淺談物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀與處理方法
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一、物業(yè)管理公司會計核算概述
物業(yè)管理，通常是指物業(yè)公司受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用者的委托，運用現(xiàn)代化的管理手段為其在不動產(chǎn)及居住環(huán)境方面提供看管、修繕、代收費用、提供便民設(shè)施等服務(wù)管理活動。物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理制度，通過定期收取業(yè)主物業(yè)管理費的方式取得營運資金。會計核算是物業(yè)管理公司內(nèi)部管理的重要組成部分。物業(yè)公司的會計核算工作是指公司財務(wù)人員以貨幣形式全面反映和監(jiān)督公司的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動，定期制定財務(wù)報表并提供給財務(wù)信息使用者的管理活動。財務(wù)管理工作是物業(yè)管理公司正常運作的重要保證，對資金運作也能起到關(guān)鍵的控制作用。公司在管理中追求資金成本的最小化，以資本的籌集為管理重點。但面對日趨激烈的市場競爭環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)加強內(nèi)部控制，加強對資金籌集的管理工作，強化自身對會計核算的管理。
二、物業(yè)管理公司會計核算的特點
物業(yè)管理公司是隨我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸興起的一個新興行業(yè)。其在會計核算方面擁有自身的特點。主要體現(xiàn)在以下幾方面：
�。ㄒ唬┖怂銉�(nèi)容較為簡單。因為物業(yè)管理不涉及產(chǎn)品的生產(chǎn)或者銷售，因此，對物業(yè)公司而言，主要經(jīng)營活動便是向業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)勞務(wù)（或者服務(wù)），以此方式獲取營運資金。物業(yè)管理公司的資金運作方式和會計核算內(nèi)容都相對較為簡單。
�。ǘ┍O(jiān)督群體較為龐大。物業(yè)管理公司在運營過程中需要不斷與眾多業(yè)主打交道，并且其收入主要來源于業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費。由于物業(yè)管理公司的這一特殊性質(zhì)，使其資金運轉(zhuǎn)都受到業(yè)主的廣泛監(jiān)督。此外，物業(yè)管理公司在運營過程中，還會受到來自于政府相關(guān)部門的監(jiān)督。因此可以說，物業(yè)管理公司的監(jiān)督群體較為龐大。
（三）公司管理層和業(yè)主皆為財務(wù)信息使用者。物業(yè)管理公司的財務(wù)信息不僅要提供給公司管理層，以供其決策。同時，物業(yè)管理公司還要向業(yè)主提供，以幫助其了解物業(yè)管理費的使用情況。因此可以說，物業(yè)管理公司的財務(wù)信息的使用者不僅有公司的管理層，還包括廣大業(yè)主。
三、物業(yè)管理公司會計核算的現(xiàn)狀分析
無論何種企業(yè)類型，最終目標(biāo)都是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。通俗說法便是獲得最大化的利潤。物業(yè)管理公司也不例外。隨著近年來我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理公司也日趨向規(guī)�；�、規(guī)范化發(fā)展。越來越多的物業(yè)公司開始重視自身的發(fā)展和管理理念，不斷著手完善自身的服務(wù)職能，強調(diào)提升公司的財務(wù)核算管理水平。但是，由于物業(yè)管理公司在我國的發(fā)展時間較短，會計核算方面還存在諸多不完善之處。
�。ㄒ唬⿻嫽A(chǔ)管理不規(guī)范。
目前，我國很多物業(yè)管理公司在會計基礎(chǔ)管理方面尚不規(guī)范，存在諸多漏洞。比如：原始會計憑證審核不嚴(yán)，原始資料保存不規(guī)范，憑證摘要記錄不清晰或與明細賬內(nèi)容不一致；白條抵庫現(xiàn)象嚴(yán)重，公司領(lǐng)導(dǎo)隨意挪用資金現(xiàn)象時有發(fā)生；有的經(jīng)濟業(yè)務(wù)缺少必要的合同或者協(xié)議，資金支付情況缺少必要的跟蹤記錄；會計科目規(guī)范不嚴(yán)，資本性支出和費用性支出混淆使用；缺少必要的資產(chǎn)盤點清查制度，或者空有制度卻很少執(zhí)行。這些現(xiàn)象都充分體現(xiàn)出物業(yè)公司財務(wù)基礎(chǔ)工作薄弱，會計核算不規(guī)范，財務(wù)提供的會計信息必然不準(zhǔn)確，使信息使用者很難做出正確的判斷。
�。ǘ⿻嫼怂阌布h(huán)境不理想。
物業(yè)管理公司的會計核算工作若要達到較為理想的狀態(tài)，首先其會計核算硬件環(huán)境必須過關(guān)。但是，論文格式由于目前我國的物業(yè)管理公司存在時間尚短，財務(wù)管理環(huán)境都異常簡樸。在如今大部分企業(yè)都實現(xiàn)會計電算化的大環(huán)境下，甚至有些物業(yè)管理公司還停留在“算盤加計算器”的階段。此外，很多物業(yè)管理公司由于發(fā)展不規(guī)范，常常只具有一至兩名會計人員。而且在會計核算方面，依舊局限于手工登賬和人工對賬，不僅耗費掉了會計人員大量的時間和精力，而且還導(dǎo)致會計科目在設(shè)計上難以細化，很多會計人員在面對大量的手工登帳工作之余，已沒有更多的精力再對二級科目進行細分。同時，很多諸如制定財務(wù)預(yù)算計劃、計算項目盈利空間等精細作業(yè)也根本無閑開展，這在一定程度上限制了物業(yè)管理公司的財務(wù)發(fā)展。
�。ㄈ┴攧�(wù)管理存在認識誤區(qū)。
當(dāng)前，我國很多物業(yè)管理公司的管理者及相關(guān)人員對財務(wù)管理存在認識誤區(qū)。沒有將對財務(wù)管理的認識上升為公司戰(zhàn)略的高度，并未認識到財務(wù)管理是一個自上而下、需要大家共同參與和配合的系統(tǒng)過程。也并未意識到只有先行實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)，公司目標(biāo)才能最終獲得實現(xiàn)。其實，財務(wù)作為公司經(jīng)營運作的一個核心部門，需要與其他部門相互配合、通力合作，每一個業(yè)務(wù)單元的完成都是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有力推手。因此，財務(wù)管理是一個涉及公司上下的系統(tǒng)過程。
四、物業(yè)管理公司會計核算的內(nèi)容與處理方法
�。ㄒ唬⿻嫼怂銉�(nèi)容之一：業(yè)主的公共水電費。
公共水電費是物業(yè)管理公司的會計核算內(nèi)容之一。物業(yè)管理公司對此有兩種核算方法。一種是將公共水電費直接計入物業(yè)管理成本；另一種是將其暫時作為代收代付款，并抵扣小區(qū)業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的物業(yè)管理費。這兩種會計核算方式中，筆者更傾向于第二種。因為水電并非由物業(yè)公司提供而是由供水供電部門提供，并于提供時已向消費者收取了相關(guān)稅費。單純從該意義出發(fā)，公共水電費由物業(yè)公司作為代收代付款更為合適。[LunWenData.Com]
�。ǘ⿻嫼怂銉�(nèi)容之二：物業(yè)管理公司的成本費用。
目前，我國物業(yè)管理公司采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本費用，并將其具體分為按營業(yè)成本與期間費用分開核算。其中，期間費用包括財務(wù)費用、管理費用等，具體核算與一般企業(yè)無異。營業(yè)成本是指物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供管理和服務(wù)過程中（即物管活動）所發(fā)生的各種成本開支。物管活動是物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)。營業(yè)成本通常分設(shè)“直接材料”、“直接人工”、“間接費用”三個會計科目。物業(yè)管理公司在日常成本核算時，應(yīng)盡量劃小核算單元，以將人員責(zé)任與成本支出相掛鉤，實行成本費用責(zé)任制。除物管活動之外的其他“附屬類”業(yè)務(wù)所發(fā)生的成本支出作為“其他業(yè)務(wù)支出”參照現(xiàn)行財務(wù)制度進行會計核算。
�。ㄈ⿻嫼怂銉�(nèi)容之三：物業(yè)管理費。
目前，我國物業(yè)管理公司在核算物業(yè)管理費時，所采用的會計原則類似于“收付實現(xiàn)制”但又不是通常意義上的收付實現(xiàn)制。只是在實際收到業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費時方才確認收入；倘若是在當(dāng)期收到了以后時期的物業(yè)管理費，則暫時不確認為收入，而是將其作為預(yù)收款進行掛賬。根據(jù)我國《企業(yè)會計制度》，關(guān)于勞務(wù)收入通常有三條確認原則。首先，收入能夠被可靠計量；其次，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；第三，勞務(wù)的完工百分比能夠被合理確定。只有三個條件同時滿足，物業(yè)管理公司方能將物業(yè)管理費確認為收入，并無需考慮是否已實際收到款項。
（四）會計核算內(nèi)容之四：維修基金。
根據(jù)我國物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，為了有效保障物業(yè)公共設(shè)施等的維修養(yǎng)護，業(yè)主需按時向物業(yè)管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權(quán)的角度出發(fā)，維修基金屬業(yè)主所有。當(dāng)前，根據(jù)相關(guān)政策，物業(yè)管理公司應(yīng)將維修基金作為“代管基金”.我國物業(yè)管理公司對維修基金的會計核算主要選擇在實際收取時，作為“長期應(yīng)付款”進行掛賬；當(dāng)實際發(fā)生維修費用時，再予以沖減。關(guān)于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無明確規(guī)定。物業(yè)管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認為，物業(yè)管理公司所收取的維修基金不需要納營業(yè)稅。因為這部分費用主要用于公共設(shè)施等的修繕與管理，在所有權(quán)方面歸業(yè)主所有，物業(yè)管理公司僅是對其進行“代管”.因此，筆者認為維修基金不需繳納營業(yè)稅。
五、小結(jié)
為了完善我國房地產(chǎn)市場的配套機制，以及滿足人們越來越豐富的生活需求，物業(yè)管理公司應(yīng)運而生。物業(yè)公司以收取物業(yè)管理費、提供物業(yè)管理服務(wù)為運營模式，充分體現(xiàn)了“取之于民，用之于民”創(chuàng)辦宗旨。但是，由于物業(yè)管理公司在我國的發(fā)展時間較短，在財務(wù)管理方面暴露出諸多不足，比如管理機構(gòu)不完善、管理過程不規(guī)范等管理弊端。對此，我們應(yīng)在物業(yè)財務(wù)管理這片新領(lǐng)域不上斷探索，開拓創(chuàng)新，根據(jù)自身發(fā)展的特點不斷提升財務(wù)管理水平，努力適應(yīng)新時代市場發(fā)展的新形勢。[論文網(wǎng)]
