《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則探析
相關(guān)鏈接： 北京安全網(wǎng) 北京質(zhì)量網(wǎng) 北京論文網(wǎng) 北京資訊網(wǎng)
摘要: 我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬處理“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的表述過(guò)于概括，“其它場(chǎng)地”所指不明，約定歸屬不切實(shí)際且有違法律體系的一致性。應(yīng)立足我國(guó)國(guó)情，從車位的性質(zhì)、類型、功能、土地使用權(quán)的狀況、車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系等方面加以分析，借鑒國(guó)外立法例，在堅(jiān)持小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善《物權(quán)法》的車位權(quán)屬規(guī)則。
關(guān)鍵詞: 車位 物權(quán)法 建筑物區(qū)分 所有權(quán)
一、對(duì)《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視
《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護(hù)業(yè)主利益的價(jià)值選擇，對(duì)于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定無(wú)疑具有積極意義。但其表述過(guò)于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應(yīng)是業(yè)主對(duì)小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。[1](P35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對(duì)其理解應(yīng)服從保護(hù)業(yè)主利益的立法目的。[2](P92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。[3](P158) 車位的購(gòu)買數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi)，且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營(yíng)用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個(gè)。[4](P83)這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實(shí)踐難以操作。為此，最高人民法院關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對(duì)廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點(diǎn)就在于如何認(rèn)定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當(dāng)事人通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進(jìn)，否則勢(shì)必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實(shí)現(xiàn)。
從表面來(lái)看，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定尊重當(dāng)事人的意思自治，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求，十分合理。然而，立足我國(guó)現(xiàn)實(shí)與相關(guān)立法，審視其實(shí)施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國(guó)，小區(qū)車位至今仍然供不應(yīng)求，屬于稀缺資源; 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于賣方市場(chǎng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng);國(guó)家和地方政府對(duì)小區(qū)車位的價(jià)格缺乏管制。
《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場(chǎng)地”所指不明，易滋爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，“其它場(chǎng)地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場(chǎng)地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。[5](P602)還有人認(rèn)為，“其它場(chǎng)地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結(jié)建人防工程等。[6](P19－20)可以說(shuō)，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無(wú)關(guān)系。其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰(shuí)有權(quán)出售? 誰(shuí)有權(quán)買受? 所取得的是車位所有權(quán)還是專用權(quán)?所得收益歸誰(shuí)等問(wèn)題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權(quán)法》加以明定。
二、對(duì)車位法律性質(zhì)的分析
有學(xué)者認(rèn)為，車位不是獨(dú)立的特定物，不能成為單獨(dú)的交易客體。[7](P51)那么，車位是否是獨(dú)立物?通說(shuō)認(rèn)為，獨(dú)立物是指依社會(huì)觀念認(rèn)可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨(dú)立者。[8](P80)關(guān)于獨(dú)立物的判斷標(biāo)準(zhǔn)，從古至今不斷演進(jìn)，但無(wú)非是強(qiáng)調(diào)物要有形式上或觀念上的獨(dú)立性、使用上的獨(dú)立性，以便在其上設(shè)定一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)，滿足人們生產(chǎn)生活的需要，維護(hù)交易的秩序。停車場(chǎng)或車庫(kù)形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^(guò)劃線等方式明確一個(gè)個(gè)車位的范圍并作為單獨(dú)的交易對(duì)象，因而車位具有觀念上的獨(dú)立性。同時(shí)，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過(guò)公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實(shí)現(xiàn)對(duì)車位的利用，無(wú)需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨(dú)立性。據(jù)此，可認(rèn)定車位為獨(dú)立物�！段餀�(quán)法》第74條第2款關(guān)于車位可以出售、附贈(zèng)或出租的規(guī)定也已暗示這一點(diǎn)。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國(guó)，重要成分的判斷標(biāo)準(zhǔn)是:物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會(huì)使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。[9](P24)顯然，車位不符合該標(biāo)準(zhǔn)。
作為獨(dú)立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認(rèn)定為專有部分，成為專有權(quán)的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，可以單獨(dú)流轉(zhuǎn)。許多國(guó)家和地區(qū)不乏將車位認(rèn)定為專有部分的立法例。德國(guó)《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定: “以持久性的界限標(biāo)明范圍的停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性的房間。”[10](P424)美國(guó)法將專門停車場(chǎng)中的車位認(rèn)定為專有部分，開發(fā)商可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)自行增設(shè)停車位、獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，《物權(quán)法》并沒(méi)有明確車位是否構(gòu)成專有部分�！督忉尅返�2條彌補(bǔ)了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個(gè)條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”實(shí)為多余。因?yàn)橹灰邆淝皟蓚�(gè)條件亦即“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”即可。建議《物權(quán)法》修改時(shí)，在檢討《解釋》的基礎(chǔ)上，增加對(duì)車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當(dāng)然，車位是獨(dú)立物并不意味著車位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨(dú)立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。
有學(xué)者認(rèn)為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應(yīng)依《物權(quán)法》第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。[11] (P64－65)該觀點(diǎn)看到了車位具有獨(dú)立性和輔助的經(jīng)濟(jì)效用，但是卻忽略了車位的獨(dú)立使用價(jià)值。從物的最大特點(diǎn)是，如果沒(méi)有主物的存在，從物無(wú)法獨(dú)立發(fā)揮其效用，例如沒(méi)有刀的刀鞘，沒(méi)有燈的燈罩等。由于喪失了對(duì)主物的輔助與配合作用，其效用完全無(wú)法獨(dú)立顯現(xiàn)。[12](P15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨(dú)立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關(guān)聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關(guān)系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權(quán)屬問(wèn)題，就可能出現(xiàn):一是在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定時(shí)，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對(duì)開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過(guò)約定保留作為從物的車位所有權(quán)，將會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)地位，壟斷車位資源，高價(jià)出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對(duì)車位應(yīng)有的合法利益。
三、對(duì)車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然分析
(一) 對(duì)車位功能的分析
我國(guó)建設(shè)部和地方政府出臺(tái)的規(guī)范性文件對(duì)車位的配建做出了規(guī)定。①根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)該報(bào)經(jīng)規(guī)劃修建一定比例的車位，作為配套設(shè)施。強(qiáng)制配建車位作為配套設(shè)施，也是許多國(guó)家和地區(qū)的通例。如根據(jù)法國(guó)《都市計(jì)劃法》，于新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間的義務(wù)。[13](P210)加拿大多倫多市要求開發(fā)商必須依法為擁有2間臥室的住戶配置1個(gè)停車位，為擁有3間以上臥室的住戶配置2個(gè)停車位。[13](P5)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1991年“內(nèi)政部營(yíng)建署”發(fā)布命令，規(guī)定日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施。在我國(guó)汽車已成為城市居民出行的重要交通工具，而且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民生活水平的提高，人們對(duì)汽車的需求量還會(huì)增加。因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對(duì)車位的需求是必然的。將法定車位作為配套設(shè)施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。
(二) 對(duì)車位權(quán)屬所涉利益及其規(guī)范性質(zhì)的分析
民法規(guī)范的核心任務(wù)就是協(xié)調(diào)利益關(guān)系，立法者總是要根據(jù)利益關(guān)系的不同類型，設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。[14](P93)因而，討論《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)，就有必要分析車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來(lái)講，主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系; 民事主體利益與國(guó)家利益之間的關(guān)系;民事主體利益與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系。[14](P93)一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于民事主體與民事主體之間利益關(guān)系的調(diào)整主要借助任意性規(guī)范，此外還有倡導(dǎo)性規(guī)范和混合性規(guī)范。對(duì)于民事主體利益與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益之間關(guān)系的調(diào)整主要借助強(qiáng)行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系而言，由于法定車位是小區(qū)的配套設(shè)施，缺少則房屋單元和整個(gè)小區(qū)對(duì)業(yè)主就失去了應(yīng)有的價(jià)值，如果對(duì)其規(guī)范不好，勢(shì)必影響社區(qū)的和諧、社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)而損害公眾利益，因而法定車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系表面看來(lái)是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上應(yīng)屬于民事主體利益與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系，理應(yīng)由強(qiáng)行性規(guī)范加以調(diào)整。結(jié)合上述對(duì)法定車位功能的分析，應(yīng)強(qiáng)制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強(qiáng)制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權(quán)。在共有車位中，強(qiáng)制設(shè)置專供來(lái)客使用的車位。因?yàn)檫@類車位供來(lái)訪的親戚朋友或?yàn)闃I(yè)主服務(wù)人員的車輛停放使用，具有公共性和臨時(shí)性，應(yīng)屬小區(qū)的公共配套設(shè)施。
由于增設(shè)車位是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)于法定配套以外依法自行建造的車位，并非強(qiáng)制建造，因而對(duì)其權(quán)利歸屬不宜采用強(qiáng)制性規(guī)范去調(diào)整，但其建在小區(qū)內(nèi)，出于對(duì)小區(qū)業(yè)主和諧生活秩序的保障，對(duì)其權(quán)利歸屬也不能純粹采用任意性規(guī)范去調(diào)整，其權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系是開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，宜通過(guò)混合性規(guī)范去調(diào)整。即規(guī)定開發(fā)商可以保留增設(shè)車位的所有權(quán)，有權(quán)自行決定出售、附贈(zèng)、出租等，但在出售、出租增設(shè)車位時(shí)，應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。
(三) 對(duì)土地使用權(quán)與車位權(quán)屬關(guān)系的分析
我國(guó)現(xiàn)行法律實(shí)行了“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，在靜態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)主體一致，在動(dòng)態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)一同處分，在房地產(chǎn)交易時(shí)“房隨地走、地隨房走”。②條法律原則對(duì)房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的處理具有普適性，因而在討論車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)時(shí)應(yīng)予遵循，以保持法律體系的一致性。具體來(lái)說(shuō):如果界定車位歸業(yè)主共有，則其占用的土地使用權(quán)出讓金就應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，可以按照現(xiàn)行做法，不計(jì)入容積率，不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，建在業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地上。如果界定開發(fā)商可以保留車位的所有權(quán)，則車位就必須計(jì)入容積率，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，取得獨(dú)立的土地使用權(quán)，從而獨(dú)立登記取得產(chǎn)權(quán)證書，由開發(fā)商依法處分。車位的權(quán)利與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移要同時(shí)進(jìn)行。
據(jù)此，可以看出《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定遵循了“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，第2款規(guī)定則違反了這一原則。因?yàn)槲覈?guó)部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件多規(guī)定，層高 2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不計(jì)入建筑面積、地下車庫(kù)、非經(jīng)營(yíng)性架空層等不計(jì)入容積率，③計(jì)入建筑面積或容積率的建筑物是不能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因而隨著小區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，全部或接近全部的土地使用權(quán)都隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主。由此，不計(jì)入容積率的地下車位、樓房首層架空層車位即應(yīng)判定為業(yè)主共有，其開發(fā)成本則相應(yīng)計(jì)入房?jī)r(jià)。同時(shí)，為了減少爭(zhēng)議，《物權(quán)法》亦應(yīng)明確屬于業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)的土地范圍。
(四) 美國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)車位權(quán)屬規(guī)則的借鑒意義
美國(guó)住宅小區(qū)區(qū)分所有制度設(shè)計(jì)多遵循一個(gè)基本原則，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共享設(shè)施和配套設(shè)施。[15] (P118)在此原則下，美國(guó)《統(tǒng)一區(qū)分所有法》(Uniform Condominium Act)(1980)第1－103(7)條和第1－103(4)條明確將小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施分為專有部分和共有部分兩大類。在這種區(qū)分下，美國(guó)小區(qū)區(qū)分所有法律一是將停車位界定為共有部分(Common elements)，作為小區(qū)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，可以設(shè)定為某一房屋單元的業(yè)主專用，可以出租、出售給小區(qū)其它業(yè)主。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。為保障業(yè)主對(duì)共有部分真正享有權(quán)利，防止開發(fā)商控制業(yè)主共有部分謀取非法利益，美國(guó)各州小區(qū)區(qū)分所有法律還強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)控制權(quán)的時(shí)間，為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)后2個(gè)月內(nèi)。而業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)的時(shí)間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達(dá)到小區(qū)房屋單元總數(shù)的75%后60天內(nèi)。[15](P67)否則，業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)外簽訂的任何合同或協(xié)議。[16](P68)美國(guó)是車輪上的國(guó)家，曾出現(xiàn)因法律不健全，開發(fā)商將小區(qū)車位據(jù)為己有牟取非法利益的問(wèn)題。但隨著美國(guó)上述《統(tǒng)一區(qū)分所有法》的制定及其在美國(guó)各州的廣泛采納，其確立的車位制度通過(guò)強(qiáng)行性規(guī)范有效地解決了這一問(wèn)題，還車位于業(yè)主。我國(guó)當(dāng)前車位供求矛盾突出，存在著開發(fā)商壟斷車位資源并高價(jià)出售，甚至將車位建設(shè)成本計(jì)入房?jī)r(jià)后，還再次向業(yè)主高價(jià)出售以牟取暴利等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法利益，因而美國(guó)車位權(quán)屬規(guī)則對(duì)我國(guó)更具有現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)把區(qū)分所有建筑物附設(shè)的停車位劃分為不同類型并設(shè)置不同的規(guī)則。其一，法定停車位是開發(fā)商依有關(guān)法令強(qiáng)制設(shè)置的停車位，建于區(qū)分所有建筑物的基地內(nèi)或共享部分上，并不當(dāng)然歸屬于購(gòu)買房屋的區(qū)分所有人共有，而是由購(gòu)房者自主決定是否購(gòu)買，購(gòu)買者取得法定停車位的共有持分權(quán)，這種權(quán)利無(wú)獨(dú)立權(quán)狀，但可以在本建筑物內(nèi)的區(qū)分所有人之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。于法定停車位上，可以為特定的區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專用權(quán)。其二，自行增設(shè)停車位是開發(fā)商依法在區(qū)分所有建筑物的共有部分(如法定空地) 上自行增設(shè)的車位，應(yīng)符合建筑規(guī)劃，但不計(jì)入容積率。在實(shí)務(wù)中，這部分車位如果具有構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性，則可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓，且不限于區(qū)分所有人。其三，獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位是開發(fā)商依法按照鼓勵(lì)系數(shù)或一定公式計(jì)算，主要通過(guò)在區(qū)分所有建筑物中多建或多挖一層或數(shù)層而另行增設(shè)的車位，[13](P5)屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓。但在使用上，負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。④國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”還特別規(guī)定起造人移交公寓大廈共享部分、約定共享部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的時(shí)間，即于管理委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定七日內(nèi)會(huì)同“政府主管部門”、公寓大廈管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)水電等檢測(cè)，確認(rèn)其功能正常無(wú)誤后，移交之。如果未能通過(guò)檢測(cè)或其功能有明顯缺陷者，可歸責(zé)于起造人者，主管機(jī)關(guān)命起造人負(fù)責(zé)修復(fù)改善，并于一個(gè)月內(nèi)起造人再會(huì)同管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人辦理移交手續(xù)。⑤國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法兼顧了開發(fā)商與業(yè)主的利益，有利于增加車位的供給，緩解車位供需矛盾。但其規(guī)定自行增設(shè)停車位不計(jì)入容積率，易導(dǎo)致理論與實(shí)務(wù)上對(duì)其是否構(gòu)成專有部分存在分歧，我國(guó)借鑒時(shí)應(yīng)予揚(yáng)棄。
四、完善《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的建議
綜上，針對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則存在的不足，在堅(jiān)持小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，立足我國(guó)國(guó)情，借鑒國(guó)外立法例，應(yīng)從以下幾方面對(duì)其加以修改完善:
其一，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中增加對(duì)專有部分的界定，同時(shí)增加規(guī)定“以持久性的界限標(biāo)明范圍的車位，視為有獨(dú)立性的房間”。
其二，將小區(qū)車位劃分為法定車位、增設(shè)車位兩類，并分別予以規(guī)制。其中法定車位由開發(fā)商依法強(qiáng)制配建。對(duì)車位配建的數(shù)量，我國(guó)目前由國(guó)家立法統(tǒng)一規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后，允許各城市根據(jù)自身發(fā)展水平、車位供需狀況等制定具體標(biāo)準(zhǔn)的做法值得贊同。在法定車位中，強(qiáng)制規(guī)定按照每5至10個(gè)業(yè)主一個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置臨租車位或鐘點(diǎn)車位，用于來(lái)客、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)人員等公眾停車。法定車位應(yīng)界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，明確規(guī)定為業(yè)主共有。對(duì)于法定車位(臨租車位除外)，允許業(yè)主大會(huì)協(xié)議決定為特定業(yè)主設(shè)定專用權(quán)，或登記為業(yè)主房屋專有權(quán)的內(nèi)容或在業(yè)主管理規(guī)約中加以記載。該專用權(quán)可以隨業(yè)主房屋的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，也可在業(yè)主之間單獨(dú)移轉(zhuǎn)，但不得移轉(zhuǎn)給非業(yè)主。此外，在優(yōu)先保護(hù)業(yè)主停車?yán)娴那疤嵯�，為充分發(fā)揮車位的效用，亦應(yīng)允許法定車位對(duì)非業(yè)主出租。設(shè)定專用權(quán)所取得的收益，在扣除物業(yè)管理成本和稅金后，屬于全體業(yè)主共有，用作維修資金。增設(shè)車位應(yīng)計(jì)入容積率，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積份額，可以界定為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過(guò)登記取得單獨(dú)的權(quán)利證書，開發(fā)商可以單獨(dú)出售、出租或抵押，且不以業(yè)主為限。但在開發(fā)商出售、出租增設(shè)車位時(shí)，業(yè)主在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。
其三，規(guī)定強(qiáng)制開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時(shí)間和逾期未移交的法律后果。移交時(shí)間可規(guī)定為業(yè)主委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定后1個(gè)月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開發(fā)商對(duì)外簽訂的任何合同或協(xié)議。
其四，修改《物權(quán)法》對(duì)共有部分的規(guī)定，明確屬于業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地范圍。小區(qū)內(nèi)的土地，除了屬于城鎮(zhèn)公共道路用地、城鎮(zhèn)公共綠地、業(yè)主專有的建筑物用地、分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)面積可以依法由開發(fā)商等主體保留的建筑物用地外，由業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)。包括:建筑物所在的土地及其附屬的庭院、圍繞建筑物的空地、小區(qū)綠地和道路用地、公共設(shè)施及場(chǎng)所用地、物業(yè)服務(wù)用房用地等。同時(shí)，由于專用權(quán)的設(shè)定對(duì)于共有部分來(lái)說(shuō)具有普遍性，可在共有部分中增加對(duì)專用權(quán)的規(guī)定。
注釋:
①如我國(guó)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第8．0．6條規(guī)定:居民汽車停車率不應(yīng)小于10%;居民區(qū)內(nèi)地面停車率不宜超過(guò)10%;居民停車場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。長(zhǎng)春市建筑物配建停車場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定住宅為別墅類的，每戶配建機(jī)動(dòng)車車位不低于1－2個(gè);住宅建筑面積大于100㎡ ，每戶配建機(jī)動(dòng)車車位不低于0.6個(gè);建筑面積小于100㎡每戶配建機(jī)動(dòng)車車位不低于0.4個(gè)等。
②《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、《城市房地產(chǎn)管理法》第32條、《物權(quán)法》第146條、147條等
③建設(shè)部2002年《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定:層高2．2米以下(不包括2．2米)的房屋不計(jì)入建筑面積。2005年《長(zhǎng)沙市建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)定》第16 條規(guī)定:建筑物底層的架空開放空間作為永久性全天候的公共活動(dòng)場(chǎng)地或?qū)嵤┚G化的，其面積不占用容積率指標(biāo)。
④見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”2002 年度臺(tái)上字第2108號(hào)民事裁定。
⑤見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第57條。
參考文獻(xiàn):
[1]雷斌．住宅小區(qū)停車庫(kù)(位)若干問(wèn)題研究[J]．現(xiàn)代物業(yè)，2007，(4)。
[2]王榮珍．論對(duì)物權(quán)法第74條第1款的理解與適用[J]．法律適用，2008，(9)。
[3]高圣平．首先滿足業(yè)主需要的規(guī)范意義[J]．法學(xué)，2009，(2)。
[4]呂伯濤．適用物權(quán)法重大疑難問(wèn)題研究[M]．北京:人民法院出版社，2008。
[5]王利明．物權(quán)法研究(修訂版，上卷)[M]．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007。
[6]高圣平．解釋論視野下的車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J]．政治與法律，2008,(10)。
[7]陳廣華．小區(qū)車位與車庫(kù)權(quán)屬研究[J]．河海大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2007，(4)。
[8]尹田．物權(quán)法理論評(píng)析與思考[M]．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004。
[9][徳]鮑爾/施蒂爾納．德國(guó)物權(quán)法(上冊(cè))[M]．張雙根譯．北京:法律出版社，2004。
[10]陳華彬．建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M]．北京:法律出版社，2007。
[11]董學(xué)立．論物權(quán)法上車庫(kù)權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)[J]．法學(xué)，2008，(3)。
[12]江平．中國(guó)物權(quán)法教程[M]．北京:知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2007。
[13]卓潔輝．區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場(chǎng)的比較法研究[J]．中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003，(2)。
[14]王軼．對(duì)中國(guó)民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考[J]．法制與社會(huì)發(fā)展，2006，(1)。
[15]周樹基．美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理[M]．北京:北京大學(xué)出版社，2005。
[16]焦富民等．論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保[J]．比較法研究，2007，(5)。
