探討旅游綜合體開發(fā)———一種旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)模式研究
相關(guān)鏈接： 浙江安全網(wǎng) 浙江質(zhì)量網(wǎng) 浙江論文網(wǎng) 浙江資訊網(wǎng)
摘要：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，旅游結(jié)構(gòu)從原有的單一旅游經(jīng)濟(jì)模式向多元化的、集合式的、綜合性的旅游模式發(fā)展，產(chǎn)生了以旅游資源與土地為基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，結(jié)合大型旅游休閑項(xiàng)目、高品質(zhì)服務(wù)的配套設(shè)施、互動(dòng)發(fā)展的休閑旅游地產(chǎn)等多功能的、集合式的土地利用模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式。在觀察和歸納大量這類開發(fā)實(shí)例的基礎(chǔ)上定義了旅游綜合體開發(fā)這一房地產(chǎn)全新開發(fā)模式的概念，分析了該模式的表現(xiàn)特征，總結(jié)性地提出開發(fā)的理論模式及應(yīng)用模式，并在此基礎(chǔ)上歸納出開發(fā)的戰(zhàn)略措施。
關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式。
Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，正在由“觀光時(shí)代”轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時(shí)代”和“旅游產(chǎn)業(yè)時(shí)代”。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場(chǎng)的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)發(fā)展。順應(yīng)這一趨勢(shì)，“旅游綜合體”這一集合式開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎。近年來我國出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項(xiàng)目，本文基于這些項(xiàng)目開發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)升級(jí)模式———旅游綜合體開發(fā)模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地產(chǎn)”的綜合體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來巨大空間。
1 T-C-D模式的概念及特征。
1.1 概念闡述。
“旅游綜合體”是我國學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。
結(jié)合前人的研究及國內(nèi)外大型旅游綜合體項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，對(duì)本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑項(xiàng)目和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的綜合服務(wù)品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。
1.2 T-C-D模式的表現(xiàn)特征。
T-C-D模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國實(shí)際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢(shì)：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果[7]。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)、會(huì)展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗(yàn)等的需求。四是項(xiàng)目開發(fā)的綜合性。
旅游綜合體本身是一個(gè)大項(xiàng)目，它包括三類主體項(xiàng)目，即核心吸引類項(xiàng)目、利潤類型項(xiàng)目、配套延伸類項(xiàng)目，主要子項(xiàng)目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設(shè)施等。這些項(xiàng)目之間聯(lián)系緊密，各類項(xiàng)目種類及配置比例對(duì)整個(gè)旅游綜合體的運(yùn)營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會(huì)效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個(gè)區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品”。
②以旅游休閑功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，T-C-D模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時(shí)融合觀光、游樂、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑”。當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中主要是以一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時(shí)，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)零售、商務(wù)辦公）、休閑住宅地產(chǎn)（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是T-C-D產(chǎn)品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務(wù)品質(zhì)高。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、會(huì)展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點(diǎn)的根本原因在于市場(chǎng)多元混合的需求，它們推動(dòng)旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代。作為旅游開發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域旅游從景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代，具有良好的智力運(yùn)營模式，充分體現(xiàn)混合性、全局性、長期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，T-C-D模式的開發(fā)成本和經(jīng)營成本都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。同時(shí)，T-C-D模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對(duì)其進(jìn)行研究、分析，投資商無法在短時(shí)間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導(dǎo)。從目前T-C-D開發(fā)的實(shí)例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。
2 T-C-D休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。
2.1 理論模式。
成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[8]。
從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]（圖1）。
輔助引導(dǎo)模式：任何可對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現(xiàn)代休閑市場(chǎng)需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個(gè)或者多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個(gè)地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項(xiàng)目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。
主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個(gè)開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個(gè)休閑目的地就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項(xiàng)目、綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價(jià)值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。
輔助延伸模式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價(jià)值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價(jià)值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報(bào)，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是整個(gè)延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價(jià)值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的綜合效益。
2.2 應(yīng)用模式。
綜觀我國成功的T-C-D開發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發(fā)模式（X指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的）。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)（表2）。
“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會(huì)。該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面發(fā)展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。
“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。
它其發(fā)展必須要有一定的游客基礎(chǔ)，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對(duì)人流量吸引力較大。該模式對(duì)商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會(huì)展、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場(chǎng)趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。
“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)氣等為核心吸引物，進(jìn)行深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體（建筑形式、再生場(chǎng)景、旅游活動(dòng)等）創(chuàng)意性地表達(dá)、展示出來[11],塑造一個(gè)具有特色文化個(gè)性的T-C-D品牌和地區(qū)。該模式能激活一個(gè)地區(qū)無形的文化魅力，對(duì)文化的修復(fù)、保護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號(hào)召力且藝術(shù)文化基礎(chǔ)深厚的地區(qū)開發(fā)。該模式各種旅游項(xiàng)目和活動(dòng)都是在特定文化主題背景下通過創(chuàng)意手段進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對(duì)后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要符合整體文化的風(fēng)格才有利于T-C-D地區(qū)綜合體形象的塑造。
“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式基于市場(chǎng)規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂項(xiàng)目的開發(fā)，以娛樂設(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動(dòng)內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開發(fā)對(duì)傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項(xiàng)目的束縛，但對(duì)環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來維持正常營運(yùn)和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價(jià)便宜的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動(dòng)會(huì)議會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的巨大回報(bào)。
3 T-C-D模式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。
3.1 綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。
T-C-D開發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是T-C-D開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)，已經(jīng)超越了單個(gè)旅游項(xiàng)目的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個(gè)旅游聚集區(qū)的打造應(yīng)聚集以某項(xiàng)功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會(huì)展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速發(fā)展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發(fā)展的趨勢(shì)，也是其贏得多元化市場(chǎng)競爭的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、市場(chǎng)需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。
3.2 功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。
大量案例表明，T-C-D的開發(fā)是一個(gè)有序的推進(jìn)過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心的營建是核心，它們是整個(gè)T-C-D的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動(dòng)模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時(shí)對(duì)整個(gè)區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場(chǎng)深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。T-C-D開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充分考慮整個(gè)T-C-D地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無形中就成了T-C-D開發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)”、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設(shè)施，它要求營造的不僅是一個(gè)自然景觀的空間，而是一個(gè)更好的組合空間、服務(wù)空間、綜合空間[14]。
3.3 專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，操作運(yùn)營為保障。
T-C-D開發(fā)模式錯(cuò)綜復(fù)雜，開發(fā)無論是規(guī)劃、策劃還是運(yùn)營機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來支持。在開發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，并在以后運(yùn)營中，要整體經(jīng)營、整體管理，將開發(fā)模式與運(yùn)營模式統(tǒng)一起來，無論是前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的統(tǒng)籌安排。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營模式，對(duì)T-C-D運(yùn)營的要求非常高，無論是獨(dú)立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運(yùn)營T-C-D地區(qū)的項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)市場(chǎng)提供周到的綜合服務(wù)。
4 結(jié)語。
隨著我國休閑旅游時(shí)代來臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，由此產(chǎn)生了T-C-D模式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于T-C-D實(shí)際案例的觀察和分析，嘗試性地對(duì)這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發(fā)模式是一個(gè)擺在理論界的全新課題，目前這個(gè)研究領(lǐng)域基本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更缺少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對(duì)T-C-D項(xiàng)目進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]平文藝。創(chuàng)建“西部旅游綜合體”的理論思考[N].經(jīng)理日?qǐng)?bào)，2004-10-25.
[2]趙弘中。打造高品質(zhì)的湖濱南山路國際旅游綜合體[J].杭州通訊（下半月），2009,（4）∶5-16.
[3]王文君。旅游綜合體發(fā)展模式研究[D].浙江工商大學(xué)，2010∶15-16.
[4]王國平。加快推進(jìn)“1+6”工程全力打造南宋御街國際旅游綜合[J].杭州通訊（下半月），2009,（6）∶5-7.
[5]毛潤澤。旅游綜合體：概念、類型與模式[A].第十五屆全國區(qū)域旅游學(xué)術(shù)開發(fā)研討會(huì)暨度假旅游論壇，2010.
[6]陳雯婷，金權(quán)杰，程澄�；诔鞘谢尘跋碌穆糜尉C合體研究[J].現(xiàn)代城市，2011,（2）∶27-28.
[7]吳必虎，徐小波。旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)（TOLD）：一種旅游—房地產(chǎn)模式[J].旅游學(xué)刊，2010,25（8）∶34-38.
[8]祝曄，黃震方。旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)。2006,34（21）∶5676-5677.
[9]朱怡婷。干旱區(qū)HOPSCA旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究———以烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為例[D].新疆：新疆大學(xué)，2009,（4）∶65-66.
[10]羅紅寶，林峰。讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手[N].中國旅游報(bào)，2010-12-17（11）。
[11]吳悅芳，徐紅罡。大理古城旅游房地產(chǎn)的發(fā)展及社會(huì)文化影響研究[J].人文地理，2010,（4）∶67-71.
[12]林立民。休閑度假旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)與開發(fā)策略[J].中國高新技企業(yè)，2009,（17）∶90-91.
[13]麻學(xué)鋒，張世兵，龍茂興。旅游產(chǎn)業(yè)融合路徑分析[J].經(jīng)濟(jì)地理，2010,（4）∶678-681.
[14]陳常優(yōu)，余明全，張濤。河南省房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].人文地理，1999,（2）∶49-52.
上一篇:淺議上�？萍季┏遣邉�
