探討“限購令”對我國房地產(chǎn)市場的影響
【摘要】針對我國房地產(chǎn)市場價格上漲過快的現(xiàn)狀，為了打擊投資投機性購房行為，國務院于2011年1月26日頒布“新國八條”�！靶聡藯l”要求全國35個城市出臺限購細則。限購令的出臺導致房地產(chǎn)市場低迷，成交量大幅度下跌，部分城市開始降價。本文通過限購政策對房地產(chǎn)市場影響的分析，指出限購令不完善的地方，并提出針對性建議。
【關鍵詞】限購令；房地產(chǎn)市場；投資投機性購房。
自2011年1月26日國務院公布了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，“限購令”成為全國房地產(chǎn)市場的關健詞，連日來，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市，陸續(xù)出臺調(diào)控細則，結合當?shù)貙嶋H通過限購、稅收、信貸等措施，落實“新國八條”調(diào)控政策。
一、限購的具體內(nèi)容。
本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執(zhí)行。[1]
二、限購令具體實施情況及市場反應。
1.京津等城市成交跌幅超五成。
截至3月7日，全國已經(jīng)有32個城市先后推出房地產(chǎn)市場限購政策，上周住宅總成交量出現(xiàn)五成下滑。已經(jīng)頒布限購政策的7個重點城市中，京、津、杭、蓉在限購令出臺后一周，成交量跌幅超過五成；杭州跌幅最大，2月28日出臺限購政策后成交量環(huán)比下降73.79%。
住宅方面，7個重點城市中，除深圳之外，其他城市在限購政策出臺后一周，住宅成交量均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、廣州下降37.39%；上海是7個重點城市中最早頒布限購政策（2月1日頒布）的城市，頒布后三周的成交套數(shù)明顯低于北京、廣州地區(qū)；深圳出臺政策的時間（3月3日頒布）較晚，目前住宅成交套數(shù)還沒有出現(xiàn)明顯下降。
而對32個城市近三周的住宅成交數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2月14日-2月20日（第一周），全國住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全國住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全國住宅成交共21001套。可見，隨著各個城市限購政策的陸續(xù)出臺，第三周即最近一周，住宅成交出現(xiàn)明顯下滑，環(huán)比第二周下降了51.18%。[2]
2.北上廣房地產(chǎn)市場初現(xiàn)降價潮。
新“國八條”及部分城市地方細則出臺后，盡管目前還沒有出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的大幅度房價下跌，但在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，一些樓盤已經(jīng)在用新房價格低開等方式，悄悄降價。
在“京15條”的高壓下，近日，北京部分樓盤新推房源價格出現(xiàn)松動，有新開樓盤的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元/平方米。同時，北京住宅總成交量較春節(jié)前大幅度下跌。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此分析認為，時下調(diào)控面繼續(xù)收緊，成交量大幅下滑，逼使開發(fā)商定價回歸理性。在時下房價僵持之下，一些開發(fā)商試著供應小部分降價房，試探市場。
廣州、深圳房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯降價推盤現(xiàn)象，但部分開發(fā)商樓盤在對外報價時，促銷的力度和范圍都在加大，房價開始出現(xiàn)松動。
3月開始，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的局面，并掀起一股降價銷售的潮流，一樓盤的實際售價只有前期網(wǎng)上參考價的7.6折。中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一系列新政調(diào)控之后，上周上海新房成交量環(huán)比下滑16.16%；房價持續(xù)下滑跌破2萬元關口。這意味著，房價將跌回到去年7月的水平。部分上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，限購令現(xiàn)在看來起碼要維持一年，降價是大趨勢，北京、上海、廣州等地目前的降價現(xiàn)象或只是開始。[3]
三、對限購政策的分析。
1.限購的目的分析。
此次國務院出臺的限購政策主要是為了打擊投資投機購房需求。房地產(chǎn)作為一種商品，首先價格符合商品屬性，受供求關系的影響。人們對房產(chǎn)的需求屬于剛性需求。所謂“剛性需求”
是相當于彈性需求而言，商品的供求受價格影響較小。但這種剛性需求是有條件的，當它被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就變成彈性需求。當供給不變時，由于需求過旺，則會出現(xiàn)供不應求的狀況，導致房價上漲。在我國，投資、投機購房占的比重過高，已經(jīng)高達30%到40%，有些地區(qū)甚至高達80%。這么高的比重，因為他們不是為了直接滿足個人的住房需要，價格就被哄抬起來了。這比國際上正常的比例高出2倍。投資投機性購房需求擠兌正常的自住性購房需求，抬高房價。此次限購令的出臺，能夠有效抑制投資投機性購房需求。據(jù)報道，限購令出臺，我國5000億資金“擠出”房地產(chǎn)市場，國內(nèi)炒客攜巨資爆炒黃金。由此看來，限購政策對打擊投資投機性購房行為起到了強有力的作用。從而有望讓房地產(chǎn)市場回歸正常的需求。
2.限購令的弊端。
“限購令”的出臺雖然對抑制投資投機性購房行為起到了明顯的作用，但這一政策尚有很多不完善之處。
首先，人們對此次限購政策最大的質疑是它否存在戶籍歧視政策。限購最嚴的北京市明確規(guī)定：無法提供本市暫住證、連續(xù)五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。筆者認為，根據(jù)中國人口基數(shù)大以及地區(qū)發(fā)展不平衡的國情來說，尚不具備取消戶籍制度的條件。如果取消戶籍制度，會導致大量人口涌入大城市，給交通、環(huán)境、資源、治安等帶來巨大的壓力。戶籍制度能在一定程度上限制部分人群過度涌入大城市的問題。雖然大城市的各項基礎設施建設、服務行業(yè)等離不開外來人口，但他們受戶籍制度的制約，不會在當?shù)赜谰眯跃幼�。但是北京需提供五年以上社會保險或個稅證明才能買房的政策還是相對其他城市過長。而將它減少到兩三年較合理。同時，一些大工程、大項目不應過度集中在大城市，應該將他們分散于各地，一方面促進不同地區(qū)均衡發(fā)展，一方面給大城市減壓。
其次，此次限購的實施主要在35個大城市，而其他中小城市并未實施限購政策。這就會使投資投機性購房行為轉移至中小城市，推高當?shù)胤績r。一旦限購取消，炒房人將立即撤出，給未實施限購政策的中小城市造成泡沫。
另外，限購政策頒布之前受限購預期的影響，房地產(chǎn)市場成交非正常激增。限購頒布之后只是凍結部分資金，一旦限購取消，房價將繼續(xù)快速上漲。從而使限購政策功虧一簣。而且限購會導致出租房源的減少，從而使租房價格上漲。這給外來人口帶來了一定的經(jīng)濟負擔。
四、完善限購政策的建議。
1.加大限購的范圍和監(jiān)管力度。
限購如果只是一項短期政策，暫時凍結的資金在取消限購后將重新回歸房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場的價格將會出現(xiàn)新一輪的增長，那么此次限購所取得的成效將會功虧一簣。我建議將限購政策至少實施三到五年，等房價回歸到百姓普遍認為合理的程度再考慮退出。目前，限購令只在我國35個大城市頒布實施，投資投機行為很有可能流向未實施限購政策的中小城市，從而推高當?shù)氐姆績r，給當?shù)赜凶宰⌒枨蟮馁彿空邘斫?jīng)濟壓力。所以我建議將限購的地區(qū)范圍再擴大一點，讓炒房者徹底失去可投資房地產(chǎn)市場渠道。
2.限購與限售同時實施。
兩會中有不少委員代表提出將限購改為限售政策。如果買了一年之內(nèi)就賣，可以征收很重的稅，可按年依次遞減。筆者認為這一政策是合理而且應該實行。因為這一政策打擊了短期投機者購房行為。但是限售與限購并不存在沖突，兩者結合起來同時實施對打擊投資投機性購房行為力度更大、效果更佳。
3.反對差別化限購。
針對限購令的出臺，有人提出實施差別化限購政策。具體說來，90平米以下小戶型是解決購房者首次置業(yè)的根本途徑。為了避免投資者炒作這部分住宅，因此需要限購。對于90-140平米之間的中等戶型住宅，考慮到合理的改善性需求，可以進行適度限購。至于超過140平米的大戶型、別墅等住宅，不應該限購。筆者認為這一政策會導致140平米以上的房價成為投資投機性購房者的唯一“炒房”途徑。從而導致140平米以上的房價上漲。讓不少希望購買更大、更舒適住房的需求者難以承擔。因此，我反對實行差別化限購政策。
五、結語。
限購令的出臺給火熱的房地產(chǎn)市場可謂是打了一劑退燒針。自限購令頒布實施后，房地產(chǎn)市場成交量跌幅強烈，平均達到50%以上。而部分城市因房地產(chǎn)市場成交低迷，已開始降價。此次限購令的出臺強有力的打擊了投資投機性購房行為。但影響房價過高的原因還有很多，比如土地稀缺、土地財政收入過高、地皮“招拍賣”規(guī)則等。限購政策只是從打擊投資投機性購房行為出發(fā)，只能解決部分問題，而且還會帶來租房市場價格上漲、戶籍歧視等負面問題。限購政策還需結合房產(chǎn)稅、保障房的建設等措施共同來解決房價過高的問題。
參考文獻。
[1]百度百科。限購令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.
[2]張蓓。32城市出臺限購令，京津等城市成交跌幅超五成[EB/OL].http://house.focus.
cn/news/2011-03-11/1223865.html,2011-03-11.
[3]重慶商報。北上廣房地產(chǎn)市場初現(xiàn)降價潮[EB/OL].http://cqsbepaper.cqnews.net/html/2011-03/11/content_163377.htm,2011-03-11
