淺談房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及防范
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摘 要: 本文從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程劃分為獲取土地、開發(fā)建設(shè)及租賃銷售三階段進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析，結(jié)合房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提出了風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，以規(guī)避、化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期收益。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn); 風(fēng)險(xiǎn)防范。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)所需資金額巨大、投資周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差且需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)等特性，決定了房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，采取有效措施防范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。
1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，從選址買地到建造到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系時(shí)，將這一過(guò)程劃分為獲得土地、開發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個(gè)階段。
1. 1 獲取土地階段。
在獲取土地階段，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策造成土地使用權(quán)費(fèi)用的不確定，是獲取土地階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。
1. 2 開發(fā)建設(shè)階段。
1. 2. 1 前期工程。
前期工程主要包括勘察、設(shè)計(jì)、臨時(shí)設(shè)施、“七通一平”
等。政府有關(guān)稅費(fèi)政策、住房政策的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變，引起開發(fā)成本、投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化，同時(shí)原有土地的配套設(shè)施情況也決定前期工程費(fèi)用水平。若土地的地質(zhì)較好，則挖填土石方的工程費(fèi)用相對(duì)較低; 若地形平坦，則測(cè)量及勘察工作相對(duì)客易，有關(guān)費(fèi)用也較低。
1. 2. 2 建筑安裝工程。
建筑安裝工程主要包括土建工程和安裝工程。在建筑安裝工程費(fèi)用一方面取決于建筑安裝工人的工作效率與技術(shù)水平，另一方面取決于建筑安裝材料價(jià)格的高低。市場(chǎng)運(yùn)行中各種不確定因素很多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都引起建安價(jià)格波動(dòng)、影響建安成本，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資計(jì)劃造成影響。
1. 2. 3 配套工程。
配套工程主要指區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共配套設(shè)施、公共設(shè)施等，包括小區(qū)內(nèi)室外管網(wǎng)、道路工程、景觀綠化工程及配套設(shè)施工程等。配套工程費(fèi)用受市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理水平等因素制約。
1. 3 租賃及銷售階段。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售和租賃，以回收投資并獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。由于房屋建造周期較長(zhǎng)，在若干年的建造期內(nèi)，由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步及影響市場(chǎng)的各種因素變化，如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、利率水平、通貨膨脹情況，以及其他影響市場(chǎng)需求因素的變化，會(huì)帶來(lái)投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)偏離預(yù)期目標(biāo)，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析后，在可控制的范圍內(nèi)選擇適當(dāng)防范措施，避免或減少可控風(fēng)險(xiǎn)因素。在充分了解各種防范措施優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失和各種防范措施效果、費(fèi)用進(jìn)行比較、分析、確定，力爭(zhēng)以最少的費(fèi)用取得良好的安全效果。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要有以下幾種:
2. 1 回避風(fēng)險(xiǎn)。
回避風(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，盡量回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
2. 1. 1 市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)信息資料，并加以分析和綜合。此外進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。
2. 1. 2 加強(qiáng)內(nèi)部管理，縮短開發(fā)周期。提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控和成本管理，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短開發(fā)建設(shè)周期以減輕風(fēng)險(xiǎn)。
2. 1. 3 合理定價(jià)和銷售代理。密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為防范房地產(chǎn)企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2. 1. 4 預(yù)售預(yù)租回避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房售價(jià)、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)租預(yù)售以回避風(fēng)險(xiǎn)。
2. 1. 5 謹(jǐn)慎選擇客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，把房屋只出租給保護(hù)較好的用房單位或個(gè)人，或者只把房屋出售給有支付能力、有信譽(yù)的用房單位或個(gè)人可以回避風(fēng)險(xiǎn);2. 1. 6 避開風(fēng)險(xiǎn)源地。預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣雖然失去了部分市場(chǎng)，但有利于回避風(fēng)險(xiǎn)，保證公司資產(chǎn)的良性循環(huán)。
2. 2 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人的風(fēng)險(xiǎn)管理方式。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)包括非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種方式。
2. 2. 1 非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是通過(guò)非保險(xiǎn)的方式將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人或者與別人共同承擔(dān)。如在投資建房風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，與其它單位合作或合資經(jīng)營(yíng)等。也可通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量，如利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小; 建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小; 工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低; 通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，將增收的間接稅通過(guò)提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。
2. 2. 2 保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種常見方式。保險(xiǎn)雖然要支付保險(xiǎn)費(fèi)用，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法，也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。
2. 3 分散風(fēng)險(xiǎn)。
2. 3. 1 投資區(qū)域和投資種類分散。根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來(lái)彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
2. 3. 2 投資時(shí)間分散。確定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資時(shí)間間隙，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，以避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、人均收入從周期谷底開始回升、貸款利率從高峰開始下降等，預(yù)示著房地產(chǎn)將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)為房地產(chǎn)投資的有利時(shí)期。
2. 3. 3 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分散。實(shí)行開發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
2. 3. 3 經(jīng)營(yíng)方式分散。拓寬經(jīng)營(yíng)思路，采取商品房出售、出租、典當(dāng)、抵押等多種經(jīng)營(yíng)方式并存，來(lái)降低商品房銷售風(fēng)險(xiǎn)。
2. 4 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策，它是以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償準(zhǔn)備。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)在客觀上有承受較大風(fēng)險(xiǎn)的能力，可以對(duì)避免風(fēng)險(xiǎn)損失投入更多的人力和財(cái)力。他們往往主動(dòng)地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，以期獲得良好的市場(chǎng)機(jī)遇，但這種承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不是消極的，而是建立在做了充分的內(nèi)外部環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上、掌握了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其發(fā)展趨勢(shì)，并運(yùn)用它們的智慧和戰(zhàn)略眼光及時(shí)采取措施，確保風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)． 既避免了風(fēng)險(xiǎn)又獲得了發(fā)展。
2. 5 自保風(fēng)險(xiǎn)。
自保風(fēng)險(xiǎn)不同于上述的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其特點(diǎn)在于企業(yè)將相似的風(fēng)險(xiǎn)匯集在一起，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，自行擬定完成自保風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。它的補(bǔ)償基金是根據(jù)預(yù)測(cè)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算出來(lái)并進(jìn)行定期分?jǐn)�。�?duì)特定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自保，可在保證風(fēng)險(xiǎn)造成損失發(fā)生時(shí)不至于企業(yè)束手無(wú)策、引起企業(yè)巨大的震動(dòng)，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。
對(duì)一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)不多，損失數(shù)額不大的風(fēng)險(xiǎn)，可采用自保方式進(jìn)行預(yù)防與控制; 對(duì)一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)多，損失數(shù)額大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式，特別常用保險(xiǎn)方式進(jìn)行管理; 對(duì)企業(yè)絕對(duì)無(wú)法控制，保險(xiǎn)公司又不受理的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，可采用避免風(fēng)險(xiǎn)的方式。選擇風(fēng)險(xiǎn)管理方式的標(biāo)準(zhǔn)是: 企業(yè)要求達(dá)到的風(fēng)險(xiǎn)管理效果應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)管理方式的有效性及管理費(fèi)用相協(xié)調(diào)。
3 結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程伴隨著風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時(shí)間，對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，主動(dòng)地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，積極地管理風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)減少風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和風(fēng)險(xiǎn)損失的目標(biāo)。
參 考 文 獻(xiàn)。
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