負債780億！解密紅星美凱龍的地產(chǎn)版圖
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1997年，紅星美凱龍董事長車建興帶著女兒偶然一次吃肯德基的經(jīng)歷，引發(fā)了建造家居商場連鎖經(jīng)營模式的靈感。
2015年6月，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（美凱龍家居）在香港掛牌上市，2018年1月，美凱龍家居在上交所上市。建設(shè)家居商場，大量的商鋪和土地儲備是基本的支撐，將家居業(yè)務(wù)衍生到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為紅星美凱龍一次順理成章的業(yè)務(wù)跨界。
在香港、上交所上市的美凱龍家居僅負責(zé)美凱龍旗下的家居建材商場業(yè)務(wù)。美凱龍家居的控股股東為美凱龍控股集團，這才是車建興旗下的旗艦公司。而在美凱龍控股集團旗下，zui大的業(yè)務(wù)板塊并非美凱龍家居，而是由紅星企發(fā)（全稱“重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司”）負責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)及住宅開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)管理業(yè)務(wù)。
目前，紅星企發(fā)與其子公司紅星企管（上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理有限公司）和孫公司上海紅星地產(chǎn)（上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司）為核心，構(gòu)筑了紅星系房地產(chǎn)帝國的核心版圖。
相比家居業(yè)務(wù)，紅星地產(chǎn)的熟知度并不高，事實上，自2009年左右起，紅星系就開始進軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，依托經(jīng)營家居門店和自建家居商場的資源優(yōu)勢，在家居商場附近一并獲得部分其他商住用地，營收和城市布局正在逐年上漲。2016年-2018年，紅星地產(chǎn)簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。紅星地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前已經(jīng)落子國內(nèi)50多個城市。
盡管紅星地產(chǎn)營收和銷售額不斷增長背后，紅星美凱龍控股集團負債千億，不斷向地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血以供持續(xù)發(fā)展。另一方面，在當前房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的環(huán)境下，紅星地產(chǎn)有較多土地儲備位于三線及以下城市，開發(fā)周期長，如何化解庫存壓力是擺在面前的現(xiàn)實問題。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展依靠集團輸血
公開資料顯示，紅星企發(fā)成立于2011年，主營業(yè)務(wù)為商業(yè)綜合體投資開發(fā)運營、商業(yè)資產(chǎn)受托管理及房地產(chǎn)開發(fā)，實際控制人為紅星美凱龍控股集團。
2018年，紅星企發(fā)期末總資產(chǎn)為857.18億元，總負債超過781億，資產(chǎn)負債率高達91.19%。
有了紅星控股集團的持續(xù)資金扶持以及家具連鎖商場模式的資源優(yōu)勢，紅星系地產(chǎn)市場布局正逐步擴大，目前已落地國內(nèi)50多個城市。2016年-2018年，紅星地產(chǎn)板塊簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。
2018年紅星企發(fā)的營收95.11億元，相比于2017年的86.13億元，同比增長10.4%，但是，凈利潤只有1.57億元，相比于2017年的3.4億元，同比下降53.8%。
2018年，紅星企發(fā)從紅星美凱龍控股集團獲得的借款及往來款為112億元，占集團年末其他應(yīng)收賬款總額的57.79%。
數(shù)據(jù)表明，紅星房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展依賴于紅星美凱龍控股集團的資金支持。2018年，紅星美凱龍控股集團的其他應(yīng)收款為167.5億元，主要是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)合營及聯(lián)營企業(yè)的借款及往來款，以及預(yù)付的定金及保證金等構(gòu)成。在其他應(yīng)收款前五名名單中，均為地產(chǎn)開發(fā)公司，累計借款及往來款金額為45.58億元，占總額的26.92%。
值得注意的是，上述前五名名單中，有四家為紅星美凱龍的關(guān)聯(lián)公司，分別為保山紅星城鄉(xiāng)投置業(yè)有限公司、太原星光寰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐州茂星置業(yè)有限公司、太原雙明凱龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這4家累計借款及往來款金額為40億元。
同時，紅星系地產(chǎn)開發(fā)成本在總公司的開發(fā)成本中占據(jù)較大份額。2018年末，紅星美凱龍集團存貨總額為484.06億元，主要包括開發(fā)成本與開發(fā)產(chǎn)品等，同比增長95.68%，主要是商業(yè)地產(chǎn)、住宅銷售板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，使得開發(fā)成本增加較多所致，其中開發(fā)成本為428.06億元，同比增加230.58億元。
財經(jīng)評論員嚴躍進則認為，從地產(chǎn)行業(yè)來看，紅星地產(chǎn)并不是一家全國性房企，“現(xiàn)在來看，相對比較穩(wěn)健，但沒有太大成長性，如果后續(xù)與家具業(yè)務(wù)結(jié)合，對（紅星地產(chǎn)）接一些精裝修業(yè)務(wù)、招投標拿地是有機會的”，嚴躍進說。。
母公司負債千億
2018年，紅星的負債持續(xù)攀升，其中以流動負債為主。截至2019年上半年，紅星美凱龍控股總負債1662.87億元，較2018年末的1479.7億，增長12.38%。
數(shù)據(jù)顯示，紅星地產(chǎn)在紅星美凱龍控股的負債中占據(jù)較高比例。千億負債壓力之下，紅星美凱龍控股究竟能夠支撐紅星地產(chǎn)到何時？
2018年，紅星美凱龍控股預(yù)收款項331.51億元，同比增加169.29億元，主要由房屋銷售構(gòu)成，占比為94.6%。其他應(yīng)付款為128.52億元，同比增長6.35%，主要由商業(yè)地產(chǎn)板塊產(chǎn)生的借款和往來款，家居業(yè)務(wù)形成的商戶質(zhì)量保證金及押金和代收商戶貨款構(gòu)成，借款和往來款占比約35.55%。
除了負債之外，紅星美凱龍控股還為關(guān)聯(lián)公司提供巨額擔保。2018年，紅星美凱龍控股擔保金額為79.67億元。其中為上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司、重慶潤田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別提供33.68億元和16.07億元，位列擔保金額第 一、二名，占總擔保額62.4%。
上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司的經(jīng)營范圍除了資產(chǎn)管理、投資管理等外，其中還包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。2013年，上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司以26億元底價競得上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)地塊，這塊地因原開發(fā)商資金鏈斷裂停工十年而被稱為“魔都第 一爛尾”。
重慶潤田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由重慶力帆集團和紅星美凱龍共同出資成立，注冊資本3億元，由力帆集團創(chuàng)始人尹明善之子尹喜地擔任董事長，目前運營的商場包括力帆·紅星國際廣場等。2019年力帆集團爆發(fā)債務(wù)危機，并被供應(yīng)商告上法庭。力帆集團旗下上市公司力帆控股7月份披露的數(shù)據(jù)顯示，近12個月力帆未披露的累計發(fā)生的涉及訴訟（仲裁）涉案金額達14.23億元。在拖欠款供應(yīng)商名單中，上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司赫然在列。
土地儲備多在三四線城市
紅星地產(chǎn)的發(fā)展主要依托于經(jīng)營自家門店和自建家居商場，由此在家居商場附近一并獲得部分其他商住用地，因此，布局比較廣泛。目前，紅星地產(chǎn)的項目主要分布在華東、華北、西南，這三個區(qū)域的合計簽約銷售額占比在80%以上。華東區(qū)域項目主要分布在上海、無錫、常州；華北區(qū)域項目主要分布在天津和廊坊；西南區(qū)域項目主要分布在重慶、成都以及昆明。
在上述這些區(qū)域，紅星地產(chǎn)的項目開發(fā)業(yè)態(tài)主要以百貨商場為核心的商業(yè)綜合體，主要產(chǎn)品包括寫字樓、SOHO、商鋪等多種商業(yè)地產(chǎn)以及部分住宅產(chǎn)品。目前，該公司商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”命名的購物中心。截至2018年末，紅星地產(chǎn)共運營17家愛琴海購物中心。
持續(xù)的擴張和下沉，紅星地產(chǎn)的規(guī)模也在逐漸擴大。2016年-2018年，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)新開工面積持續(xù)增長，分別為97.06萬平方米、216.53萬平方米、728.4萬平方米。簽約金額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元。2018年5月，車建興曾表示，紅星地產(chǎn)正向千億目標邁進。
截至2019年3月末，紅星地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)及住宅在建項目共計45個，在建項目可售面積1293.18萬平方米，已售面積514.14萬平方米，剩余可售面積779.04萬平方米。
大公國際資信評估有限公司2019年11月給出的跟蹤評級報告稱，紅星美凱龍家居商場和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有一定關(guān)聯(lián)，隨著紅星美凱龍品牌影響力的擴大，公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴展速度及土地儲備獲取能力不斷提升，公司土地儲備較充足，能夠滿足可持續(xù)發(fā)展，但同時公司較多土地儲備位于三線及以下城市，開發(fā)周期較長，區(qū)域市場存在一定去庫存壓力。
財經(jīng)評論員閆嚴躍進對網(wǎng)易號外表示，近兩年紅星地產(chǎn)持續(xù)拿地，但土地市場正面臨著降溫的大背景，后續(xù)紅星地產(chǎn)的地塊如何解套以及運營，存在一定壓力。
另外，嚴躍進認為，受當前房地產(chǎn)市場降溫的影響，許多房企面臨資金壓力。紅星地產(chǎn)在制定沖擊規(guī)模的目標上，應(yīng)該注重科學(xué)。土地市場降溫影響比較大，“行情好的話，（房地產(chǎn)）企業(yè)銷售就好，行情不好，銷售就不好，如果盲目沖規(guī)模，質(zhì)量問題等就會出現(xiàn)”。
