淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)需求分析及其發(fā)展策略_流動(dòng)性需求
2016-04-14 18:05:45 安裝信息網(wǎng)
相關(guān)鏈接： 北京安全網(wǎng) 北京質(zhì)量網(wǎng) 北京論文網(wǎng) 北京資訊網(wǎng)
論文摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三大需求：城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，需求會(huì)或多或少的影響到商品的價(jià)格彈性變動(dòng)，而對(duì)于房地產(chǎn)這種無法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致其價(jià)格的大幅度變動(dòng)。本文意在探討中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)需求構(gòu)成類型分析及其發(fā)展策略。
論文關(guān)鍵詞：城市化,住房需求,流動(dòng)性需求,發(fā)展策略
中小企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一支重要的力量，在世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起著戰(zhàn)略性作用。國(guó)際經(jīng)濟(jì)界、學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，中小企業(yè)將是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角。中小房地產(chǎn)企業(yè)作為中小企業(yè)的重要組成部分，其在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有舉足輕重的作用。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展時(shí)期，總投資額年平均增長(zhǎng)約為24％。目前，我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)不足1000家，僅占企業(yè)總數(shù)的5％左右；而中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，占總數(shù)的95％左右。近年來，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
1城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從房地產(chǎn)需求上看，城市化進(jìn)程的加快，更刺激了房地產(chǎn)的需求。從“十二五”時(shí)期開始起步，用20年時(shí)間解決中國(guó)“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬(wàn)人的速度，從2010到2030年基本解決已經(jīng)在城市中的以及未來進(jìn)城的4億農(nóng)民工及其他們?cè)敢饬粼诔鞘猩畹募覍俚氖忻窕瘑栴}，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2009年中國(guó)城市化率46．6％，這個(gè)數(shù)字低于世界平均水平，到2020年中國(guó)14．31億人（根據(jù)聯(lián)合國(guó)的測(cè)算），中國(guó)城市化率將達(dá)到55％（中國(guó)官方預(yù)測(cè)），則2020年城鎮(zhèn)人口為7．8705億人，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，到2020年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236．12億平方米。相當(dāng)于截止到09年177．5億平方米的1．33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58．62億平方米，即年新增剛性需求5．862億平方米。所以在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住房供應(yīng)需保持高增長(zhǎng)才能滿足需求。
住房需求“1+1”原理
任選一個(gè)人在城市里，都要至少有一張床有一間房；一個(gè)人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動(dòng)性住房需求。這是一個(gè)再簡(jiǎn)單不過的世間道理�！爸袊�(guó)人口總量世界第一，所以房子的數(shù)量也必然是第一”。在當(dāng)代中國(guó)，影響住房需求的關(guān)鍵是要看人口的移動(dòng)。移動(dòng)帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運(yùn)”這個(gè)讓國(guó)人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數(shù)據(jù)：2012年全國(guó)春運(yùn)客流量達(dá)到驚人的31億人次。這個(gè)數(shù)字在2010年時(shí)是25億，2005年則是17.9億。
春運(yùn)客流總量是全國(guó)就業(yè)流動(dòng)人口的直接體現(xiàn)。這一點(diǎn)，相信不會(huì)有人有所質(zhì)疑。也就是說，這個(gè)寵大巨量的流動(dòng)人口除了在自己家鄉(xiāng)的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運(yùn)數(shù)字增長(zhǎng)之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結(jié)論：這七年間，隨中國(guó)流動(dòng)人口的急速增加，就業(yè)目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長(zhǎng)。我們?cè)偃タ粗袊?guó)城市的房地產(chǎn)，這七年間，中國(guó)房地產(chǎn)恰恰是最快速增長(zhǎng)的七年。信息和交通等物質(zhì)條件的快速改善，對(duì)中國(guó)牽動(dòng)世界的城市化進(jìn)程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和高鐵超速建設(shè)，便捷的交通大大提高了人口流動(dòng)的速度和頻率。
在中國(guó)近三十年高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過后，我們至今仍面對(duì)著有目共睹的巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、沿海與內(nèi)地差距，我們?nèi)源嬖谏踔吝�在繼續(xù)擴(kuò)大著城鄉(xiāng)民眾接受教育的差距、醫(yī)療保健以及救護(hù)的差距、生活資源享受的差距、社會(huì)公共設(shè)施享受的差距，以及個(gè)人尋找發(fā)展、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的差距。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代最束縛人們的戶藉制度已被對(duì)絕大多數(shù)人所無視的現(xiàn)今中國(guó)，在交通、通訊物質(zhì)條件大為改善的形勢(shì)之下，上述的這些差距逼使不單是農(nóng)村進(jìn)入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮(zhèn)的人口多數(shù)涌向大城市、中心城市。進(jìn)而造成大城市中心城市日益緊迫嚴(yán)重的住房需求壓力。
“人往高處走”構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀促使的人口往城市集中流動(dòng)的基數(shù)規(guī)模。而出于創(chuàng)富和安全的需求，則讓當(dāng)代中國(guó)財(cái)富和富有人群過于密集的涌入大城市。
回顧過去七、八年間中國(guó)房地產(chǎn)急速增長(zhǎng)的規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展最快、房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先的城市，絕大多數(shù)與這些城市的輻射力有著非常直接的關(guān)系。也就是說，一個(gè)城市的輻射范圍越強(qiáng)，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產(chǎn)上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個(gè)城市，其輻射外來住民的范圍都是全國(guó)甚至全世界；杭州、成都、大連、青島等城市屬于區(qū)域性中心輻射城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體上都被外來購(gòu)房人群所主導(dǎo)。
從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財(cái)產(chǎn)移到相對(duì)安全的大城市；小縣城里靠手工作坊積累起財(cái)富的江浙農(nóng)民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學(xué)前途才有保障。
改革開放物質(zhì)生活水平的改善讓中國(guó)大陸13億人口解決了生存的基本需求。 但對(duì)于13億人口基數(shù)下涌現(xiàn)的巨量的巨富階層和中產(chǎn)階級(jí)，離開“小地方”進(jìn)入大城市是多數(shù)人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國(guó)外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。
2人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從人口總量方面來看，當(dāng)前仍處于人口紅利期間，人口絕對(duì)數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。從人口層面分析，對(duì)住房的需求將很難在五年內(nèi)有所下降，因此預(yù)測(cè)在2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)，高儲(chǔ)蓄率的背景下，購(gòu)買力強(qiáng)，住房消費(fèi)將保持旺盛增長(zhǎng)。
3投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求
高空置的背后顯示的是巨大的房市投機(jī)需求，其中境外投資也是推高房?jī)r(jià)的一股強(qiáng)大力量。房地產(chǎn)高利潤(rùn)率，高回報(bào)率的特性使熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺取人民幣升值和房地產(chǎn)未來升值所帶來的巨額利潤(rùn)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從2001年至2010年；房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23％，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)大量需求，推高房?jī)r(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是千變?nèi)f化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要善于窺測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，并在變化的市場(chǎng)中勇于決策，才能創(chuàng)造有利于自我發(fā)展的市場(chǎng)。
面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以何種發(fā)展策略應(yīng)對(duì)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大呢？中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在當(dāng)前的發(fā)展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但其自身的優(yōu)勢(shì)也是大型房地產(chǎn)不能完全替代的。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有效的發(fā)展策略應(yīng)用于現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)中來，抓住機(jī)遇，營(yíng)造未來發(fā)展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性策略，只有提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)，才能從根本上樹立穩(wěn)定的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，多元化融資對(duì)于企業(yè)彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)具有重要作用。最后，聯(lián)盟化策略是企業(yè)之間共建核心競(jìng)爭(zhēng)力的新型選擇。通過以上策略的共同實(shí)施對(duì)于今后中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展具有重要的意義。
�。ㄒ唬┢放苹l(fā)展策略
中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌化發(fā)展策略應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行努力：
第一，精確市場(chǎng)定位。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發(fā)，或是選擇小型商務(wù)樓宇建設(shè)等，逐步建立品牌優(yōu)勢(shì)。
第二，塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。這是與大型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，質(zhì)量是品牌的內(nèi)核，只有持續(xù)不斷地塑造高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在品牌上凸顯實(shí)力所在。
第三，增強(qiáng)企業(yè)管理水平�？茖W(xué)規(guī)劃企業(yè)所需的管理職能，合理配置現(xiàn)有的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)在有限條件下的高效管理。
第四，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須明確今后的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，從小范圍內(nèi)進(jìn)行品牌塑造。通過規(guī)劃的實(shí)施，可以充分調(diào)動(dòng)起員工的熱情，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，推進(jìn)品牌建設(shè)的力度。
第五，營(yíng)造良好的客戶服務(wù)氛圍。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過客戶的口碑來提升企業(yè)品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業(yè)做免費(fèi)的宣傳，提高了企業(yè)的影響力，有利于品牌的形成。
�。ǘ┒嘣谫Y發(fā)展策略
在當(dāng)前融資難度加大的局面下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)換思維，應(yīng)用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機(jī).中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)選擇上述一項(xiàng)或多項(xiàng)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金支持，并在實(shí)踐中繼續(xù)開發(fā)更多的融資方式。
（三）聯(lián)盟發(fā)展策略
所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間在保持各自靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位的基礎(chǔ)上，通過結(jié)成聯(lián)盟共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，有利于彌補(bǔ)各自的不足，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，協(xié)作分工，經(jīng)驗(yàn)共享，最終增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
論文關(guān)鍵詞：城市化,住房需求,流動(dòng)性需求,發(fā)展策略
中小企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一支重要的力量，在世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起著戰(zhàn)略性作用。國(guó)際經(jīng)濟(jì)界、學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，中小企業(yè)將是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角。中小房地產(chǎn)企業(yè)作為中小企業(yè)的重要組成部分，其在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有舉足輕重的作用。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展時(shí)期，總投資額年平均增長(zhǎng)約為24％。目前，我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)不足1000家，僅占企業(yè)總數(shù)的5％左右；而中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，占總數(shù)的95％左右。近年來，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
1城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從房地產(chǎn)需求上看，城市化進(jìn)程的加快，更刺激了房地產(chǎn)的需求。從“十二五”時(shí)期開始起步，用20年時(shí)間解決中國(guó)“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬(wàn)人的速度，從2010到2030年基本解決已經(jīng)在城市中的以及未來進(jìn)城的4億農(nóng)民工及其他們?cè)敢饬粼诔鞘猩畹募覍俚氖忻窕瘑栴}，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2009年中國(guó)城市化率46．6％，這個(gè)數(shù)字低于世界平均水平，到2020年中國(guó)14．31億人（根據(jù)聯(lián)合國(guó)的測(cè)算），中國(guó)城市化率將達(dá)到55％（中國(guó)官方預(yù)測(cè)），則2020年城鎮(zhèn)人口為7．8705億人，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，到2020年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236．12億平方米。相當(dāng)于截止到09年177．5億平方米的1．33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58．62億平方米，即年新增剛性需求5．862億平方米。所以在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住房供應(yīng)需保持高增長(zhǎng)才能滿足需求。
住房需求“1+1”原理
任選一個(gè)人在城市里，都要至少有一張床有一間房；一個(gè)人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動(dòng)性住房需求。這是一個(gè)再簡(jiǎn)單不過的世間道理�！爸袊�(guó)人口總量世界第一，所以房子的數(shù)量也必然是第一”。在當(dāng)代中國(guó)，影響住房需求的關(guān)鍵是要看人口的移動(dòng)。移動(dòng)帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運(yùn)”這個(gè)讓國(guó)人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數(shù)據(jù)：2012年全國(guó)春運(yùn)客流量達(dá)到驚人的31億人次。這個(gè)數(shù)字在2010年時(shí)是25億，2005年則是17.9億。
春運(yùn)客流總量是全國(guó)就業(yè)流動(dòng)人口的直接體現(xiàn)。這一點(diǎn)，相信不會(huì)有人有所質(zhì)疑。也就是說，這個(gè)寵大巨量的流動(dòng)人口除了在自己家鄉(xiāng)的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運(yùn)數(shù)字增長(zhǎng)之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結(jié)論：這七年間，隨中國(guó)流動(dòng)人口的急速增加，就業(yè)目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長(zhǎng)。我們?cè)偃タ粗袊?guó)城市的房地產(chǎn)，這七年間，中國(guó)房地產(chǎn)恰恰是最快速增長(zhǎng)的七年。信息和交通等物質(zhì)條件的快速改善，對(duì)中國(guó)牽動(dòng)世界的城市化進(jìn)程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和高鐵超速建設(shè)，便捷的交通大大提高了人口流動(dòng)的速度和頻率。
在中國(guó)近三十年高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過后，我們至今仍面對(duì)著有目共睹的巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、沿海與內(nèi)地差距，我們?nèi)源嬖谏踔吝�在繼續(xù)擴(kuò)大著城鄉(xiāng)民眾接受教育的差距、醫(yī)療保健以及救護(hù)的差距、生活資源享受的差距、社會(huì)公共設(shè)施享受的差距，以及個(gè)人尋找發(fā)展、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的差距。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代最束縛人們的戶藉制度已被對(duì)絕大多數(shù)人所無視的現(xiàn)今中國(guó)，在交通、通訊物質(zhì)條件大為改善的形勢(shì)之下，上述的這些差距逼使不單是農(nóng)村進(jìn)入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮(zhèn)的人口多數(shù)涌向大城市、中心城市。進(jìn)而造成大城市中心城市日益緊迫嚴(yán)重的住房需求壓力。
“人往高處走”構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀促使的人口往城市集中流動(dòng)的基數(shù)規(guī)模。而出于創(chuàng)富和安全的需求，則讓當(dāng)代中國(guó)財(cái)富和富有人群過于密集的涌入大城市。
回顧過去七、八年間中國(guó)房地產(chǎn)急速增長(zhǎng)的規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展最快、房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先的城市，絕大多數(shù)與這些城市的輻射力有著非常直接的關(guān)系。也就是說，一個(gè)城市的輻射范圍越強(qiáng)，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產(chǎn)上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個(gè)城市，其輻射外來住民的范圍都是全國(guó)甚至全世界；杭州、成都、大連、青島等城市屬于區(qū)域性中心輻射城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體上都被外來購(gòu)房人群所主導(dǎo)。
從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財(cái)產(chǎn)移到相對(duì)安全的大城市；小縣城里靠手工作坊積累起財(cái)富的江浙農(nóng)民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學(xué)前途才有保障。
改革開放物質(zhì)生活水平的改善讓中國(guó)大陸13億人口解決了生存的基本需求。 但對(duì)于13億人口基數(shù)下涌現(xiàn)的巨量的巨富階層和中產(chǎn)階級(jí)，離開“小地方”進(jìn)入大城市是多數(shù)人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國(guó)外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。
2人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從人口總量方面來看，當(dāng)前仍處于人口紅利期間，人口絕對(duì)數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。從人口層面分析，對(duì)住房的需求將很難在五年內(nèi)有所下降，因此預(yù)測(cè)在2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)，高儲(chǔ)蓄率的背景下，購(gòu)買力強(qiáng)，住房消費(fèi)將保持旺盛增長(zhǎng)。
3投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求
高空置的背后顯示的是巨大的房市投機(jī)需求，其中境外投資也是推高房?jī)r(jià)的一股強(qiáng)大力量。房地產(chǎn)高利潤(rùn)率，高回報(bào)率的特性使熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺取人民幣升值和房地產(chǎn)未來升值所帶來的巨額利潤(rùn)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從2001年至2010年；房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23％，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)大量需求，推高房?jī)r(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是千變?nèi)f化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要善于窺測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，并在變化的市場(chǎng)中勇于決策，才能創(chuàng)造有利于自我發(fā)展的市場(chǎng)。
面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以何種發(fā)展策略應(yīng)對(duì)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大呢？中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在當(dāng)前的發(fā)展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但其自身的優(yōu)勢(shì)也是大型房地產(chǎn)不能完全替代的。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有效的發(fā)展策略應(yīng)用于現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)中來，抓住機(jī)遇，營(yíng)造未來發(fā)展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性策略，只有提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)，才能從根本上樹立穩(wěn)定的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，多元化融資對(duì)于企業(yè)彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)具有重要作用。最后，聯(lián)盟化策略是企業(yè)之間共建核心競(jìng)爭(zhēng)力的新型選擇。通過以上策略的共同實(shí)施對(duì)于今后中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展具有重要的意義。
�。ㄒ唬┢放苹l(fā)展策略
中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌化發(fā)展策略應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行努力：
第一，精確市場(chǎng)定位。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發(fā)，或是選擇小型商務(wù)樓宇建設(shè)等，逐步建立品牌優(yōu)勢(shì)。
第二，塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。這是與大型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，質(zhì)量是品牌的內(nèi)核，只有持續(xù)不斷地塑造高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在品牌上凸顯實(shí)力所在。
第三，增強(qiáng)企業(yè)管理水平�？茖W(xué)規(guī)劃企業(yè)所需的管理職能，合理配置現(xiàn)有的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)在有限條件下的高效管理。
第四，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須明確今后的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，從小范圍內(nèi)進(jìn)行品牌塑造。通過規(guī)劃的實(shí)施，可以充分調(diào)動(dòng)起員工的熱情，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，推進(jìn)品牌建設(shè)的力度。
第五，營(yíng)造良好的客戶服務(wù)氛圍。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過客戶的口碑來提升企業(yè)品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業(yè)做免費(fèi)的宣傳，提高了企業(yè)的影響力，有利于品牌的形成。
�。ǘ┒嘣谫Y發(fā)展策略
在當(dāng)前融資難度加大的局面下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)換思維，應(yīng)用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機(jī).中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)選擇上述一項(xiàng)或多項(xiàng)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金支持，并在實(shí)踐中繼續(xù)開發(fā)更多的融資方式。
（三）聯(lián)盟發(fā)展策略
所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間在保持各自靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位的基礎(chǔ)上，通過結(jié)成聯(lián)盟共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，有利于彌補(bǔ)各自的不足，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，協(xié)作分工，經(jīng)驗(yàn)共享，最終增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
關(guān)鍵字：管理,北京
