結(jié)構(gòu)層層面作為測量的參照面盡管也是科學(xué)和可行的，但困難較多，而且也不適用于更為精密的測量，因此很少用于房產(chǎn)測量。
2.3 中線層高
中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據(jù)尚不清楚，是否是因為《房產(chǎn)測量規(guī)范》中計算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效之，不得而知。
樓板層、屋頂層都可根據(jù)層的厚度找到層厚的中線尺寸，測量參照面也存在；但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。
2.4 凈高
根據(jù)上述層高的定義，有些建筑物就無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測不出層高。為了保證人民最基本的活動空間，建筑物空間的高度應(yīng)使用凈高這一標(biāo)準(zhǔn)取代層高標(biāo)準(zhǔn)，這已達成共識，凈高標(biāo)準(zhǔn)的要求在全國也應(yīng)該統(tǒng)一。
3 房屋層高測量
房屋的層高已定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。房產(chǎn)測量的參照面對測量的實施至關(guān)重要，直接影響房產(chǎn)測量的成果和房產(chǎn)測量結(jié)果的公正性。
作為房產(chǎn)測量的參照面應(yīng)具備以下幾個最基本的條件：這個面應(yīng)該是永久性的、穩(wěn)定不變的，是可以用數(shù)學(xué)模型描述的，測量的結(jié)果是可以恢復(fù)的。
地面、樓面、屋頂面是否符合這些條件，如何保證成果的公正性，現(xiàn)分述如下。
3.1 地面和樓面
根據(jù)中國大百科全書對地面的定義，地面（floor finishing）是建筑物內(nèi)部和周圍地表的鋪筑層，也指樓層表面的鋪筑層（樓面）。地面（樓面）通常由面層和基層兩部分組成，面層直接承受化學(xué)和物理作用，并構(gòu)成室內(nèi)空間的表面形象。
基層包括：找平層、結(jié)構(gòu)層和墊層，有時也包括管道層。
面層包括：表層、結(jié)合層。
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以上是通常的一般的樓面與地面結(jié)構(gòu)，其中有些建筑物直接使用找平層或找坡層，不設(shè)置面層。面層一般由用戶自行設(shè)置，可使用木地板、或瓷磚、或大理石、或花崗巖等板料或其他材料。對于一幢樓，甚至上下層的面層材料，面層厚度都是不相同的。而有的用戶不設(shè)面層，直接使用找平（坡）層。如果在測量層高時，一個量至找平層，而另一個量至面層，這個層高是不合理的，也是不公平的。在這種情況下，都應(yīng)以找平層作為測量參照面，這個層高應(yīng)以兩個找平層面為準(zhǔn)進行測量，而不能量至木地板面或其他裝飾面。
樓板層（floor）是建筑物中水平方向分隔空間的構(gòu)件，最復(fù)雜的樓板層結(jié)構(gòu)分層如下（樓板層從上至下的各種分層）：
其中3）～10）均為構(gòu)造層，1）、2）、11）為裝修層。
找平層也包括找坡層，因為有時需要找坡層，找平層要改用找坡層（例如某些技術(shù)層、管道層）。
構(gòu)造層中的找平層和結(jié)構(gòu)層是必不可少的，其他部分則在多數(shù)情況下是沒有的，因此結(jié)構(gòu)層面和找平層面都可以作為房屋測量的參照面；但由于結(jié)構(gòu)層面是一個粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平層（或找坡層）所埋蓋。因此以找平層面作為房屋層高測量的參照面是比較適合的。也就是說我們在選擇樓面或地面的參照面時，選擇樓面或地面的基層層面作為測量參照面，而不選擇樓面或地面的面層層面。即使上下兩層都是木地板，其層高也不能量至木地板面層，因為木地板面層至基層面層（找平層）的高度是不同的。例如有的木地板下有龍骨，有的木地板卻是直接黏貼在基層層面上，兩個木地板層面至基層層面的高度不同，所在樓板層的厚度也不相同；另一原因是木地板等裝修層面是不穩(wěn)定的，是可變的，說不定哪一天又重新裝修，甚至更換了裝修層的材料，改變了裝修層的厚度，從而改變了由這個面層（裝修層層面）所構(gòu)成的層高。因此我們不主張以裝修面作為房屋層高測量的參照面。
3.2 屋頂面
屋頂面是屋頂?shù)拿鎸�，是房屋最上部的結(jié)構(gòu)，主要起防水、排水的作用。屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的圍護結(jié)構(gòu)，又稱屋蓋。屋頂由屋面和支承結(jié)構(gòu)等組成，有的屋頂還有保溫、隔熱等功能層。
屋面是屋頂?shù)纳喜扛采w層，屋面包括面層和基層，面層的主要作用是防水、排水；基層具有承托面層、起坡、傳遞荷載等作用。
屋頂?shù)闹С薪Y(jié)構(gòu)可由屋架、鋼架、梁板等平面結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成，也可由薄殼、網(wǎng)架、懸索等空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成。根據(jù)屋頂排水坡度不同，常見的有平屋頂和坡屋頂，其一般結(jié)構(gòu)如下：
1）屋頂面層；
2）屋面基層；
3）屋頂功能層；
4）屋頂支承結(jié)構(gòu)層；
5）屋頂頂棚層。
根據(jù)不同地區(qū)的氣候特點和使用要求，平屋頂除有防水、排水功能外，還應(yīng)考慮設(shè)保溫隔熱等功能層。
保溫層。冬季寒冷地區(qū)為了防止屋頂大量散熱和避免屋頂內(nèi)表面產(chǎn)生凝結(jié)水，應(yīng)作保溫層屋頂。一般在承重層和防水層之間設(shè)置保溫層，即鋪放導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)保溫材料，有的同時找坡構(gòu)成坡度。保溫層的厚度依當(dāng)?shù)貧夂蚝蛯κ覝氐囊蠖ā?br> 隔熱層。在氣候炎熱地區(qū)的平屋頂上應(yīng)設(shè)置隔熱層。常用的方法是在屋頂面上，即在屋頂防水、排水層上架設(shè)1層大階磚或水泥薄板，形成通風(fēng)隔熱層，利用空氣在隔熱層內(nèi)的流動，帶走大量熱量而起到隔熱作用。另一種辦法是在屋頂面上設(shè)置實體隔熱層，即在屋頂面上堆置蓄熱系數(shù)較大的材料吸收太陽輻射熱，如鋪設(shè)大階磚、混凝土板，堆土，堆礫石，堆煤渣，堆礦渣等，也可在平屋頂?shù)奈蓓斆嫔显O(shè)置蓄水池、游泳池，種植草地、花木等。在測量房屋的層高時，均不應(yīng)包括屋頂面上的這些隔熱層。
由于屋頂面的結(jié)構(gòu)不同，以及選用保溫材料的不同，屋頂面層的厚度差別很大，因而屋頂面至樓面或屋頂面至地面的層高測量就顯得較為復(fù)雜。
4 房屋層高測量需要補充限差標(biāo)準(zhǔn)
4.1 房屋層高測量存在測量誤差
房屋層高測量和房屋邊長、房屋面積測量一樣存在測量誤差，尤其是不同的時間，不同的測量人員，測量不同的部位都會出現(xiàn)不同的層高結(jié)果，就是同一個人，在不同的時間，即使是采用同一儀器，測量同一部位也會有不同的層高測量結(jié)果。這些不同的層高測量結(jié)果一般不會引起人們的重視；但是這些不同的層高測量結(jié)果如果出現(xiàn)在2.20 m 數(shù)值的上下，則容易出現(xiàn)麻煩，甚至?xí)纱水a(chǎn)生重大的經(jīng)濟糾紛，這在現(xiàn)實實踐中已經(jīng)出現(xiàn)過，不得不引起我們的重視。為了解決或避免這類矛盾和糾紛的重演，除了吸取教訓(xùn)，精心操作，提高測量技術(shù)水平以外，在標(biāo)準(zhǔn)管理方面還應(yīng)設(shè)置一個“房屋層高的限差”，使房屋層高測量結(jié)果，在合理的誤差范圍內(nèi)得到承認(rèn)，使合理的層高測量結(jié)果受到公正的保護，否則將會使這一矛盾和糾紛更加復(fù)雜化。
4.2 房屋層高測量的誤差及其累積
通常情況下，房屋層高由下式求得
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（1） |
H——房屋的層高；
h——房屋的凈高；
Δh——房屋樓層樓板的厚度。
房屋凈高與房屋樓層樓板的厚度均為獨立觀測量，有
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（2） |
4.3 房屋凈高的測量誤差
1）觀測誤差。一般以手持測量儀測量，以手持測量儀測量房屋凈高的觀測誤差取±5 mm ，若使用其他測量工具，例如以卷尺測量房屋凈高的測量誤差將超過±5 mm 。
2）測量參照面不平整誤差，即測量面的不平度誤差。房屋凈高的測量參照面是上下兩個樓面，樓面的不平整誤差取±5 mm 。測量兩個樓面的誤差累積為
。應(yīng)該指出的是某些未整修的毛樓面的誤差不在此誤差范圍之內(nèi)。
3）測量參照面不平行度誤差。由于上下兩樓面不平行，因而測量不同的部位會有不同的結(jié)果，測量參照面不平行度誤差取±10 mm 。
凈高測量誤差主要由以上3項組成，3項誤差都是隨機誤差且相對獨立，故其累積誤差
。
有些樓面和屋頂面本身就構(gòu)成坡度，本身就不平行，均不適用上述分析。
4.4 房屋樓層樓板厚度的測量誤差
房屋樓層樓板厚度如果以卷尺進行測量，并采用與商品房面積相對應(yīng)的二級或一級測量精度進行測量，與商品房面積測量二級精度對應(yīng)的邊長測量精度為0.014＋0.000 7D，其中D為所測量樓板的厚度，取D = 0.15 m = 150 mm 。
1）觀測誤差。以卷尺測量，其測量誤差為0.014＋0.000 7×0.15≈0.014 m 。
2）測量參照面不平整誤差對樓層樓板厚度的影響。樓板厚度涉及到樓板上下兩個面不平整誤差的影響，故為 
。
3）房屋樓層樓板厚度不均勻誤差的影響，即樓板的厚度不均勻，不同的測量參照點測出的樓板厚度不相同，樓板厚度不均勻誤差取±10 mm 。
上述3項誤差是房屋樓層樓板測量的主要誤差來源，均為隨機誤差，且相互獨立，故其累積誤差為
。
4.5 房屋層高測量的誤差及其限差
取2倍的中誤差作為限差，因此房屋層高測量的限差為±0.05 m 。房屋凈高測量的限差為±0.03 m 。
5 建議
1）房屋層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。
當(dāng)?shù)孛婧蜆敲娴难b修面厚度不同時，測量房屋層高時不宜包括裝修面的厚度，例如，不包括木地板、地磚、石材板料等裝修層的厚度，以保證房屋層高測量成果的公平與公正。
在房屋層高測量中，不應(yīng)包括屋頂面上隔熱層的高度。
有些房屋頂面有坡度，廚房、衛(wèi)生間地面，以及有些技術(shù)層的地面也有坡度，因此層高測量的兩個參照面是不平行的，存在著許多層高值。在測量時應(yīng)注意觀測和分析，測量出最低層高值和測量出層高不低于2.20 m 的房屋面積的范圍。
2）房屋層高測量受諸多誤差累積的影響，應(yīng)該規(guī)定限差標(biāo)準(zhǔn)，以保護測量結(jié)果的合理與合法性。根據(jù)當(dāng)前的建筑質(zhì)量、技術(shù)條件與測量手段，房屋層高測量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.05 m ，房屋凈高測量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.03 m，較為現(xiàn)實可行。
3）房屋的室內(nèi)凈高是指室內(nèi)樓面或地面至樓板底面或屋頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。裝飾的室內(nèi)吊頂應(yīng)計入室內(nèi)凈高。
當(dāng)房屋的層高無法測量時，可以房屋的凈高替代，房屋凈高的規(guī)定應(yīng)與房屋層高的規(guī)定相對應(yīng)，房屋凈高的標(biāo)準(zhǔn)取2.05 m 較為適應(yīng)。
4）為了保證人們對活動空間的最基本的要求，各地可根據(jù)實際需求，在規(guī)定房屋層高不低于2.20 m 的同時，也可以再附加一個對房屋凈高要求的標(biāo)準(zhǔn)。
5）測量2.20 m 左右的房屋層高時，應(yīng)特別小心謹(jǐn)慎地進行觀測，此時的測量參照點不宜少于4對，并使得上下4對參照點構(gòu)成四邊形，以保證測量成果的準(zhǔn)確可靠。
6）為了避免和減少由于房屋層高引發(fā)的矛盾和糾紛，應(yīng)避免設(shè)計層高等于2.20 m 的房屋。共同采取措施，防范和減少產(chǎn)生矛盾和糾紛的機會，以避免造成不必要的經(jīng)濟損失。
上述意見和建議是研究性質(zhì)的，屬個人意見，謬誤和不足之處，歡迎提出補充和指正意見。本文的目的是想為有關(guān)討論提供一份參考資料，以促進共識，同時也為有關(guān)主管部門在制定有關(guān)規(guī)定時提供參考資料，使各地在實施國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》時更加規(guī)范，更加統(tǒng)一，更加科學(xué)合理。
