保險資金投資于房地產(chǎn)的模式與風險防范研究
論文導讀:：2009年10月1日，新修訂的《保險法》允許保險資金可以投資于不動產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為不動產(chǎn)內(nèi)容之一具有流動性較低、投資規(guī)模大、期限長的性質(zhì)，比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點，可以成為保險資金投資渠道之一。本文將通過對房地產(chǎn)發(fā)展空間的分析，研究保險資金應以何種物業(yè)類型進入到房地產(chǎn)市場，才能使自身獲得最大收益，并探究在保險資金投資于房地產(chǎn)的過程中又將面臨的風險及其防范方法。
論文關鍵詞：保險資金，投資渠道，房地產(chǎn)，風險防范，房地產(chǎn)泡沫
一、投資于房地產(chǎn)的必要性
不動產(chǎn)是指不能移動或者如果移動就會改變其性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實體及其相關權(quán)益。在《保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(征求意見稿)中，“不動產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施，以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動產(chǎn)投資”，則指保險公司為獲取投資回報，運用保險資金，通過認購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式，投資不動產(chǎn)的行為。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的，而房地產(chǎn)業(yè)是不動產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項，最為符合保險資金投資特點。
保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示，保險資金投資不動產(chǎn)細則有望于近期出臺，屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項目。但是，其主要目的是為了防止炒房等行為，而對于其投資范圍做出的適當限制。
�。ㄒ唬┩顿Y渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示，“在中國目前保險業(yè)處于初級發(fā)展的階段，在承保這塊的利潤比較低的情況下，要使企業(yè)做大做強，保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性，對保險業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風險、做大做強，具有非常重大的意義”。
國外統(tǒng)計資料也顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7％以上時，其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平，2009年度保險資金投資收益率6.41%投資渠道，同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達，保險資金投資股票的收益一般為10％，但風險較大。債券收益率在5％上下，雖然安全但收益相對偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4％的保險資金平均收益率，投資地產(chǎn)后，收益將翻番。
�。ǘ┩貙捛�——房地產(chǎn)業(yè)
按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù)，截止2009年底，中國保險業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%，進行計算，并假設30%的資金流入海外市場，進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此，保險資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且，我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計性、負債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動性較低，短期內(nèi)不易變現(xiàn)，投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析
2009年度胡潤百富榜中，前十名中，房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來，無疑與當前中央政府的政策緊密相關，08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后，市場反應比較積極，交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對比。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)近況
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66，比11月份提高0.88點論文開題報告。
資料來源：國家統(tǒng)計局
其中，由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
（二）投資房地產(chǎn)的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求，是指商品供求關系中受價格影響較小的需求，房產(chǎn)也屬于其中之一，不論價格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品，房子是建立在經(jīng)濟基礎之上的，但對于中國人而言，擁有自己的房子的思想是根深蒂固的，只要可以，都愿意花費巨資購買房子。而且，隨著社會的發(fā)展，我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋�個小家庭，因此其對于房子的需求也在不斷增加，無論城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素無一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐，促使其價格提高。
2.土地資源稀缺
根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查，截至 2008年12月31日，中國耕地總面積為18．2574億畝。在2008年度，全國耕地面積凈減少了29．0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛，使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺投資渠道，就勢必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產(chǎn)價格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據(jù)國外資料顯示，房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間，通貨膨脹形勢最為嚴峻，CPI 上升了13%，與此同時房價卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下，租金隨通貨膨脹率而上升，且租金波動幅度要小于房價，這對房價形成支撐作用，租金持續(xù)在一個高水平上，房價就難以下降。
相比較發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且，很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上，因此對于中國這個發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟的迅速增長，城市化進程的推進，社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力 。因此，在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢不可擋。綜上所述，投資房地產(chǎn)是可行，可以獲取一定利益。
三、保險資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型
房產(chǎn)的交易形式主要有：房產(chǎn)買賣,其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣；房屋租賃；房產(chǎn)互換；房產(chǎn)抵押。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況，全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。去年商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。
（一）居民住宅
住宅是目前比例最高的物業(yè)類型 ,住宅項目隨城市擴張升值潛力很大。中國正處于城市化迅速發(fā)展過程中 ,而且中國人對擁有自己的房子的思想遠重于外國人。但由于住宅市場波動太大，漲得迅速跌也容易，而保險資金更要求“保險”，存在不穩(wěn)定性，現(xiàn)在居民住宅資金存在過�，F(xiàn)象，保險資金再度介入，可能會導致其價格再度高漲，這不是政府所希望的，因此投資于此的可能性不大。
�。ǘ┥虡I(yè)物業(yè)
商業(yè)地產(chǎn)的回報率雖不如居民住宅，但出于收益性和安全性的考慮，目前投資于商業(yè)物業(yè)是一個比較好的時機。國內(nèi)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)比例很小 ,其重點在于滾動開發(fā)和現(xiàn)金流,這正好給了保險機構(gòu)投資者一個很好的投資空間和投資時點。北京奧運會成功舉辦與即將召開的上海世博會都將帶來許多商機。2008年北京的住宅成交量下降了近50%，而商業(yè)物業(yè)成交量則幾乎翻倍；而高力國際最新發(fā)布的“2010年房地產(chǎn)市場展望”報告也指出，今年隨著世博會的召開，上海市零售物業(yè)市場將迎來大量新增供應，約為78萬平方米，為去年供應水平的兩倍。其中，大部分供應將隨傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的升級而涌現(xiàn)，如虹口區(qū)的四川北路和盧灣區(qū)的打浦橋商圈，約占新增供應總量的60％，傳統(tǒng)核心商圈和新興商圈的新增供應分別占20％左右。
�。ㄈ┝夥�
房價的不斷上漲投資渠道，讓廉租房受到了大家的廣泛關注。2008年中國廉租住房建設共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。其中，實物廉租房建設投入286億元，發(fā)放租賃補貼68億元。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞�，向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房可以有效地緩解房價的不斷上漲，更符合政策關于出臺緊縮房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的措施，而且現(xiàn)在，中國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求巨大。保險資金投資廉租房領域的資金成本和收益都會比較確定。
�。ㄋ模B(yǎng)老實體
自2000年起，中國已經(jīng)邁入快速老齡化階段。養(yǎng)老實體可以有效地緩解家庭成員的壓力，因此這一市場的發(fā)展也引起了機構(gòu)的廣泛關注。泰康人壽的“養(yǎng)老社區(qū)投資夢”于 2009年3月26日宣告成立，此項目投入40億元用于北京郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)的建設�？梢哉f，此項目在獲得收益的同時也可以造福社會。
四、房地產(chǎn)投資的風險防范
（一）財富的增長充滿偶然性
富豪們由于對自己財富未來缺乏明確的預期，導致其發(fā)生一些短期的投資行為，促使其將資金投資于房地產(chǎn)、金融等熱錢所青睞的行業(yè)，從而導致房價大幅上漲，這其實不利于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。此時，保險資金的直接介入可能會進一步導致房價上漲或爛尾的情況。為防止此情況進一步惡化，可以通過股權(quán)投資這一間接方式進行投資。目前，已經(jīng)有保險公司通過股權(quán)投資等其他方式切入房地產(chǎn)市場。中國人壽（601628）于1月以24.08％的股權(quán)入主遠洋地產(chǎn)，提前布局房地產(chǎn)市場；中國平安（601318）也已經(jīng)通過旗下平安信托與金地、綠城等大型房企業(yè)分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房產(chǎn)企業(yè)的項目設計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項目以及城市綜合體項目。這一方式同時也可以解決保監(jiān)會對于進入方式的限制。
（二）法律不健全
對于保險資金進入房地產(chǎn)領域，如之前上海樓市出現(xiàn)了供應嚴重不足的情況，很多開發(fā)商手里無房可賣，導致了上海房價近期急速飆升，但是其實質(zhì)卻是很多商家故意不出售房產(chǎn)，為了等待一個更好的時期再出售；以及市場中出現(xiàn)的投機炒作房地產(chǎn)導致房地產(chǎn)價格不斷上升，使得金融風險也不斷加大，容易造成很濃厚的投機氛圍論文開題報告。如果這種行為也逐漸發(fā)展，隨著風險不斷積累，最終可能會造成巨大損失。為了抑制“潛規(guī)則”的誘導，走向其資金運用的規(guī)范化，專業(yè)化。我認為，政府應盡快做出明確規(guī)定，推出專門的政策來引導保險公司對于房地產(chǎn)的投資行為，盡快規(guī)范房地產(chǎn)市場，傾向于低風險并能帶來穩(wěn)定收益的項目。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場存在泡沫
房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，主要可以參考這些特點: 1.整個經(jīng)濟是否過熱。2.投資增長率。3.商品房的空置情況。參考起源于80年代日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。此房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由于房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴大而形成惡性循環(huán)。這種價格的高速增長，直到1991年終于達到了難以持續(xù)的階段。1991年在大都市圈里，地價開始下落。此時，人們對于房地產(chǎn)的需求降低，以投資房產(chǎn)從中獲利想法也逐漸削弱，致使過度膨脹的泡沫，當房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經(jīng)濟帶來災難性的后果。
但日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于國家城市化進程完成之后，而我國目前正處于城市化迅速發(fā)展進程中，伴隨著大量的農(nóng)村人口像城市轉(zhuǎn)移。同時投資渠道，城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素無一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐作用即剛性需求的客觀存在。而且我國房產(chǎn)的價格遠低于日本當時的房產(chǎn)價格。因此，我國目前的房地產(chǎn)泡沫程度并非很大。
雖然，我國目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的泡沫并不是很大，只是個別城市比較厲害。比如說投資比較集中地區(qū)，其換手率很大，就會對市場造成危害，同時，周邊地區(qū)在其影響下也會盲目跟風，提高房價，導致市場會嚴重高估其價值。我們應從長遠來看，由于房地產(chǎn)領域流動性低,只有在現(xiàn)在做好預防準備，控制其泡沫增長才能使這個市場穩(wěn)定。發(fā)達國家保險公司的投資組合中對于房地產(chǎn)業(yè)的投資控制在 10%以內(nèi)。我國可以根據(jù)我國的實際情況整投資比例；加強金融機構(gòu)監(jiān)管，使金融監(jiān)管措施趕上金融創(chuàng)新；同時及時向公眾提供確切的有關房價的信息，讓公眾對此更理性，而不是盲目投資使泡沫膨脹。這樣，房地產(chǎn)這一投資途徑才會更好的服務于保險投資。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)市場存在資金密集性的特征，如果房產(chǎn)發(fā)生貶值那么保險公司就會面臨巨大的損失，而廣大投保人則成了其最終的受害者。出于對廣大投保人利益的保護以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導與規(guī)整。目前，由于市場整體上需求大于供給，以及人們的投資保值心理等因素都在推動房價的不斷上漲，也給予保險資金的投入增加信心。但我們也要明確保險資金進入房地產(chǎn)市場應該是個長期過程，其周期較長，過程較為復雜，短期內(nèi)投資于房產(chǎn)可能還會面臨許多風險，還應當在政策上給予一定的引導及支持。
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