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論文導(dǎo)讀:：住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本上協(xié)調(diào)發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大。采用逐步回歸的方法研究住宅價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系。
論文關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格，經(jīng)濟(jì)基本面，逐步回歸

　　1986年至2002年，扣除通貨膨脹影響后，2002年全國(guó)住宅平均價(jià)格的實(shí)際值是1986年的2.2倍，同期我國(guó)實(shí)際GDP翻了兩番，城鎮(zhèn)居民人均實(shí)際可支配收入增長(zhǎng)了1.8倍，由此可以得到一個(gè)感性認(rèn)識(shí),即從全國(guó)看，住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本上協(xié)調(diào)發(fā)展。但從2004年開(kāi)始，住宅價(jià)格一路飆升，宏觀經(jīng)濟(jì)面對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力日趨降低。由于全球金融危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，而09年由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖和繼續(xù)實(shí)施一系列的宏觀經(jīng)調(diào)控政策逐步回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)春天。由此可見(jiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行又對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)變得日趨重要，形勢(shì)也越來(lái)越嚴(yán)峻。
　　一、理論基礎(chǔ)
　　宏觀經(jīng)濟(jì)基本面及其波動(dòng)是房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要來(lái)源，而宏觀經(jīng)濟(jì)基本面一般指國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式與經(jīng)濟(jì)狀況。在全球化的進(jìn)程當(dāng)中，國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式和對(duì)外經(jīng)貿(mào)關(guān)系也進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的范疇。研究者在分析宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋和預(yù)測(cè)能力時(shí)，經(jīng)常使用的經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)有：人均GDP、人口、固定資產(chǎn)投資額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、可支配收入等。
　　國(guó)內(nèi)外研究房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)歸納為供給需求和資產(chǎn)定價(jià)兩個(gè)角度[1]。
　　 Case和Shiller用美國(guó)四個(gè)大都市區(qū)域的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用時(shí)間序列截面回歸分析方法，得出住房成本、人口、人均收入與房?jī)r(jià)的變化有非常強(qiáng)的正相關(guān)，但獨(dú)戶(hù)住宅市場(chǎng)并不是有效的[2]中國(guó)論文下載中心。MikiSeko選取年收入、人口住宅年開(kāi)工量和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo),運(yùn)用自回歸模型得出日本各地區(qū)的住宅價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，并可以預(yù)測(cè)[3]。
　　沈悅和劉洪玉對(duì)中國(guó)14個(gè)城市1995～2002年的住宅價(jià)格和包括居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市總?cè)丝�、失業(yè)率、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行研究認(rèn)為: 14個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)基本面當(dāng)前信息和歷史信息都可以部分解釋住宅價(jià)格的波動(dòng),且存在顯著的城市影響特征[4]。梁云芳和高鐵梅運(yùn)用Panel date模型討論了造成中國(guó)房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)差異的原因，認(rèn)為實(shí)際利率對(duì)各區(qū)域的影響差異不大，人均GDP對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)影響比較大，房?jī)r(jià)的預(yù)期變量在東部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)有較大影響[5]。周海波選取人口數(shù)量、收入、貸款利率及季節(jié)虛變量5個(gè)指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，得出人口數(shù)量和物價(jià)指數(shù)是引起我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最主要因素[6]。
　　從以上的文獻(xiàn)可以看出，國(guó)外以定量研究為主，而國(guó)內(nèi)大多停留在定性分析階段，且缺乏對(duì)小區(qū)域的定量分析。本文以長(zhǎng)沙市為研究對(duì)象，采用逐步回歸的方法研究住宅價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系，分析影響長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)上漲的主要經(jīng)濟(jì)因素，為政府協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行提供依據(jù)。
　　二、數(shù)據(jù)來(lái)源、研究方法和數(shù)據(jù)處理
　　長(zhǎng)沙市的中房住宅價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房研究院（SouFun.com）逐步回歸，其它數(shù)據(jù)來(lái)源于湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒，樣本區(qū)間為1996～2008。
　　表1 各指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)表
　　

其中，y為住宅市場(chǎng)價(jià)格（元），X1為城市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人），X2為固定資產(chǎn)投資額（百萬(wàn)元），X3為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，X4為人均GDP（元），X5為人均可支配收入（元）。
　　三、逐步回歸原理和模型
　　1.逐步回歸原理
　　逐步回歸方法是從一個(gè)自變量開(kāi)始，視自變量對(duì)Y作用的顯著程度，從大到小依次逐個(gè)引入回歸方程。但當(dāng)引入的自變量由于后面變量的引入而變得不顯著時(shí)，要將其刪除掉。對(duì)于每一步都要進(jìn)行F值檢驗(yàn)，以確保每次引入新的顯著變量前回歸方程中只包含對(duì)Y作用顯著的變量。這個(gè)過(guò)程反復(fù)進(jìn)行，直至既無(wú)不顯著的變量從回歸方程中剔除，又無(wú)顯著變量可引入方程時(shí)為止。
　　2.逐步回歸模型
　　y=b0+b1x1+b2x2+…+bn-1xn-1，y為因變量，b為常數(shù)，x為自變量。
　　四、回歸分析與模型檢驗(yàn)
　　1.回歸分析
　�。�1）y與x1、x2、x3、x4、x5的相關(guān)系數(shù)值分別為0.856、0.965、0.17、0.958、0.955。
　�。�2）對(duì)1996～2008的全部觀測(cè)數(shù)據(jù)做逐步回歸，回歸結(jié)果為：y=10664.59-19.28x1+0.43x5。
　　R2=0.974.F=188.80. Dw=1.95.
　　表2模型摘要
　　

表3回歸系數(shù)
　　

2.模型檢驗(yàn)
　�。�1）整體檢驗(yàn)
　　方程y=10664.59-19.28x1+0.43x5中，F(xiàn)=188.7998，F(xiàn)0.05（2,20-2-1）=F(2,10)=4.10。而F=188.7998＞4.10，且R2=97%，故方程在0.05的水平下非常顯著逐步回歸，即模型整體有效。
　�。�2）回歸系數(shù)檢驗(yàn)
　　本模型中所選擇的引入變量的顯著水平為5%，自變量x1、x5的顯著水平分別為1.97%、1%，滿(mǎn)足要求。
　�。�3）Durbin-Watson檢驗(yàn)
　　參數(shù)Dw用來(lái)檢驗(yàn)回歸模型中隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的獨(dú)立性隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)若不獨(dú)立，即存在一階自相關(guān)，對(duì)回歸模型的任何估計(jì)與假設(shè)作出的結(jié)論都不可靠。本模型中的Dw≈2,滿(mǎn)足要求，故本回歸方程的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)序列不存在自相關(guān)現(xiàn)象。
　　五、結(jié)果分析
　　從長(zhǎng)沙市住宅價(jià)格的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，人均可支配收入和總?cè)丝趯?duì)房?jī)r(jià)的影響比較大中國(guó)論文下載中心。只有總?cè)丝谠黾恿�，居民手中�?shí)際持有的錢(qián)增多了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在購(gòu)買(mǎi)力和實(shí)際消費(fèi)能力才能體現(xiàn)出來(lái)。而消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資額、人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著，未通過(guò)F檢驗(yàn)而不引入方程。由于住宅不同于一般消費(fèi)品，有它獨(dú)特的性質(zhì)，因而居民在住宅這塊的支出在其總支出中還不占主導(dǎo)地位，導(dǎo)致消費(fèi)價(jià)格指數(shù)相關(guān)性較低而對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。
　　上述分析結(jié)果也說(shuō)明長(zhǎng)沙市的住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面之間基本保持平衡，而且目前長(zhǎng)沙市的價(jià)格在省會(huì)城市里偏低，近幾年穩(wěn)中有升，但是在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅上漲、國(guó)內(nèi)外熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)的背景下，長(zhǎng)沙市政府就必須采取如下幾點(diǎn)措施來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)：a.加強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)外資本流向的監(jiān)督，引導(dǎo)資金投向制造業(yè)而實(shí)現(xiàn)制造業(yè)的整合和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展，減輕資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。b.政府要通過(guò)收入分配改革等手段增加居民的可支配收入，增強(qiáng)他們的購(gòu)買(mǎi)力，通過(guò)住宅的消費(fèi)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的集群發(fā)展和住房供給結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。c.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，推動(dòng)土地、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整合逐步回歸，嘗試土地供給制度的改革，為物業(yè)稅的征收做好準(zhǔn)備。d.要逐步放開(kāi)戶(hù)口的限制，引導(dǎo)符合條件的人口進(jìn)入城市，為房產(chǎn)市場(chǎng)注入活力。e.鑒于長(zhǎng)沙市政府財(cái)政實(shí)力雄厚，目前的住宅價(jià)格水平相對(duì)穩(wěn)定，可以繼續(xù)加大“補(bǔ)人頭”的力度，加強(qiáng)中低收入者的購(gòu)房實(shí)力，保障他們基本的住房需求。
　　住宅價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面的協(xié)調(diào)是一個(gè)待深入的領(lǐng)域，本文的貢獻(xiàn)在于從大區(qū)域轉(zhuǎn)向?qū)π�區(qū)域的定量分析，為當(dāng)?shù)卣�府如何有效調(diào)控房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面供依據(jù)。以后還可以從以下幾個(gè)方面深入研究：a.對(duì)住宅調(diào)控方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行定量分析，并對(duì)其效應(yīng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，可從政策的有效程度、住宅市場(chǎng)的健康程度、如何調(diào)控住宅市場(chǎng)三個(gè)方面展開(kāi)。b.從住宅價(jià)格和政府投資的角度進(jìn)行定量分析，協(xié)調(diào)政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。c.研究區(qū)域住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的協(xié)調(diào)如何在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下進(jìn)行創(chuàng)新。

參考文獻(xiàn)：
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