探析房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化
一、問題的提出。
我國房地產(chǎn)企業(yè)自誕生以來，一直承擔著房地產(chǎn)投資和融資的雙重角色。一方面不斷地開展房地產(chǎn)開發(fā)、建設等投資活動，另一方面不斷地進行籌集和融通資金等融資活動，融資已然成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的重要職能和經(jīng)濟活動。近些年，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模不斷擴大。據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2012 年全年，全國社會融資總規(guī)模達到 15.76 萬億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模 9.65 萬億元，占比達 61%。在我國房地產(chǎn)金融市場尚不發(fā)達、房地產(chǎn)金融體系尚不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)無形中承擔了房地產(chǎn)金融市場融資主體的職能。那么，房地產(chǎn)企業(yè)應不應該承擔房地產(chǎn)融資主體的職能呢？
關于房地產(chǎn)企業(yè)融資主體的探討，除孟繁瑜（2009）等人提出的構建和發(fā)展我國房地產(chǎn)融資中介機構的設想，對解決當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境，開展房地產(chǎn)企業(yè)外部化融資具有借鑒意義外，國內(nèi)學者在這方面的研究成果較少。而在現(xiàn)代西方企業(yè)融資理論中，一直認為企業(yè)是資金需求的主體，同時也是融資的主體，是作為企業(yè)融資理論前提假設而存在的，并沒有引起學者們的爭議和注意。如 1958 年美國學者莫迪利亞尼和米勒（Modigliani and Miller，1958）[1]在 《美國經(jīng)濟評論》 上發(fā)表的 《資本成本、公司財務與投資理論》 中提出的 MM 理論，以及后來出現(xiàn)的以羅比切克（Robichek，1967）[2]等人為代表的企業(yè)融資平衡理論，梅耶斯（Mayers，1984）[3]等人為代表的新優(yōu)序理論、代理成本理論、控制權理論和信號理論等都沒有提到融資主體或外部化融資的概念。然而，現(xiàn)實情況是企業(yè)作為資金需求的主體，同時又作為融資的主體存在很多問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金需求的主體，同時又充當融資的主體。造成的結果是，一方面全國房地產(chǎn)融資規(guī)模居高不下，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，融資渠道單一，融資困境長期難以解決。
為此，本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)目前融資模式分析入手，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資活動內(nèi)部化存在的客觀必然性和實踐中存在的問題，從專業(yè)化分工的角度提出將房地產(chǎn)企業(yè)投資活動與融資活動分離，實現(xiàn)融資活動外部化，即由專業(yè)化的融資機構負責房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動，減少現(xiàn)有融資模式的弊端，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供新的模式和渠道，也為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控提供新的手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化形成的原因。
房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化是指房地產(chǎn)企業(yè)將融資活動作為企業(yè)內(nèi)部的一項重要職能，在融資過程中，既充當資金需求的主體，又充當融資的主體。在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)里，融資活動一般有由專業(yè)的部門，如公司或企業(yè)內(nèi)部的資金管理部或證券投資部負責。房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化不同于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資。內(nèi)部融資又稱內(nèi)源融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)將自身的積累資金轉(zhuǎn)化為投資。而融資內(nèi)部化是房地產(chǎn)企業(yè)直接與銀行、信托公司、投資銀行等金融機構簽訂合作協(xié)議，通過銀行貸款、上市融資、債券融資、信托融資、境外融資以及投資基金等融資方式獲得資金，不涉及第三方融資中介機構。房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化實際上承擔了房地產(chǎn)金融市場的職責，作為一種長期的經(jīng)濟現(xiàn)象，其形成和發(fā)展有著客觀必然性。
1. 企業(yè)成長過程對資金的需求導致融資內(nèi)部化。
企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持，企業(yè)所需資金，除自我積累外，大部分要依靠金融市場或企業(yè)外部融資。在企業(yè)成長初期，資金主要來源于投資人的自有資金以及企業(yè)成長過程中內(nèi)部積累資金。當企業(yè)發(fā)展到一定階段，投資人自有資金和企業(yè)內(nèi)部自我積累資金不能滿足企業(yè)發(fā)展需要時，就需要外部資金的注入。一般情況下，銀行貸款是企業(yè)成長前期資金獲取的主要途徑，特別是中小企業(yè)，對資金的需求有限，往往一兩家金融機構就可以滿足企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金需求，不需要其他融資中介機構的參與，直接向資金的供給者———銀行等金融機構提出資金需求，與其簽訂合作協(xié)議獲得資金支持。這時企業(yè)既是資金需求的主體，同時又充當著融資的主體。當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，一兩家金融機構已經(jīng)不能滿足企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金需求，企業(yè)需要多元化、多渠道的資金來源，而金融市場上又沒有一個合適的融資機構實現(xiàn)企業(yè)對多元化融資的需求，這時企業(yè)只有成立內(nèi)部融資部門，開展企業(yè)融資活動，進而逐漸形成了企業(yè)融資的活動內(nèi)部化。
2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導致企業(yè)融資內(nèi)部化。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，資金的穩(wěn)定性是房地產(chǎn)企業(yè)最為關鍵的問題，擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道的多元化是提高資金穩(wěn)定性和降低房地產(chǎn)開發(fā)金融風險的有效途徑。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又是國家宏觀調(diào)控的重點。國家持續(xù)出臺的房地產(chǎn)多輪調(diào)控措施，包括利率、稅收、信貸等經(jīng)濟手段和限購、限價等行政指令性手段，使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境和金融環(huán)境發(fā)生了較大變化。特別是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期，2013 年 2 月，國務院再次公布房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”，堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房限購措施和差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加復雜的融資環(huán)境。在這種情況下，想方設法擴大融資渠道，提高企業(yè)生存能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個至關重要的問題。解決融資困境，自然成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的重要職能和經(jīng)濟活動。
3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展模式導致融資內(nèi)部化。
目前國際上比較典型的房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)模式有兩種：一是以賣樓花 （預售） 的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”，也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售；二是以市場化資本運作為主的“美國模式”，也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各方面業(yè)務環(huán)節(jié)都高度分化、相對獨立，不同類型的業(yè)務由專業(yè)化的獨立公司來自主實施完成，其特點是專業(yè)化分工細致，是一條橫向價值鏈。我國國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的是香港模式，如萬科、恒大等國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)商都是在這種模式下完成房地產(chǎn)業(yè)的原始積累并實現(xiàn)全國性規(guī)模擴張。在香港模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先面臨的是自有資金不足，特別是近些年房地產(chǎn)業(yè)的火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急速擴張，隨之而來的是企業(yè)資金鏈條緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商又不愿意與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益，只能尋求內(nèi)部化的融資活動方式解決融資困境。
4. 我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的滯后導致融資內(nèi)部化。
我國房地產(chǎn)金融市場是城鎮(zhèn)住房制度改革后為促進和配合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸形成的。經(jīng)過近 20 年的發(fā)展，逐步形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房金融體系，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。但由于受全國金融業(yè)發(fā)展水平的限制，加之房地產(chǎn)金融業(yè)起步較晚，與快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相匹配。首先，沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構、融資機構、擔保機構和保障機構嚴重缺位。到目前為止，國內(nèi)還沒有一家專業(yè)的房地產(chǎn)融資中介機構為房地產(chǎn)企業(yè)從事融資活動。其次，缺乏多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出了有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金仍然不足，資金籌措渠道不暢，這也迫使企業(yè)主動開展融資活動，承擔起融資主體的職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化存在的問題。
融資活動的內(nèi)部化，是大部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有其存在的客觀必然性。然而，當社會上絕大多數(shù)企業(yè)既是資金需求主體，又是融資主體時，那么則反映出企業(yè)發(fā)展的階段性和金融市場發(fā)展的階段性。融資活動的內(nèi)部化，其弊端主要體現(xiàn)在：一是不利于分散風險。企業(yè)作為融資主體，在分享利潤最大化的同時，并沒有有效轉(zhuǎn)移風險，而是承擔全部融資風險。二是融資成本較高。由于資金需求方和資金供給方缺少中介融資機構，信息的不對稱增加了企業(yè)的融資成本和融資難度。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資活動內(nèi)部化長期伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的成長與發(fā)展，在房地產(chǎn)金融市場尚不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)積極充當融資主體的角色，肩負著房地產(chǎn)金融市場的職能，為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。但同時我們也看到，房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部化在實踐中也暴露出諸多問題，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)金融市場的完善以及社會經(jīng)濟的發(fā)展均產(chǎn)生了許多負面影響。
1. 難以緩解我國當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要來自七個方面：國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金，其中銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資來源。為防范銀行大規(guī)模放貸于房地產(chǎn)業(yè)可能導致的金融風險，國家陸續(xù)出臺了 《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 和 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》等文件，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得“四證”，同時項目的自有資金比例達到 35%才能獲得銀行貸款，嚴禁使用房地產(chǎn)流動資金貸款為開發(fā)項目墊資。隨著國家宏觀調(diào)控的進一步加強，房地產(chǎn)企業(yè)將越來越難從銀行獲得貸款，必須拓寬其他資金來源渠道。但是，當前我國的經(jīng)濟政策環(huán)境，卻限制著資金從其他渠道進入房地產(chǎn)業(yè)。這其中的根源在于房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)投資的主體，又是資金需求的主體和融資的主體。房地產(chǎn)企業(yè)同時承擔三重角色，而房地產(chǎn)行業(yè)又是高風險行業(yè)，房地產(chǎn)項目從拿地、開發(fā)到最后銷售成功，決定成敗的諸多因素分散于項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，風險很難控制，房地產(chǎn)項目的成敗與房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)驗密切相關，投資者難以判斷開發(fā)商的經(jīng)驗。正因此，制約了資本市場的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升，融資風險加大。
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資還是一種單打獨斗的融資模式。各家房地產(chǎn)企業(yè)作為融資的主體，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要獨立開展融資活動。在國家宏觀調(diào)控的背景下，融資難度加大，為獲取資金，不惜高成本融資，導致融資成本上升，一旦市場環(huán)境不好，將面臨巨大的還款壓力。在融資方式上，房地產(chǎn)企業(yè)通過與不同金融機構簽訂融資協(xié)議，其獲取的資金不存在交叉關系，即貸款是貸款，信托是信托，債券是債券，在使用過程中往往是不加區(qū)分，在貸款到期時，往往是拆東墻補西墻。缺乏科學融資組合的內(nèi)部化融資也導致企業(yè)融資的隱性成本上升。另外，與融資中介機構作為融資主體不同的是，企業(yè)更看好未來的收益，對未來市場和風險大小的判斷也趨于好的方面，希望獲取更多地融資。由于考慮問題的角度不同，對未來市場分析和風險識別的角度不同，也極易出現(xiàn)企業(yè)盲目投資和融資，致使到期貸款不能償還而引發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。
3. 制約我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和創(chuàng)新。
房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)密切結合的產(chǎn)物，是圍繞房屋和土地開發(fā)、經(jīng)營和管理等活動而發(fā)生的籌集、融通和結算資金的金融行為，嚴格意義上講，屬于金融業(yè)務的一種。房地產(chǎn)企業(yè)將融資納入企業(yè)內(nèi)部的重要職能，長期的累積效應和職責錯位，人們已經(jīng)默認企業(yè)就是融資的主體，是資金需求和融資機構的統(tǒng)一體。人們不再關注融資主體，而更多地關注如何創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資工具。在這種情況下，房地產(chǎn)金融市場若想承擔起融資主體的職能難度是相當大的。同時，由于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的滯后，分散的社會資金缺乏進入房地產(chǎn)業(yè)的有效渠道，社會公眾和各方面投資者難以分享我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益，進而導致一方面是過高的居民儲蓄率，一方面是企業(yè)投資資金的嚴重不足。2012 年，在國內(nèi)資金“緊張”的情況下，擁有海外融資平臺的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過境外發(fā)行債券獲取資金支持，融資規(guī)模達 600 億元，從另一方面也說明我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展中存在的問題。
4. 增加了我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控難度。
房地產(chǎn)業(yè)關乎民生，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度遠遠大于任何一個行業(yè)。在融資方面，盡管采取了多種調(diào)控手段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)是融資的主體，往往通過各種辦法獲得資金，導致國家的宏觀調(diào)控失效或是達不到預期效果。國家統(tǒng)計局對房地產(chǎn)行業(yè)的融資數(shù)據(jù)也只能是事后結果性地統(tǒng)計。最終可能的結果是，大量資金直接或間接進入房地產(chǎn)行業(yè)，導致房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)泡沫形成，實體經(jīng)濟投資萎縮，國家整體經(jīng)濟陷入蕭條，房地產(chǎn)綁架一國經(jīng)濟。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，普遍規(guī)模較小，市場集中度較低，在利潤的追逐下，不惜高成本融資和高價格拿地，在行業(yè)不景氣及國家宏觀調(diào)控的背景下，一些小的開發(fā)商因資金的斷裂而出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)、項目停工、老板跑路等現(xiàn)象，也導致社會資源浪費，銀行壞賬增加等一系列不良后果。
四、積極開展房地產(chǎn)企業(yè)外部化融資。
房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)均屬于我國第三產(chǎn)業(yè)。按照專業(yè)分工，房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，并不從事融通資金活動。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金需求者，在特定環(huán)境下承擔了融資主體的職能，屬于職能錯位。因此，將融資職能從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部職能中分離出來符合市場經(jīng)濟專業(yè)化分工的發(fā)展要求，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)專注房地產(chǎn)開發(fā)、建設等投資活動�；谶@一思路，本文提出房地產(chǎn)企業(yè)融資活動外部化的觀點。房地產(chǎn)企業(yè)投資活動與融資活動分離，房地產(chǎn)金融市場成立專業(yè)化的融資中介機構，為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資活動，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)融資主體回歸房地產(chǎn)金融市場，也讓房地產(chǎn)金融市場真正承擔起房地產(chǎn)企業(yè)融資的職能。
1. 外部化融資符合國際發(fā)展趨勢和專業(yè)化分工要求。
從發(fā)達國家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式看，多數(shù)由專業(yè)的融資中介機構開展房地產(chǎn)企業(yè)投資的融資活動。因其專業(yè)化程度高，無論是房地產(chǎn)投資商、發(fā)展商、服務商，還是投資者或消費者個人，都能夠有效地依托房地產(chǎn)融資機構和工具的支撐，從而使得房地產(chǎn)各方面業(yè)務在整個行業(yè)資金流高效循環(huán)的前提下得以迅速發(fā)展，也使得分散的社會資金集中應用于房地產(chǎn)項目，既解決了房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，又使社會公眾、各方面投資者得以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。同時，開展外部化融資也是房地產(chǎn)企業(yè)逐步升級的過程，未來的房地產(chǎn)行業(yè)必將是一個行業(yè)細分的過程，房地產(chǎn)企業(yè)需要決定自身是站在房地產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)、運營端還是資金端。
2. 外部化融資為房地產(chǎn)企業(yè)提供科學的融資組合。
資金需求量大是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要特征。房地產(chǎn)企業(yè)除依靠企業(yè)內(nèi)部積累外，更多地需要外部融資，面對多元化融資渠道以及金融創(chuàng)新的不斷發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何進行融資方式組合，在滿足企業(yè)資金需求的同時，有效降低企業(yè)融資成本，是每一個房地產(chǎn)企業(yè)急需解決和面對的問題。中國的房地產(chǎn)企業(yè)成長晚，加之中國的金融業(yè)尚處于發(fā)展階段，既懂房地產(chǎn)又懂融資的專業(yè)人才極為奇缺。通過開展外部化融資，利用房地產(chǎn)融資中介機構的人才優(yōu)勢和對我國市場政策環(huán)境熟悉的特長，能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金需求規(guī)模和使用期限長短，提供科學的融資組合，確保企業(yè)資金需求，同時降低企業(yè)融資成本，進而解決房地產(chǎn)業(yè)的融資困境。
3. 外部化融資有效降低房地產(chǎn)業(yè)融資風險。
擁有大量專業(yè)人員的房地產(chǎn)融資中介機構能夠客觀公正地判斷房地產(chǎn)行業(yè)的風險指數(shù)，引導資金理性進入房地產(chǎn)業(yè)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的審慎投資經(jīng)營，也有利于降低金融機構的市場風險。同時，房地產(chǎn)融資中介機構為房地產(chǎn)企業(yè)提供的是多元化的融資組合，既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化，又降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險。這主要是因為對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)風險是項目的可行性問題，項目的可行性關系到資金的安全性問題。資金的安全性問題關系到銀行或房地產(chǎn)投資信托公司的資產(chǎn)負債結構問題，也就是說如果房地產(chǎn)公司是上市公司，還關系到公司的信譽度和市盈率，進而關系到股東收益問題。因此，融資方式的多元化問題也即是投資風險降低的問題。
4. 外部化融資有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。
房地產(chǎn)企業(yè)投融資職能分離，房地產(chǎn)融資職能回歸房地產(chǎn)金融市場，職能的重新劃定，為房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展提供了新的動力，也提出了新的要求和任務使命。房地產(chǎn)金融市場將承擔起房地產(chǎn)資金的融通與結算、優(yōu)化資金配置以及分散金融風險等重要職能。在國家歷經(jīng)多次對房地產(chǎn)行業(yè)嚴厲調(diào)控、采取多種手段后，其作用仍不明顯，一個重要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)投資的源頭———資金，沒有得到有效控制。盡管國家在信貸等領域采取了系列措施，但由于房地產(chǎn)企業(yè)是融資的主體，為了獲取資金，會想方設法不惜高成本獲取資金，國家對房地產(chǎn)融資規(guī)模的統(tǒng)計也只能是事后的統(tǒng)計，無法做到事前控制。通過對房地產(chǎn)金融機構的調(diào)控，就可以事前有效控制全國及各個區(qū)域房地產(chǎn)融資進而投資的整體規(guī)模，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的有效控制。
五、開展房地產(chǎn)企業(yè)融資活動外部化的對策建議。
開展房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動分離，面臨的現(xiàn)實問題較多，首先需要設立專業(yè)的房地產(chǎn)融資中介機構，其次需要轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展模式，再次需要我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，以及相關法律法規(guī)體系的建立和完善。
1. 建立專業(yè)規(guī)范的房地產(chǎn)融資中介機構。
實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化，迫切需要建立專業(yè)規(guī)范的房地產(chǎn)融資中介機構，該機構要對房地產(chǎn)市場和資本市場有深度了解，不但具有房地產(chǎn)項目的判斷力和實際操作能力，還能夠有效連接資本市場和房地產(chǎn)市場，滿足開發(fā)商融資需要和各種投資收益組合要求，防范金融風險。目前，在歐美比較發(fā)達的市場體系中，專業(yè)房地產(chǎn)金融中介機構已有幾十年的歷史，著名的國際地產(chǎn)顧問行如世邦魏理仕、第一太平戴維斯、高力國際和仲量聯(lián)行，這些國際顧問行的規(guī)模都很龐大，提供的金融中介業(yè)務包括投資物業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)上市及收購合并顧問、房地產(chǎn)投資信托基金顧問等。國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)金融中介出現(xiàn)于上世紀 90 年代，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，比較有實力的公司有偉業(yè)顧問、世聯(lián)地產(chǎn)、基強聯(lián)行等。盡管相比于國際顧問行，我國本土房地產(chǎn)金融中介機構數(shù)量較少、規(guī)模較小、人才和管理機制均有待完善，但我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，構建和發(fā)展專業(yè)金融中介機構的條件已經(jīng)成熟。從人才儲備上來看，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至 2011 年底，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到了 226 萬人，全國已經(jīng)有一大批通過房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師的專業(yè)人員，還有部分通過了國際房地產(chǎn)相關從業(yè)資格的認證，例如英國皇家測量師學會認證、美國注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師認證等；許多高校都設立了房地產(chǎn)相關專業(yè)，源源不斷地輸出接受過系統(tǒng)理論教育的人才。在運作模式和工作制度上，通過國際經(jīng)驗的本土化，已經(jīng)形成一套較成熟的運作和管理體系，能夠滿足提供高質(zhì)量金融中介服務的要求[6]。
2. 轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展模式。
前面提到，目前國際上具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩種：一種是以市場化資本運作為主、注重專業(yè)化細分和協(xié)作的“美國模式”；另一種是從融資、買地、建造、到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”。不同的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展模式對應著不同的房地產(chǎn)融資模式。從發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，行業(yè)細分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢[7]。美國房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化程度非常高，不僅在大的業(yè)務環(huán)節(jié)上分為專門的房地產(chǎn)投資公司、建筑施工公司、銷售代理公司以及物業(yè)管理公司等，而且在各個環(huán)節(jié)內(nèi)部也存在著日益細分化趨勢，如圍繞投資環(huán)節(jié)的前期顧問公司、咨詢策劃公司；圍繞開發(fā)建設的規(guī)劃設計公司、建筑設計公司、園林設計公司等。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應未來發(fā)展需要，積極探索和借鑒美國模式，一方面可以有效分散企業(yè)和市場風險，另一方面有利于穩(wěn)定房市，促進房市健康發(fā)展�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試開展房地產(chǎn)開發(fā)項目融資，在分散風險、分享收益的原則下，其實質(zhì)是實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運作開發(fā)模式。
3. 加強我國房地產(chǎn)金融市場的培育和發(fā)展。
融資模式的選擇，通常要與所處的金融市場環(huán)境相匹配。首先，房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金借貸、融通、有價證券發(fā)行和交易以及投保人購買保單的場所。從功能和業(yè)務范圍上講，健全的房地產(chǎn)金融市場應包括房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場和房地產(chǎn)保險市場等。目前，我國房地產(chǎn)信貸市場欠發(fā)達，資本市場市場化程度不夠高，缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)融資機構，這方面亟待完善。其次，加大房地產(chǎn)融資產(chǎn)品的創(chuàng)新和運用。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)多元化的趨勢，但相比之下，企業(yè)融資難、多度依賴銀行貸款的局面沒有得到根本改變。國外一些成熟的融資工具，在我國還沒有運用和立法。因此，還急需這方面的研究和創(chuàng)新，特別是在應用方面，還需加快推進。同時，多種融資渠道的組合問題，需要認真加以研究。再次，需要培養(yǎng)專業(yè)化的房地產(chǎn)融資人才。房地產(chǎn)融資市場的成功運作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握金融業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，僅僅是在近二十年獲得了快速發(fā)展，由于發(fā)展歷史短，無論是金融人才還是房地產(chǎn)業(yè)人才短缺現(xiàn)象明顯，特別是既懂金融又懂房地產(chǎn)的人才更是缺少，很難適應大規(guī)模房地產(chǎn)融資的需要，所以，開展房地產(chǎn)融資外部化迫切需要更多相關專業(yè)人才的培養(yǎng)。
4. 建立和完善房地產(chǎn)相關法律法規(guī)體系。
良好的政策法律環(huán)境是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動外部化的前提。目前，相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系。相對房地產(chǎn)市場發(fā)展而言，房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設是滯后的，除 《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，因此房地產(chǎn)金融業(yè)務的規(guī)范有待制訂。一是要加強對房地產(chǎn)融資中介機構的的監(jiān)管。專業(yè)房地產(chǎn)融資中介機構在我國是一個新興事物，缺乏法律政策或自律性組織的約束，必將導致房地產(chǎn)融資中介機構在發(fā)展過程中出現(xiàn)諸多問題，為了預防和緩解問題的出現(xiàn)，監(jiān)管當局需要設立一套法律政策監(jiān)管體系。二是要加強對房地產(chǎn)金融從業(yè)人員管理。從業(yè)人員必須有相關職業(yè)資格，保證從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對從業(yè)資格可以結合房地產(chǎn)估價師、土地估價師、注冊會計師等已有資格作出相關規(guī)定，也可以設置專業(yè)的房地產(chǎn)金融師資格認證。三是建立要一個利于公平競爭的環(huán)境，鼓勵房地產(chǎn)融資中介機構誠信守則。如建立房地產(chǎn)融資中介信用檔案，實行信用評級、企業(yè)動態(tài)考核和定時信息披露制度等。
六、結論。
通過以上分析，我們認為：第一，企業(yè)是資金需求的主體，但不等于是融資的主體。兩者是有區(qū)別的：企業(yè)作為資金需求的主體，是由企業(yè)的性質(zhì)決定的；而作為融資的主體，則是有階段性的。當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，企業(yè)融資主體的地位就要淡化或從企業(yè)中退出。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動一直以來是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的重要職能和經(jīng)濟活動。這與房地產(chǎn)企業(yè)的成長過程、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及我國房地產(chǎn)金融市場的不發(fā)達有直接關系。第三，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的內(nèi)部化在實踐中產(chǎn)生諸多問題，影響房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。第四，將房地產(chǎn)企業(yè)的投融資活動分離，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的外部化，即由專業(yè)的團隊和機構為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資活動，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融市場的完善。第五，房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動分離，實現(xiàn)融資活動外部化是個復雜的過程，需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)在實踐中共同努力，也需要我們在思想認識上有個轉(zhuǎn)變。
