淺議園林式養(yǎng)老院投資存在的風險及控制方式
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【摘 要】本文通過對園林式養(yǎng)老院投資風險的分析，介紹了園林式養(yǎng)老院投資風險的特征，研究了園林式養(yǎng)老院投資風險的總體情況，并指明找出最佳投資區(qū)間對于園林式養(yǎng)老院投資至關(guān)重要。園林式養(yǎng)老院的投資者不僅要關(guān)注收益，更要重視投資風險。
【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老院；投資風險；控制。
園林式養(yǎng)老院投資就是向園林式養(yǎng)老院的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等方面投入大量的資金，達到資金收益以及服務(wù)社會的目的。園林式養(yǎng)老院的投資屬于房地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營相融合的一種投資方式，這種投資方式的周期長、資金量大同時還具有社會公益性。
一、園林式養(yǎng)老院投資風險的主要特征。
�。�1）園林式養(yǎng)老院的投資短期風險高。園林式養(yǎng)老院作為一種新興的投資方式，它的效益回收慢、投資成本高，很難對短期內(nèi)的市場需求做出調(diào)整，特別是在我國人口老齡化程度不斷升高的今天，對于園林式養(yǎng)老院的長期投資一定會取得不錯收益。（2）地價對園林式養(yǎng)老院投資的影響。由于土地屬于不可再生的自然資源，同時我國的土地供求關(guān)系具有地域性分布的特點。
與此同時，低價還會受到政府土地經(jīng)濟政策的影響。
首先，我國區(qū)域地價呈現(xiàn)東南高、西北低的分布形式。但是，即使在同一地區(qū)，地價水平也是有高有低，城市級別不同，低價也會有所不同，同一城市內(nèi)的不同區(qū)域也會有不同的低價，因此園林式養(yǎng)老院的投資興建就要充分考慮建設(shè)的地區(qū)的低價以及需求等問題。
其次，我國城市地價以及養(yǎng)老需求具有集聚分布的特點。
大中城市及沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)對于養(yǎng)老需求量較大，地價也會比較高，因此投資風險大，但收益更高；而人口稀疏的地區(qū)地價較低，投資風險也就會相對較小，但是收益會比較差。
�。�3）園林式養(yǎng)老院的投資風險具有多樣性。
因為園林式養(yǎng)老院具有投資與消費的二元屬性，使園林式養(yǎng)老院投資的不確定性因素要多于其他投資方式。
宏觀經(jīng)濟政策、微觀消費模式、人口的不斷增長、養(yǎng)老需求的多元化發(fā)展等，都會影響到養(yǎng)老院行業(yè)的發(fā)展。
通常，園林式養(yǎng)老院投資風險涉及消費風險、還貸風險等。
一是消費風險。
消費風險主要是指園林式養(yǎng)老院的投資額度較大，因此對于消費者的收費也會較高，而目前養(yǎng)老院的消費者的消費能力有限，很多社會行業(yè)的退休金不高，因此可能導致園林式養(yǎng)老院入住人數(shù)較少，很難收回投資。由于國家的相關(guān)養(yǎng)老政策在不斷變化，消費者的消費能力也在不斷變化，同時家庭結(jié)構(gòu)，社會習俗，人的觀念等都會影響到老人們的消費觀和養(yǎng)老觀。
二是還貸風險。
園林式養(yǎng)老院的資金投資量較大，可能會產(chǎn)生相應(yīng)的借款或貸款等，因此，投資變現(xiàn)對于投資者來說也就十分必要了。園林式養(yǎng)老院投資的變現(xiàn)能力差的主要原因是：第一，開發(fā)周期長，不可能在開發(fā)過程中就讓老人們?nèi)胱∈找�。第二，園林式養(yǎng)老院竣工后，市場宣傳，得到人們普遍認可等也會是一個長期的過程。
二、園林式養(yǎng)老院投資風險的控制方式。
（1）選擇最佳投資區(qū)位。通常來講，市場對于某些東西的需求可以分為有效需求和潛在需求，其中潛在需求是一種思想上的需求，但可能的需求會受到思想掛念或者是消費能力的影響；有效需求則是在消費能力和思想觀念上都能滿足消費消費需要的需求。在分析園林式養(yǎng)老院的消費需求時，要將兩種需求都要予以考慮。園林式養(yǎng)老院投資者只有充分分析市場的需求情況，以需求為根本投資依據(jù)，選擇能滿足投資收益的最佳投資區(qū)位，這樣就可以大大降低投資風險。區(qū)位選擇有宏觀和微觀之分：宏觀區(qū)位選擇是指選取具體的地區(qū)、城市；微觀區(qū)位選擇是指選取具體的街區(qū)、地點。首先，宏觀區(qū)位的選擇。宏觀區(qū)位的選擇要全面調(diào)研地區(qū)的社會經(jīng)濟條件和需求情況。而一個城市的對于園林式養(yǎng)老院的需求如何，主要有兩個約束條件，一是城市的經(jīng)濟發(fā)展和人口老齡化程度情況；二是當?shù)仞B(yǎng)老院行業(yè)的發(fā)展情況，是否存在供大于求的情況，或者是不能滿足具體消費群體的消費需求。其次，微觀區(qū)位的選擇。選擇城市內(nèi)的具體投資區(qū)位，對園林式養(yǎng)老院投資項目的確定具有更加現(xiàn)實的意義。微觀區(qū)位的選擇應(yīng)本著一個基本原則：一是要選擇地價相對經(jīng)濟，地皮面積較大適合園林建設(shè)，但又不能離市區(qū)過去偏遠。
�。�2）投資組合策略。
園林式養(yǎng)老院的投資組合策略是投資者根據(jù)投資的風險程度和獲利能力，分階段的對園林式養(yǎng)老院進行投資，爭取讓完成階段的項目可以投入使用，并收取相應(yīng)的收益，這樣可以有效降低借款風險和還貸風險。
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