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【 建材網(wǎng) 】時至年中，隨著各大房企財報悉數(shù)出爐，“打榜”昭告天下的時刻又來了。

想起中南置地董事長陳凱說過的一席話：“100家1千億，等于10萬億， 其他 房企都不用繼續(xù)做了，說明肯定不可能。所以雖然很多中型房企都在提出沖千億規(guī)模的目標，但實質(zhì)終究能突破千億的卻不會太多，否則整個行業(yè)10萬億 量級就爆了！”

言下之意，房企的 銷 售額……榜單，自然也是有些“貓膩”的，比如，我們可能會發(fā)現(xiàn)同一家房企在不同排行榜中地位懸殊。剛剛豪居50強的一家房企，換個榜單可能已經(jīng)掉到了100后；有的房企銷售額多年來原地踏步，土地市場也沒什么活躍度，卻能穩(wěn)穩(wěn)地坐享TOP50位置，實難理解。

01、榜單藏“貓膩”，座次有“玄機”

我們來看看易居克而瑞研究中心近兩年發(fā)布的產(chǎn)品力排行榜。

圖源：克而瑞地產(chǎn)研究中心

比如，一向以“高負債”、“高周轉(zhuǎn)”、“高事故”著稱，同時也是高營收、高盈利、高福利代表的“宇宙第 一房企”碧桂園，2018年尚不在榜單中，2019年竟然一躍到了19名，同樣的還有雅居樂地產(chǎn)，2019年也實現(xiàn)了零的突破。

再如，去年一年風波不斷，質(zhì)押股權、拋售資產(chǎn)、引進投資者……瘋狂自救，且剛剛被穆迪將所有評級展望由穩(wěn)定調(diào)整至負面的泰禾集團，2019年不退反進，排名從2018年的第九位上升至第八位。

詭異的還有龍湖集團，2019年凈利潤漲了，負面新聞鮮見，突然就從第 一位掉到了第七位。

估計很多人都好奇這個排名是怎么來的？

對此，克而瑞研究中心給的解釋是：從“產(chǎn)品接受度”、“產(chǎn)品系成熟度”、“產(chǎn)品美譽度”以及“獲獎與認證”這四個一級指標入手，通過構建測評模型、并結合公開推選、專家評審、網(wǎng)上投票等途徑，以更客觀、真實的反映各標桿房企的產(chǎn)品能力。

仔細看看這幾個指標，正是“玄機”所在�！敖邮芏取�、“成熟度”、“美譽度”，大都屬于認知范疇，本身就具有較大操作空間，特別有利于一些盈利能力欠缺的小企業(yè)參與進來，“獲獎與認證”就更不用說了，現(xiàn)在那家房企沒個百十來個獎章。

如果說軟性指標“不靠譜”，那硬性指標呢？因數(shù)據(jù)打架而出現(xiàn)排名錯位的情況也不少見，特別是一些中小型房企，簡直就像打撲克牌。

億翰智庫公布的《2019年中國典型房企銷售金額TOP200》榜單中，碧桂園以全年銷售金額7715億元拔得頭籌，萬科地產(chǎn)緊隨其后，全年銷售額6312億元，中國恒大全年銷售額在6205.4億元，位列第三。而在克而瑞《2019年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單中，三甲座次沒變，但銷售金額為7715.3億元、6312.1億元和6080億元。

龍光集團的情形就更明顯了，克而瑞榜單中銷售金額為992億元，排名第35，到了億翰智庫這就變成了1155.6億元，排名第30；新力地產(chǎn)則從987.3億元變成了1154.3億元，排名由第36位提升到第31位。

難道是統(tǒng)計口徑不一樣？并不是。公開資料顯示，兩家機構的統(tǒng)計口徑都為全口徑銷售金額。據(jù)業(yè)內(nèi)知情況人士介紹，差異的原因有兩種可能，一方面是房企給到機構的數(shù)據(jù)不一樣，或存在注水；另一方面可能與房企是不是與該機構有咨詢合作有關系，也就是我們常說的花錢“買榜”。

02、花錢“買榜”，數(shù)據(jù)膨脹

今年年初，在龍湖年會上，有員工擔心龍湖在行業(yè)十強的懸崖邊徘徊，很可能掉出十強，吳亞軍霸氣回應道：“我完全不關心規(guī)模排名，我不想花錢去買排名�！�

朗詩集團董事長田明曾經(jīng)在中城聯(lián)盟活動上炮轟一些企業(yè)，“為了實現(xiàn)年度銷售規(guī)模，能夠上排行榜，讓自己的總包單位、銷售代理公司、合作單位等幫自己假簽約。這些簽約過年以后，再拿回到自己的公司來銷售，甚至有些人為了在排行榜當中提高名次，還會花錢提高自己的排位。”

吳亞軍的回應和田明的炮轟其實都放映了當下房企“買榜”的現(xiàn)實。

長久以來，排行榜是驗證一家房企“實力”和“地位”的直觀、便捷的方式，于是“美化”數(shù)據(jù)便成為行業(yè)公開的“內(nèi)幕”，方法也是紛繁多樣。

常見的做法就是讓員工或合作方購房，實現(xiàn)業(yè)績沖刺，次年公司再進行回購；或者允諾幾個月之內(nèi)可以免費更名，員工購買算一次銷售額，更名賣給客戶再算一次銷售額；還有甚者遇到一些客戶退房的，退房以后再銷售，也可以再計算一次銷售額。

去年，網(wǎng)上盛傳融創(chuàng)天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，堅決進行資源“換倉”，以及綠地湖南事業(yè)部強制員工買房大致就是上述第二種擴大銷售規(guī)模的方法。

另外，采用不同統(tǒng)計口徑也會讓排名提升。全口徑下，因為將合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，銷售數(shù)據(jù)自然膨脹，實際上考慮股權占比的權益口徑的銷售額才是房企真正的銷售。比如正榮地產(chǎn)，自2018年起位列千億軍團，2019年合約銷售額1307.08億元，其中屬于控股股東的權益占比尚不足60%，所謂千億“水分”又有多大？

更直接點，不需要強制也不需要動員，就是花錢“買榜”。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)報道，房企通常會與第三方榜單發(fā)布機構進行合作，合作費用關聯(lián)到排名的高低，從幾十萬到百萬不等。曾有房企集團品牌的負責人向媒體透露：“中小型房企更看重榜單的排名，是否能進前100名，是否能進前50名，合作費用都是百萬起步�！�

可夜路走多了，總會遇見鬼的。

2019年1月初，某機構發(fā)布“2018中國百強房企銷售增速排行榜”中，浙系房企佳源集團以1005.43%的銷售增速，成為排行榜的冠軍。

該榜單顯示，佳源集團2017年的銷售額為79.2億，2018年的銷售額為875.5億元，銷售額漲幅10倍有余。

事實上，佳源集團近幾年一直資金鏈緊張，近三年及2019年一季度的資產(chǎn)負債率分別為77.92%、78.77%、78.01%和79.66%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-23.2億元、33.25億元、11.61億元和-6.80億元，去年通過出售股權，發(fā)行優(yōu)先票 據(jù)，將短債轉(zhuǎn)成長債的方式來改善財務狀況。

結合行業(yè)現(xiàn)狀以及佳源集團的實際情況，這個超出尋常的數(shù)字讓不少業(yè)內(nèi)人士表示懷疑，紛紛質(zhì)疑佳源集團在榜單中造假，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾公開撰文稱：“一家年銷售900億元的房企，在江浙地區(qū)之外卻默默無聞，到底真實賣了多少?”

佳源集團相關負責人回應稱：“發(fā)生同比增幅超1000%的錯誤，主要原因在于該機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統(tǒng)計主體，誤將佳源國際2017年的相關數(shù)據(jù)當做佳源集團的銷售數(shù)據(jù)�！�

這個“瓜”著實有點大，資本市場甚難招架。2019年1月17日，旗下上市公司佳源國際控股（HK2768）遭遇資本市場清倉式拋售，股價80%，單日市值增發(fā)近300億。

由此，佳源國際“一跌成名”，而這樣的例子在資本市場并不鮮見。

不過，盡管“前車之鑒”良多，但“買榜”對房企依然是剛需存在，且越來越盛。究其原因，在融資趨緊的背景下，排行榜上的數(shù)據(jù)對房企至關重要。

03、融資趨緊，“買榜”盛行

拋開那些令人眼花繚亂的名目，排行榜本質(zhì)就是一種營銷手段，對房企來說好處多多。

首先，它以直接、簡單的方法將企業(yè)的綜合實力展示出來，提升了企業(yè)的曝光度和知名度，有利于購房者快速形成決策，助推企業(yè)銷售額。還能裝點 門 面，在年報或網(wǎng)站中列出各項指標排名“30強”、“50強”等，頓時顯得實力超群，“高大上”不少。

圖源：泰禾集團官網(wǎng)

其次，也是更重要的，由于目前地產(chǎn)行業(yè)沒有官方機構的統(tǒng)一排行數(shù)據(jù)，金融機構放款做盡調(diào)，只能以市場上這些榜單為參考；資本市場害怕踩雷，也會關注這些榜單。鑒于此，房企要想解決現(xiàn)金流上的饑渴，諸如發(fā)行債券、票 據(jù)、企業(yè)信用評級、信托融資、政府土地出讓等，主流榜單排名就成了競爭力。

比如，我們經(jīng)常在信托融資中聽到的，“只做TOP30”、“只和前多少名合作”……指的就是排行榜中的排名，金融機構據(jù)此劃定自己的“紅黑榜”，也有金融機構會對不同排名的房企，進行差異化的融資條件設定。也就是說，榜單排名不僅決定了房企能不能融到錢，還決定了房企能以多少利率融到錢，以及融資規(guī)模。

自2018年起，伴隨著房企進入“白銀時代”，疊加“房住不炒”理念持續(xù)深入，監(jiān)管層對房企融資不斷收緊，房企融資難度越來越大，尤其是處于末端的中小房企，面臨嚴峻的生存環(huán)境。

2020年不僅開年就受到疫情影響，還是房企的償債高峰年。按照華泰證券的統(tǒng)計，20202022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入密集償債期，將連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。

同時，房企海外債到期規(guī)模持續(xù)走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，房企海外債到期規(guī)模分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。

沉重的負債壓力下，可以預見，房企的“買榜”之風還將持續(xù)盛行。

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