芻論我國房地產(chǎn)稅收制度改革
相關(guān)鏈接： 上海安全網(wǎng) 上海質(zhì)量網(wǎng) 上海論文網(wǎng) 上海資訊網(wǎng)
我國房地產(chǎn)稅收制度改革研究
伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入了人們的視線并成為政府、百姓以及學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)，該稅種舉足輕重，關(guān)乎國計(jì)民生。房地產(chǎn)稅，指的是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對象的一類稅收，涵蓋了在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)的所有環(huán)節(jié)中必須要繳納的全部相關(guān)稅收的統(tǒng)稱。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，然而，伴隨著這種快速的發(fā)展，也逐漸凸顯出諸多的問題。因此，房地產(chǎn)稅收制度改革勢在必行，這樣才能適應(yīng)瞬息萬變的社會發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)租費(fèi)現(xiàn)狀
（一）當(dāng)下的土地地租體制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即土地所有權(quán)歸國家或農(nóng)民集體所有；國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度�，F(xiàn)在我國的土地使用權(quán)在房地產(chǎn)市場上流通的形式大致可以分為以下幾種：土地出讓型、土地轉(zhuǎn)讓型和土地出租型。現(xiàn)階段，在我國土地向外租借制度主要包括土地出讓制和土地年租制。前者指國家將土地出讓，買受人將款項(xiàng)一次性或分批交付給國家，這里的土地出讓指的是國家將土地的使用權(quán)出讓給買受人，買受人獲得的只是土地的使用權(quán)，并不對該土地具有所有權(quán)。而后者指的是當(dāng)國家向外本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://m.78375555.com收集整理出租一定年限的土地使用權(quán)的時(shí)候，對租借人征收的、在租借期限內(nèi)的、每年征收一次的土地使用費(fèi)。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)收費(fèi)現(xiàn)狀�，F(xiàn)在就我國的房地產(chǎn)收費(fèi)現(xiàn)狀而言，其內(nèi)容頗為繁雜，繳費(fèi)項(xiàng)目還有待理順或刪減整合。若根據(jù)收費(fèi)的性質(zhì)劃分，通�？煞譃槿N：行政性收費(fèi)、事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)。然而，我國各地所采取的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在著較為明顯的差異，不同地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)差距較大，東部沿海地區(qū)與西部內(nèi)陸地區(qū)的差別還是較為明顯的，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是收費(fèi)項(xiàng)目的立法層次較低。例如，在上海地區(qū)，僅僅通過地方物價(jià)局所核準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目就已經(jīng)多達(dá)34項(xiàng)，這些繁雜的收費(fèi)項(xiàng)目對于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，其所帶來的阻礙和負(fù)面作用是不言而喻的，在上海以外的有些省市，其所設(shè)立的收費(fèi)項(xiàng)目遠(yuǎn)超過一百種之多，我國房地產(chǎn)行業(yè)受其拖累嚴(yán)重，負(fù)擔(dān)在不斷地增加。
二、我國房地產(chǎn)稅改革難點(diǎn)分析
（一）土地批租制及土地出讓金。目前，我國所實(shí)行的是“土地批租制”，也就是由國家將土地租借給買受者，買受者可以是單位也可以是個(gè)體，買受者對該土地享有若干年時(shí)間的使用權(quán)限，這種將土地使用權(quán)有償化的方式即是我國現(xiàn)行的土地批租制度。土地批租制度規(guī)定買受者需一次性繳納土地批租的費(fèi)用，也就是通常所說的土地使用權(quán)出讓金，在支付全部出讓金后，買受者即已經(jīng)真正享有該土地的使用權(quán)。土地的出讓年限在我國是有差異化的，我國目前最高的出讓年限是70年（居住地的出讓年限）。在土地使用權(quán)到期后，國家便可以收回土地的使用權(quán)，并可以無償取得該租地上所有的建筑物和附著物。而在土地出租的過程中，如何分清楚稅、租、費(fèi)之間的關(guān)系成為我們當(dāng)下面臨的不可忽視的新問題。
�。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)形式多樣。在我國，房屋產(chǎn)權(quán)通�？蓜澐譃槭褂脵�(quán)和產(chǎn)權(quán)。伴隨住宅商品化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，城市里私有住宅的占比在持續(xù)地攀升。出于歷史遺留問題，目前我國居民住宅用房有諸多的存在形式，產(chǎn)權(quán)形式也各有不同，若要對上述房產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征收，亟待解決的一個(gè)必要條件是核定好房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，明確其所有權(quán)，不然，在尚未明確這些房產(chǎn)納稅義務(wù)人的情況下，根本沒有辦法確定其計(jì)稅依據(jù)，這違背了我國稅收公平、公正的原則，會減弱其實(shí)施的有效性。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)評估單位職權(quán)不規(guī)范。對于房地產(chǎn)而言，其市場價(jià)值是既合理又頗為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)，其市場價(jià)值需要通過特定的方法進(jìn)行評價(jià)而獲得的。這樣可以得出一個(gè)結(jié)論，那就是能否對房地產(chǎn)價(jià)值做出合理、有效的評估將決定房地產(chǎn)稅改革的成敗。就目前而言，我國的房地產(chǎn)評估領(lǐng)域還處在發(fā)展的初級階段，大都流于表面的形式，現(xiàn)在所缺失的是房地產(chǎn)評估的規(guī)范流程以及制度，到現(xiàn)在還尚未出現(xiàn)一個(gè)合理統(tǒng)一的評估辦法。在評估單位資質(zhì)參差不齊的情況下，為了追逐經(jīng)濟(jì)利益，一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)放棄了行業(yè)的道德操守，做假現(xiàn)象嚴(yán)重，掩蓋了真實(shí)，也傷害了公眾和個(gè)人的利益。我國現(xiàn)在對于評估人員及機(jī)構(gòu)尚沒有建立起統(tǒng)一有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)的評估結(jié)果大幅度縮水，權(quán)威性喪失。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)稅稅收立法權(quán)歸屬問題。稅收立法權(quán)通常涵蓋稅法制定權(quán)、審議權(quán)、表決權(quán)、批準(zhǔn)權(quán)和公布權(quán)，而我國稅收立法權(quán)大都?xì)w屬于中央政府，這對于有效地調(diào)動(dòng)地方政府的積極性和建立完善的地方稅體系十分不利。我國各省市地區(qū)貧富差距較大，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢也有較大的差異，若實(shí)行與自己本地區(qū)實(shí)際情況不適應(yīng)的稅收配套制度，不僅對當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芷鸩坏郊訌?qiáng)的作用，而且還會成為其地區(qū)發(fā)展的阻礙之一。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)稅征收管理問題。目前，對居民住宅征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)是大勢所趨，但是我國的征稅特點(diǎn)是稅源范圍較大。因此，首先要搞清楚的是該如何進(jìn)行征收和管理，該采取哪種征收方式才能做到對稅源的有效監(jiān)控。政府需審慎采取積極有效的方式確保稅收順利進(jìn)行。然而，收繳稅收的方式不盡相同，如何結(jié)合我國國情，確定合理、有效的收繳方式才能真正實(shí)現(xiàn)稅收制度設(shè)立的最初目的，才能降低政府為此支付的勞動(dòng)成本，間接地為地方財(cái)政做出貢獻(xiàn)。若稅務(wù)機(jī)關(guān)上門收繳，勢必會大幅度增加稅收的成本。政府若將房地產(chǎn)稅的征收工作授權(quán)給各個(gè)中介機(jī)構(gòu)，比如物業(yè)管理公司等，那么，對于這些機(jī)構(gòu)的監(jiān)督該如何進(jìn)行，這都是亟待解決的棘手問題。若讓納稅人自己申報(bào)，但是因?yàn)槲覈癖娂{稅意識較弱，所以，房地產(chǎn)稅的收繳還是有一定程度的困難。如果無法實(shí)現(xiàn)有效征管，無論該稅種到底有多好，在實(shí)踐中均是行不通的。
三、我國房地產(chǎn)稅制改革難點(diǎn)解決建議
（一）理順稅、租、費(fèi)關(guān)系�，F(xiàn)在我國財(cái)政收入的主要來源就是稅收、租金和收費(fèi)。稅，指的是通過宏觀調(diào)控來增加財(cái)政收入；租，指的是通過區(qū)域性的調(diào)控來增加財(cái)政收入；費(fèi)，可以達(dá)到擴(kuò)大財(cái)政收入的目的。若要將稅、租、費(fèi)順利進(jìn)行分割，正稅、明租和少費(fèi)是不可或缺的。正稅，其內(nèi)涵是嚴(yán)格執(zhí)行我國稅法已經(jīng)明確做出的規(guī)定，堅(jiān)決按照已經(jīng)制定好的征管程序進(jìn)行收繳稅收；明租，其內(nèi)涵是在土地使用者已經(jīng)取得土地使用權(quán)時(shí)即向土地所有者交付或繳納的土地出讓金。少費(fèi)，其內(nèi)涵是在減少收費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量的同時(shí)最大限度減少一些不必要、不合理的收費(fèi)成本。此外，其內(nèi)涵還包括最大限度合并一切可以合而為一的收費(fèi)項(xiàng)目，以達(dá)到更合理的收費(fèi)規(guī)模和效益的目的。這樣，就可以有效地理順稅、租、費(fèi)的關(guān)系，在降低政府收費(fèi)成本基礎(chǔ)上，更加有效地收繳稅收和租費(fèi)，更大程度地減少了不必要的浪費(fèi)和損耗，也使得我國的房地產(chǎn)收繳費(fèi)用流程更加高效。
�。ǘ┖硕ê梅课菟袪顩r。建立健全房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，同時(shí)可以頒布相關(guān)的規(guī)定等。比如，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在售出房屋的同時(shí)要仔細(xì)核對產(chǎn)權(quán)人信息，并留底備案、登記在冊，做到從源頭明確房屋的所有權(quán)歸屬及納稅義務(wù)人是誰，以便政府確定計(jì)稅依據(jù)，對其進(jìn)行更有效的稅收征管。
（三）監(jiān)督和規(guī)范評估市場�，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評估領(lǐng)域處于發(fā)展的初級階段，國家尚沒有明確制定房地產(chǎn)評估的規(guī)范流程及制度，也還沒有出現(xiàn)一個(gè)合理統(tǒng)一的評估辦法。由于在該領(lǐng)域國家還未對其有所規(guī)范，在評估單位資質(zhì)不同、追逐經(jīng)濟(jì)利益心理等各種因素的影響下，公眾和個(gè)人的利益受到侵害。就此現(xiàn)狀，我國亟待建立一套房地產(chǎn)評估制度，能夠合理、有效、公正地對我國房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評估。為此，建立健全新的監(jiān)督機(jī)制、引進(jìn)或建立有效的價(jià)值評估模型迫在眉睫。
�。ㄋ模┌逊康禺a(chǎn)稅的制定和批準(zhǔn)權(quán)移交給地方政府。對于房地產(chǎn)稅的制定和批準(zhǔn)權(quán)而言，若將其移交給地方政府，就可以發(fā)揮地方政府各自的優(yōu)勢，實(shí)行因地制宜的策略。針對各地自身的情況，制定出適合自己本地區(qū)的配套制度才更能發(fā)揮出房地產(chǎn)稅的效用，建立公平、公正、公開的環(huán)境，同時(shí)這種辦法也可以為不同區(qū)域的各級地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)帶來可觀的收益。進(jìn)一步來講，這將更加利于我國各地方的公共基礎(chǔ)設(shè)施的建立和完善，從而更好地推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的蓬勃繁榮。
�。ㄎ澹┙⒔∪涮字贫�。將發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)同我國的具體國情相結(jié)合，就可以制定出更加高效、合理、適合我國國情的房地產(chǎn)稅減免政策。堅(jiān)持稅收的公平原則，以此為導(dǎo)向，一定程度減免經(jīng)濟(jì)上著實(shí)存在困難的群體或個(gè)人；對于宗教、教育等非營利組織的自用房產(chǎn)給予免征�？紤]到我國現(xiàn)行的法律制度在房地產(chǎn)稅收管理方面尚有諸多的漏洞和缺陷，可以推行以由房產(chǎn)管理部門代扣代繳、物業(yè)管理部門代收代繳的繳費(fèi)方式為主，同時(shí)個(gè)人自主申報(bào)為輔，再融合稅務(wù)部門定期上門抽查的方式實(shí)行我國房地產(chǎn)稅收收繳的策略。
上一篇:太陽系的邊界說
