關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)股票投資前景研究
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房地產(chǎn)行業(yè)股票投資前景探究
2014年1月19日，國家統(tǒng)計局公布了2013年GDP初步核算情況：全年我國GDP絕對額為568845億元，其中房地產(chǎn)業(yè)絕對額為33295億元，總額在所有產(chǎn)業(yè)中排在工業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)之后，位列第六。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的這一數(shù)字測算，房地產(chǎn)業(yè)去年在GDP中占比約為5.85%。同期，國家統(tǒng)計局還發(fā)布了2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)：2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%）；房屋新開工面積201208萬平方米，比上年增長13.5%；全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%；商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%。可以看到，房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展比重中占有很重要的地位，地產(chǎn)股數(shù)量眾多，股票投資方法中常常需要對于單個股票建立模型進行分析。這樣的模型在應(yīng)對龐大數(shù)量的股票時，實用性大大降低。故而我們在此使用聚類分析對股票進行粗分。由于指標的繁雜，我們在此也需要使用降維的方法來綜本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://m.78375555.com收集整理合經(jīng)濟因素的影響來對股票進行分析，達到簡化模型的目的。
實驗首先采取聚類分析法對我國滬深股市房地產(chǎn)板塊中132支股票進行分類，同時采取方差分析法判斷所分類別是否合理，其次采用因子分析法對六個經(jīng)濟變量降維處理，以綜合經(jīng)濟因素的影響。
聚類分析是在相似的基礎(chǔ)上收集數(shù)據(jù)來分類。具體做法是根據(jù)事物本身的屬性，按照一定的類定義準則，對所研究的事物進行分類，并且保證分類后，類內(nèi)部的個體在特征上具有相似性，不同類間個體特征的差異較大。聚類分析根據(jù)描述個體的變量值，找出能夠度量對象之間相似性的統(tǒng)計量，以這些統(tǒng)計量作為劃分類型的依據(jù)，把相似程度較大的個體聚合為一類。
因子分析是利用降維的方法，根據(jù)原始變量之間的相關(guān)性將其分組，使同組內(nèi)的變量高度相關(guān)，不同組內(nèi)的變量相關(guān)性較低。每組變量代表一個基本結(jié)構(gòu)，并用一個潛在的不可觀測的綜合變量來描述，這個綜合變量即成為公共因子。
實驗數(shù)據(jù)基于滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)各股票2013年度年報數(shù)據(jù)（發(fā)布于2013年2月-4月之間），利用盈利能力等方面數(shù)據(jù)，按照132支股票的發(fā)展情況對其進行分類。數(shù)據(jù)收集了凈資產(chǎn)收益率（%）、凈利率（%）、凈利潤（百萬元）、每股收益（元）、營業(yè)收入（百萬元）和每股主營業(yè)務(wù)收入（元）共六個指標。
首先使用K均值聚類法在此進行聚類，結(jié)果如下表所示。
由于表格過于龐大，在此就不給出具體分組結(jié)果。但是從分類的結(jié)果中可以看到的是，傳統(tǒng)大中型地產(chǎn)公司大部分聚成一類（第六組，56個），而中小型傳統(tǒng)地產(chǎn)公司聚作另一類（第三組，47個）。這構(gòu)成了10組中的主體，共有103支股票被分在這兩組中。剩下的幾組中，除了大型地產(chǎn)公司（如保利地產(chǎn)）外，還有兩類，分別主要是參股地產(chǎn)（主營業(yè)務(wù)不只是地產(chǎn)）以及雖然主營業(yè)務(wù)是建設(shè)投資但是并不單純?yōu)榈禺a(chǎn)建設(shè)的兩類。以上的四類公司共涉及了132支地產(chǎn)股中的124支，占了絕大多數(shù)。
對于以上股票進行因子分析，得到了兩個公共因子，分別記為公共因子1和公共因子2。依據(jù)原始因子載荷矩陣中各公因子所反映的信息并不能夠很好地對其進行命名，并且公因子1所涉及的指標較多，所以需要實施因子旋轉(zhuǎn)。下表是使用方差最大化旋轉(zhuǎn)法旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。
公因子1在凈資產(chǎn)收益率、凈利率、每股收益上的載荷較大，即公因子1主要反映了運營結(jié)果相對數(shù)，即盈利水平指標，他對全部初始變量的方差貢獻率達到42.09%。
公因子2在凈利潤、營業(yè)收入上的載荷較大，即反映了運營結(jié)果絕對數(shù)，即業(yè)績水平指標，他對全部初始變量的方差貢獻率達到40.98%。
由此，進一步計算得到圖1的因子表達式.
由于結(jié)果過長，故此處僅附上排名前十位的股票。業(yè)績優(yōu)良的股票綜合得分位列前茅，但是大部分地產(chǎn)相關(guān)股的綜合得分都很小甚至很多都是負數(shù)，僅有39支股票綜合得分為正，表明現(xiàn)在中國地產(chǎn)行業(yè)確實已經(jīng)開始進入“寒冬”，過往那種新樓盤一開盤就能大幅度盈利的景象不再。而且在得分較高的企業(yè)中，大部分是大型企業(yè)，這也表明在地產(chǎn)業(yè)這樣一個資本密集型行業(yè)，企業(yè)規(guī)模大會在一定程度上帶來很多發(fā)展上的便利，并且中小企業(yè)生存空間進一步受到擠壓，生存空間很小。
綜合以上分析，我們可以得到如下結(jié)論。公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)大致可以分為兩類，一類是盈利水平數(shù)據(jù)，一類是運營能力數(shù)據(jù)。而且，中國地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再，大部分地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上市公司深陷泥淖難以自拔，業(yè)績持續(xù)向好的企業(yè)少之又少，大的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍優(yōu)于中小型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)有向壟斷化方向發(fā)展的趨勢。從投資的角度來看，投資者無論是在一級市場還是二級市場對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進行投資時都需要慎重考慮，盡量選擇業(yè)績優(yōu)良，規(guī)模較大的大中型的企業(yè)�？梢哉f房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的那種風(fēng)光已經(jīng)不再，國家的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果。盡管房地產(chǎn)占據(jù)我國GDP的比重仍然很高，但是國家進行調(diào)控的決心已經(jīng)非常明顯了。
