關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題之思考
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【摘 要】近年來，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的交易在我國各大城市不斷升溫，備受人們的青睞。其實(shí)，早在上個(gè)世紀(jì)后期隨著城市面積的不斷迅速擴(kuò)展，小產(chǎn)權(quán)房就己經(jīng)出現(xiàn)了，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也帶來了一些問題，研究這些問題對(duì)于我們更好的認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房有一定的幫助。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；防范。
一、小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因。
（1）國家住房保障體系不完善。小產(chǎn)權(quán)房問題的產(chǎn)生原因有很多，其中與我國的住房社會(huì)保障體系不完善有著直接的關(guān)系。正因?yàn)槲覈淖》勘Ｕ现贫炔煌晟�，在城市廉租房、�?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不足才會(huì)導(dǎo)致買起商品房的人將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。
因此，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要政府增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積。（2）征收體制不合理。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。政府征收給農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
（3）日益高漲的房價(jià)。近些年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展國內(nèi)房價(jià)一路攀升，很多中低收入家庭無力購買普通商品房。面對(duì)難以承受的高房價(jià)，許多城市居民雖知小產(chǎn)權(quán)房存在相當(dāng)多的問題卻因?yàn)槠鋬r(jià)格低廉冒險(xiǎn)購買。（4）政府監(jiān)管缺陷。政府部門雖然知道小產(chǎn)權(quán)房的存在，但是從來沒有認(rèn)真進(jìn)行過調(diào)查研究，沒有發(fā)布任何制止性文件，小產(chǎn)權(quán)房問題處于失控狀態(tài)，成為全國性的社會(huì)問題時(shí)，才引起政府的關(guān)注和匆忙警示。
二、小產(chǎn)權(quán)房的影響。
（1）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的正面影響。一是有利于土地一級(jí)市場競爭與平抑地價(jià)。我國城市的建設(shè)用地一直處于緊張的局面，建設(shè)用地的緊張必然導(dǎo)致地價(jià)的上升，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)則打破了政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷。二是有利于增加農(nóng)民收益，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房是未經(jīng)土地征收環(huán)節(jié)而在農(nóng)村集體土地上直接開發(fā)建設(shè)的，無論是作為集體土地使用權(quán)的出讓者、開發(fā)主體還是投資人，農(nóng)村集體都可以從中獲取較高的土地收益，因此這也有利于增加農(nóng)民的收益。（2）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的負(fù)面影響。一是存在蠶食耕地和危及糧食安全的隱患。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)由于是自發(fā)行為，部分小產(chǎn)權(quán)房并沒有通過合法的審批程序而占用耕地建設(shè)，也沒有執(zhí)行耕地占補(bǔ)平衡，造成了事實(shí)上耕地的損失。另外一方面，國家在推進(jìn)城市化進(jìn)程其他相關(guān)措施尚未完善的前提下，如果更多的農(nóng)民都依靠這種方式獲取收益的話，即使有耕地但是沒人耕種，那糧食安全也得不到保障。二是購房者存在利益風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的所有權(quán)及土地使用權(quán)，購房者的權(quán)益得不到保障。第一，小產(chǎn)權(quán)房由于沒有國家正式的產(chǎn)權(quán)證書，不能通過正規(guī)途徑轉(zhuǎn)讓或設(shè)押，不能辦理抵押變更登記或房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；第二，買受人對(duì)開發(fā)商的資信、項(xiàng)目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，如果買受人購買了以預(yù)售方式售出的小產(chǎn)權(quán)房，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款；第三，小產(chǎn)權(quán)房如遇到國家征收土地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)那樾�；買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)氖芤嫒耸羌w土地的合法所有者和合法使用者。
三、解決小產(chǎn)權(quán)房的建議。
（1）健全宅基地流轉(zhuǎn)制度。建立農(nóng)村建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)制度，一方面可以避免大量的宅基地被閑置和浪費(fèi)，另一方面也可以解決大量在城市生活的人居無定所的問題。建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，達(dá)到兩種建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”。形成統(tǒng)一市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)價(jià)格。這樣一來，集體土地所有權(quán)人也可以通過這種流轉(zhuǎn)取得土地增值帶來的收益。（2）保障城市居民住房。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，為住房保障政策實(shí)施提供法律支持。我國住房保障不能僅停留在政策層面，應(yīng)盡快制定《住宅法》，將住宅的社會(huì)保障納入法律規(guī)范的范疇。（3）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，需首先保護(hù)集體土地上農(nóng)民的利益。在土地征收中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除了包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)包括土地的增加值，并且對(duì)土地增值要由專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，而非由政府獨(dú)自決定。在我國土地市場現(xiàn)在存在嚴(yán)重供需失衡的情況下，政府仍沿用十幾年前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地，實(shí)在是有違公平合理、等價(jià)有償原則，也不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。
建議盡快立法修改土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]劉欲。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因及未來出路探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)。
2008（39）：69～70[2]嚴(yán)焰。“小產(chǎn)權(quán)房”的形成原因與出路探究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)。2008（2）：213政經(jīng)視點(diǎn)
